觀點網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，“轉型”一詞不再僅停留在概念層面，已變成各大房企業(yè)績會上的新焦點。

8月18日上午，中駿置業(yè)控股有限公司在香港召開2015年中期業(yè)績會，今年的媒體提問環(huán)節(jié)，除了“業(yè)績”“土地”“債務”等熟詞外，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”無疑是其中另一焦點。

“可以把（海峽生態(tài)科技城）看成是一個試點項目，如果未來發(fā)展得好的話，會考慮把這種模式復制到其他地方去，因為公司看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。”中駿置業(yè)董事局主席黃朝陽如是回答觀點新媒體的提問。

下半年的大任務

8月17日晚，中駿置業(yè)發(fā)布的2015年中期業(yè)績公告顯示，截至6月30日，中駿置業(yè)及合營公司實現(xiàn)累計合同銷售金額約54.12億元，同比減少約3.4%；期內(nèi)平均物業(yè)銷售均價為8193元/平方米。

按照年初制定的135億元全年目標，今年上半年中駿置業(yè)已完成比例約為40%。

“按照年初目標，公司上半年預計完成35%-40%的目標，最終是完成了40%，對下半年完成60%目標是非常有信心的。”業(yè)績會上，中駿置業(yè)財務總監(jiān)李少波表示。

據(jù)李少波介紹，2015年下半年，中駿置業(yè)及合營公司預計有6個新項目推出，分別是位于上海的天譽、中駿廣場一期及柏景灣，位于泉州的四季花城二期，位于廊坊的四季花都二期以及位于臨汾的中駿國際社區(qū)四期。

“位于上海及廊坊的四個項目將貢獻公司下半年大部分業(yè)績，且將拉升上半年的低均價。”李少波稱，由于上半年的貢獻項目主要集中在三四線城市，因此整體均價同比大幅下滑，在下半年推出上述四個項目后，全年整體均價將回升到11000元左右。

李少波指出，隨著下半年市場繼續(xù)回暖以及公司推盤節(jié)奏的加快，公司7月份銷售數(shù)據(jù)已明顯好轉，特別是成交均價已升至九字頭。

據(jù)中駿7月公告，截至7月底，中駿置業(yè)及合營公司實現(xiàn)累計合同銷售金額約67.78億元，累計合約銷售面積約74.15萬平方米，同比分別實現(xiàn)增長6%和4%。其中，首7個月的平均銷售價格為9142元每平方米。

雖然下半年即將入市的六個項目為中駿置業(yè)完成全年目標奠定了基礎，但現(xiàn)場媒體關注的還有項目扎堆給公司去化率帶來的壓力。

對此，李少波給出的解釋是，上半年在售項目主要集中在三四線城市，這些區(qū)域市場回暖并不如一二線城市那么快，導致前六月去化率僅達55%，“下半年有四個項目集中在一二線城市，特別是上海有三個項目，預計下半年到去化率將有所改善，或將超過60%。”

報告期內(nèi)，中駿置業(yè)及合營公司共有27個項目處于在售狀態(tài)，分布在9個城市，其中1個為期內(nèi)新推售的樓盤，即位于泉州的藍灣悅庭。

截至6月30日，中駿置業(yè)及合營公司共有19個項目處于不同建設階段，發(fā)展中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積約33晚平方米，其中新動工項目共2個。

在問及人民幣貶值對公司的影響，李少波則表示，人民幣貶值只是短期行為，截至6月底，公司的國內(nèi)債和國外債比例各占一半，“隨著下半年國內(nèi)融資渠道的繼續(xù)開放，爭取年底國內(nèi)債占比超過50%。”

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新兵

對于“財務官”李少波來說，關注公司發(fā)展過程中的每一個數(shù)字，來自于他的職業(yè)素養(yǎng)與敏感。

在董事局主席的位置上，黃朝陽更多是一個船長，密切關注著公司這艘大船的行駛方向，根據(jù)變化的情況調(diào)整戰(zhàn)略。

“從公司目前在一二線城市約250億-300億的貨值儲備來看，未來公司將堅持這個戰(zhàn)略不動搖。”黃朝陽表示，當前公司戰(zhàn)略布局仍然是聚焦長三角以及深圳等城市。

