中國企業(yè)出海是最近這兩年開始的，國內(nèi)企業(yè)通過地產(chǎn)積累大量財富，需要進行全球資本配置以防范風險，這是正常的舉動。

　　編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”。

　　觀點網(wǎng) “以后雙向投資會是比較恒定的模式，這也是比較健康的。”提起近年來的中國企業(yè)出海熱，亨瑞集團投資部總監(jiān)王硯回憶自己去美國的情形：“1997年，從北京大學畢業(yè)后，我出國時，還是外資來中國投資比較多?！?/p>

　　6月23日，觀點新媒體與亨瑞集團投資部總監(jiān)王硯面對面，詳聊這些年中國投資客對美國房地產(chǎn)的熱捧和失落。

　　最近這兩年，去海外投資的中國企業(yè)大量增加，在王硯看來，國內(nèi)企業(yè)通過地產(chǎn)積累大量財富，這些財富需要進行全球資本配置防范風險，是個正常的舉動。

　　有不少觀點將近來中國海外投資熱潮對比當年日本，甚至回憶起日本那場“泡沫史”。

　　對此，王硯則認為，兩者還是有很大差別的，“這個差別在于中國人愿意做開發(fā)，而日本當時沒有做開發(fā)，只是買成熟物業(yè)”。

　　在她看來，買現(xiàn)成物業(yè)只是一個資本轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流的動作，本身沒有做太多工作，但開發(fā)房地產(chǎn)顯然有很大不同，更傾向于實業(yè)，承擔更大風險，也創(chuàng)造更多價值。

　　多數(shù)中國房企出海還是選擇與當?shù)仄髽I(yè)合作，合作是因為沒有培養(yǎng)自己的團隊，“萬科跟當?shù)亻_發(fā)商合作，主要是團隊組建比較晚，合作的話風險可能小一點，但是讓利會比較多。”

　　“企業(yè)出海最難的就是人才方面，既要了解國內(nèi)，又要了解國外的情況，需要平衡起來?！蓖醭幹赋?，如果缺乏海外人才，中國企業(yè)跟海外公司溝通中會喪失話語權。

　　盡管如此，進入海外市場仍是大多中國房企的目標和夢想。

　　以下是觀點新媒體對亨瑞集團投資部總監(jiān)王硯的采訪實錄：

　　觀點新媒體：綠地、萬達等房企都到海外進行大手筆投資，您怎么看？

　　王硯：綠地進入每一個市場，不需要合作伙伴，自己買地自己做，這樣就掌控了更多的話語權，但同時也承擔了更多的風險。

　　綠地高調(diào)進入美國市場，在洛杉磯和紐約郊區(qū)都有大體量的投資， 我個人覺得手筆很大，進入一個陌生市場就敢進行大規(guī)模投資，確實很有魄力。畢竟作為國企，綠地比較有錢。

　　萬達在美國20億美元的項目是地標性投資，有戰(zhàn)略考量在里面，很難簡單用投資回報來衡量，除去這些大型企業(yè)的案例，還有大量中小型企業(yè)紛紛進入美國市場，為人知的有安邦，復星，朗詩，碧桂園等，不為人知的勒泰，拓宏等。

　　觀點新媒體：關于海外開發(fā)的人才團隊建設，您怎么看？

　　王硯：所有企業(yè)都一樣，出海最難的就是人才方面，既要了解國內(nèi)，又要了解國外的情況。

　　很多國內(nèi)公司跟海外公司溝通過程中，在談判方面會吃虧。另外，由于對海外不了解，在談判時也會上當。

　　國內(nèi)有大公司跟美國公司談一個比較大的項目談了兩年，這期間國內(nèi)這個公司花了6000萬元，最后沒有談成。

　　海外的團隊建設方面，綠地做得比較好，去美國請了一個在耶魯學過建筑的臺灣藉人員，有在日本等國際公司的工作經(jīng)驗。這樣，綠地團隊就對國內(nèi)外兩邊文化都非常熟悉，走出去遇到的阻力或者走的彎路就少很多，效率高很多。

　　觀點新媒體：人才本地化也很重要。

　　王硯：走出去一定要有本地化，熟悉本地人的生活方式、理念以及慣性思維，這樣溝通效率才會提高。

　　國內(nèi)企業(yè)走出去最難的是，由于國內(nèi)團隊對國外不了解，在溝通上造成誤解和延誤的案例比較多。像萬科的項目讓利比較多，如果擁有更本地化的海外團隊，就能夠獲得更多定價權和收益回報。

　　觀點新媒體：萬科選擇跟當?shù)仄髽I(yè)合作是不是更好？

　　王硯：選擇合作是因為沒有培養(yǎng)自己的團隊，萬科跟當?shù)亻_發(fā)商合作，主要是團隊組建比較晚，合作的話風險可能小一點，但是讓利會比較多，所以雖然項目很成功，但是最后收益并不大，也算是代價吧；綠地洛杉磯項目是完全自己開發(fā)的，找到了比較合適的人才，的確起了作用。

　　觀點新媒體：國外企業(yè)想和中方合作的企業(yè)多嗎？

　　王硯：國外企業(yè)很多都想跟中方企業(yè)合作，因為能獲得多一點的合理利潤和收益。像萬科和鐵獅門的合作，鐵獅門的利潤肯定比自己單獨做高很多，萬科剛進去要讓利，熟悉了就自己做，這個很正常。

　　觀點新媒體：企業(yè)出海項目一般能夠保障的利潤是多少？

　　王硯：如果是做地產(chǎn)開發(fā)之類的項目，一般的年化回報率是10%到15%之間。

　　如果在二線城市，比如西雅圖可能收益率會多三到五個點，但是到這些地方中國投資方會由于欠缺了解而猶疑，因為這些城市的市場情況和國內(nèi)的三四線城市差不多。

　　觀點新媒體：國外開發(fā)商看重中國什么？

　　王硯：國外開發(fā)商主要是在中國找資本和資金，1997年我出國時還是外資來中國投資比較多。

　　中國企業(yè)出海是最近這兩年開始的，國內(nèi)企業(yè)通過地產(chǎn)積累大量財富，需要進行全球資本配置以防范風險，這是正常的舉動。

　　以后雙向的投資會是比較恒定的模式，也是比較健康的。很多人把中國這些年的海外房地產(chǎn)投資跟以前日本做比較，但這其實是有差別的。

　　這個差別在于中國人愿意做開發(fā)，而日本當時沒有開發(fā)，只是買成熟物業(yè)。原則上來講，買現(xiàn)成物業(yè)只是資本轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流的動作，本身沒有做太多工作。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在中國在國外買物業(yè)的也很多。

　　王硯：現(xiàn)在是有很多，主要是分散資產(chǎn)風險，從戰(zhàn)略角度分析沒有錯。

　　美國地產(chǎn)是有周期的，經(jīng)過2008年到2012年的調(diào)整，現(xiàn)在是回升的趨勢，所以肯定會賺錢，只不過是賺多賺少、回報率大小的問題。

　　觀點新媒體：中國房企去國外銷售大部分依靠的還是華人投資移民，這樣的開發(fā)銷售方式能夠算是真正意義上的出海投資嗎？

　　王硯：在美國市場的銷售中華人購買一般沒有這么高的比例，如果開發(fā)商是華人，現(xiàn)在由于移民以及留學的熱潮，華人本身有一些需求，銷售上會有一些傾向性。但是亨瑞在美國開發(fā)的項目，華人購買方也是15%到20%左右的比例，甚至有時候比例更小。

　　其它的還是本地消化，一些華人有投資需求，但不是主力。比如綠地那么大的項目，不可能95%都賣給華人，這是不可能的。

　　觀點新媒體：以美國為例，美國人會認可中國開發(fā)商品牌嗎？

　　王硯：這個沒有什么差別，客戶看的是質(zhì)量和地點。

　　美國是相對比較成熟的市場，法治要求嚴格，政府會提出各種各樣的限制和要求，要通過各種安全檢驗，這樣項目的不安全性會小很多。

　　中國企業(yè)出海開發(fā)勢必會賣給華人，這不是壞事，也是因為有需求。不過，這在美國不是占主力，大部分項目還是本地消化。

　　觀點新媒體：如果小企業(yè)初次出國投資，住宅還是商業(yè)的風險更低？

　　王硯：有時候風險不是由業(yè)態(tài)決定，是由當?shù)厥袌鰶Q定，并不是某一個業(yè)態(tài)的風險更大還是更小，同樣的業(yè)態(tài)蓋在紐約和西雅圖是不一樣的。

　　如果一個城市經(jīng)濟停滯了，像底特律，那這個市場對地產(chǎn)的需求會消失。地產(chǎn)是最能夠反映城市經(jīng)濟活力的，城市發(fā)展得越好，對地產(chǎn)的需求會越大。

　　開發(fā)商喜歡做一種業(yè)態(tài)，是因為了解這種業(yè)態(tài)的運作方式，所謂術業(yè)有專攻，偏重這種運作方式，這樣也可以分散一些風險。