早在今年年初制定全年計劃時，中駿方面已透露，在土地投資方面，2015年拿地區(qū)域主要集中在一二線城市，包括上海、北京、深圳、南昌等城市都會列入考慮范圍。李少波則補充稱：“公司今年的全年拿地投入是45億元，上半年已經(jīng)投入約24億元。”

半年報告顯示，中駿置業(yè)于上半年并無新增土儲。截至6月30日，中駿置業(yè)擁有土地儲備合計總規(guī)劃建筑面積約949萬平方米，共計30個項目分布在11個城市。但在7月，中駿置業(yè)于天津取得1幅土地，總建筑面積12萬平方米，土地金額6.02億元。

由于一二線城市居高不下的地價，黃朝陽則表示，公司還是會堅持比較審慎的態(tài)度，會選擇合作、收購或者小股操盤等多種方式獲取土地，“不會拿超過預期的地塊”。

對中駿來說，堅持的是“戰(zhàn)略布局”，改變則是“發(fā)展內(nèi)容”，這其中一大看點，即通過海峽生態(tài)科技城稱為了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新兵。

“可以把（海峽生態(tài)科技城）看成是一個試點項目，如果未來發(fā)展得好的話，會考慮把這種模式復制到其他地方去，因為公司看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。”黃朝陽對媒體表示。

據(jù)查閱，“海峽生態(tài)科技城”位于廈門新機場旁，項目占地面積達10平方公里，總投資額超過50億元。由于體量龐大，中駿置業(yè)常務副總裁李維介紹，項目將涵蓋多種業(yè)態(tài)，包括先進制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、空港物流業(yè)、休閑度假等服務業(yè)。

“這個項目未來十年會給中駿帶來持續(xù)的貢獻，整體收益應該會超過百億。不過，盡管收益可觀，中駿并沒有打算馬上進行擴張。”李維此前接受觀點新媒體采訪時如是介紹。

對于這個需要“8-10年”才能落成到項目，黃朝陽在業(yè)績會上則表示，除重點引入一些技術型企業(yè)（臺灣企業(yè)是一大優(yōu)勢）外，中駿還將依托碼頭優(yōu)勢做物流，“在這個過程中不排除未來會引入一些合作伙伴”。

以下為中駿置業(yè)控股有限公司2015年度中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：公司上半年以去庫存為主，現(xiàn)在庫存量是多少？壓力大不大？

李少波：剛才所說的去庫存主要是我們在福建省一些四線城市的項目，這些樓盤去化率原來比較低，但經(jīng)過價格調(diào)整后，去化率還算比較合理的。

經(jīng)過去年、前年再加上今年上半年的消化后，我們預計庫存壓力在下半年會慢慢減輕。再配合我們新盤的推出，相信下半年去化率會比今年上半年有比較大的進步。上半年的去化率大概是55%，下半年應該會超過60%。

現(xiàn)場提問：均價是不是降低了？

李少波：主要跟貨源有關系，上半年推的這些貨源主要集中在福建省，所以均價比去年低，大概只有8000多元。下半年的新盤集中在一線城市，7月份數(shù)據(jù)顯示均價已經(jīng)到了9000元，預計全年均價在11000元左右。

現(xiàn)場提問：中駿有一些港元和美元計制的銀行貸款，還有一些美元的優(yōu)先票據(jù)，人民幣貶值會不會導致利息成本增加？你會不會考慮減少在境外融資的額度，提高在境內(nèi)融資渠道？

李少波：現(xiàn)在我們只有2億美元的優(yōu)先票據(jù)，人民幣貶值應該只是階段性的短期行為。從長遠來說，人民幣要想作為國際貨幣，就算未來還會繼續(xù)貶值也不會這么突然。

從我們的債務結構來看，國外債跟國內(nèi)債大概是50%對50%。公司也不會全部選擇在國外發(fā)債，下半年也會爭取在國內(nèi)擴大發(fā)債渠道，到時國內(nèi)貸款比例會超過50%。