　　觀點新媒體：以美國來說，一個項目從投資到開盤銷售、資金回籠，這均周期有多長？

　　王硯：開發(fā)都要從買地開始，地分熟地和生地。買熟地可以直接開工，大的項目需要兩到三年建設，小項目一年或半年就可以蓋好，這要看項目體量。

　　如果蓋樓需要半年，就需要半年讓市場消化，出租式項目的消化時間也差不多是半年，銷售型的就不好說了，要看市場，但也有不到一年就賣完的。

　　這些因素加在一起，熟地的平均周期差不多是兩三年。如果是生地就慢一些，先要去市政申請許可，這個過程本身就比較慢，有時候從生地變成熟地的過程就需要兩年。

　　這段時間雖然沒有什么資本付出，但土地成本沉淀的時間會長一點，所以中國人投資喜歡投熟地，也就是馬上可以動工的項目。

　　觀點新媒體：比國內(nèi)做項目的時間要長。

　　王硯：國內(nèi)允許預售，使得國內(nèi)開發(fā)商可以快速拿回錢，但容易造成市場泡沫，消費者承擔了這個風險。

　　美國允許交押金，但是押金是不允許動用的，所以美國是開發(fā)商承擔風險。

　　觀點新媒體：這兩年經(jīng)常會看到一些傳聞，EB5的投資方式會取消？

　　王硯：市場的角度看，EB5前些年良莠不齊，導致投資者有一定的信任的問題。EB5絕對沒有想象得那么簡單，首先要選一個特別好的項目，這是一個投資的工作。

　　但是大部分EB5投資者只是想移民，并不是真正的投資人，所以很難對項目進行專業(yè)化的篩選，只能信任賣方，如果對賣方的規(guī)范不夠，這個過程中就會出現(xiàn)灰色的東西，會有一些不規(guī)范的東西。

　　美國也做了很多工作，希望通過市場來篩選這些不好甚至是詐騙性的項目，市場會越來越好。EB5最大的問題是有很多中介不做項目管控和管理，賣完就走了，這是最大的問題。

　　觀點新媒體：有一些地方限制中國投資移民，像澳洲、加拿大都限制了。

　　王硯：這不完全是針對中國人，這些國家從移民政策方面進行限制。

　　美國本身是個移民國家，希望有多樣化的發(fā)展結(jié)局，不會有什么限制，排期的問題肯定會有，因為總是有供給和需求的問題。至于種族方面，對華人的歧視問題，在美國是最少的。

　　加拿大之所以限制，也是考慮到原來移民政策的設計不利于促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。加拿大的政策設計很簡單，對經(jīng)濟沒有什么促進作用，所以打算修正一下。

　　觀點新媒體：亨瑞在為出海房企提供融資渠道，在美國可以給房企提供的融資利率大概在什么程度？

　　王硯：一般的地產(chǎn)融資就是靠銀行、EB5還有股權，我們會用EB5優(yōu)化投資結(jié)構，這方面亨瑞集團做得很專業(yè)。

　　EB5是比較簡單的融資方式，亨瑞集團在這方面又做了很多年?，F(xiàn)在公司有自己的基金，所以會考慮股權投資。

　　另外，中資銀行在海外也提供貸款，不過每家銀行貸款額度有限，有風險考量。中國房企出海最大問題是當?shù)氐男庞脝栴}，這也是融資問題之一。

　　如果都用自有資金做，回報率會比較低，所以如果能夠融資就盡量融資，EB5還是相對簡單。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在有多少海外資金會直接投資中國企業(yè)的國外項目？

　　王硯：一個項目如果足夠好，自然會有資金方投資，但中國企業(yè)主打的項目，到外地不知道如何和資本方對接。

　　對于一些專門投資地產(chǎn)的基金來說，只要符合投資需求就可以，能夠達到回報率就愿意把錢交給企業(yè)，這些投資者大部分是一種資本投資者的概念。

　　中國企業(yè)出?？偸窍Ｍ袊舜蚪坏蓝嘁稽c，畢竟不了解當?shù)厥袌龊茈y跟當?shù)刭Y本市場進一步對話，所以這是一個逐漸的過程。

　　觀點新媒體：這兩年境外資金到國內(nèi)來投資比原來更高嗎？

　　王硯：全球金融風暴在美國引起了全球的金融緊縮，所以各個國家有自身的國情因素，從美資的角度來說，2008年到2012年期間的投資肯定是受影響的，現(xiàn)在基本上是平穩(wěn)了，會繼續(xù)開拓中國市場。

　　以前有一些企業(yè)進來，后來又撤資。我覺得這就像一面鏡子，跟中國人出海面臨的問題一樣，外資企業(yè)進入中國市場也不適應，文化背景對投資行為是有影響的。