當然，以后還款的時候也要多用一些人民幣還這些美元債，但因為貸款年息還有兩年半，還有一個是五年后才到期，所以短期內(nèi)對整個損益沒什么太大的影響。

現(xiàn)場提問：預計下半年樓市會不會持續(xù)回暖？

李少波：我們還是保持樂觀的，雖然中央和地方政府推出了一些政策，比如說央行降息降準，對整個房地產(chǎn)市場是利好的，但我們預計政策效果顯現(xiàn)出來需要幾個月的時間，所以上半年只推了一個盤，下半年將推六個新盤，這證明我們對下半年的信心比上半年更大。

下半年推的6個盤有4個在一線城市，包括北京和上海，所以下半年的銷售會更好。從我們的合同銷售135億目標來看，年初確定上半年大概完成35%到40%，最終完成了40%，下半年會完成60%到65%。

現(xiàn)場提問：中駿第一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目海峽生態(tài)科技城下半年將入市，公司關于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展思路和特色是什么？

黃朝陽：海峽生態(tài)科技城是一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，項目依托于廈門新機場（即把廈門和泉州兩個機場整合在一起，在廈門和泉州之間），我們做的是一級開發(fā)。

項目定位方面，第一是會找一些技術含量比較高的企業(yè)入駐，第二是物流，因為廈門機場的規(guī)模很大，旁邊又是碼頭，所以我們可能會做物流。

現(xiàn)場提問：這個項目是不是一個試點？未來公司會不會做類似的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目？

黃朝陽：是一個試點，如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠做好，不排除這個模式繼續(xù)延伸，復制到其他地方。

現(xiàn)場提問：會不會考慮引入合作伙伴？

黃朝陽：這是一個方向，因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要招一些行業(yè)的公司。我們參觀過萬科物流園，肯定會引進一些業(yè)界比較著名的企業(yè)進行合作，包括一些技術含量比較高的大企業(yè)。

現(xiàn)場提問：這兩年越來越多房地產(chǎn)企業(yè)在轉型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，您怎么看當前這個市場？

黃朝陽：我們還是看好的，因為經(jīng)濟的發(fā)展還是需要產(chǎn)業(yè)支持。我們這個海峽生態(tài)科技城項目因為在廈門，還面對臺灣的一些企業(yè)，不單是本地的企業(yè)。

現(xiàn)場提問：生態(tài)科技城這個項目投資了多少？

黃朝陽：到目前為止投入了十二三個億，是一個剛開發(fā)的項目，到目前都是勘探之類的工作，因為離機場才1公里的直線距離。

現(xiàn)場提問：預計總的投資額和時間大概是什么？

黃朝陽：全部落成需要8到10年，因為是1萬畝土地，規(guī)模比較大。公司總投資額是50億元，但這是滾動開發(fā)的，因為第一期土地審批手續(xù)比較長，現(xiàn)在在整理土地。

現(xiàn)場提問：中駿未來發(fā)展重點會在一二線城市，但一二線城市地價相對較高，管理層是怎么考慮在一二線城市拿地及未來開發(fā)風險問題？

黃朝陽：我們?nèi)昵坝幸粋€戰(zhàn)略轉變，即進入一二線城市?，F(xiàn)在看來，我們今年到明年有250億到300億的貨值在一二線城市，戰(zhàn)略轉變的成績逐步在顯現(xiàn)出來。

我們要進入的城市是全覆蓋，每塊地都要研究并尋找機會，當然也會考慮一些合作拿地的方式或是買一些二手地。中駿會采取多種形式拿地，但是進入一二線城市的戰(zhàn)略不會改變。

當然，我們會采取比較慎重的做法，每一塊地預測最高價格是多少，如果超過預測就放棄，我們不會去拍地王。

現(xiàn)場提問：上半年拿到了一塊天津的地皮，下半年還會動用多少錢去拿地？會不會集中在北京和上海？

李少波：中駿戰(zhàn)略布局是聚焦戰(zhàn)略，長三角、北京、深圳、福建的方向肯定不會變。我們?nèi)觐A定了45億現(xiàn)金拿地，上半年大概支付了24億左右，意味著下半年還有20多億拿地。