新型城鎮(zhèn)化帶來的空間是巨大的，核心絕對不是用簡單的房地產(chǎn)思維，未來一定是提供一種生活方式，而不只是提供住房。

　　編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地產(chǎn)”。

　　觀點網(wǎng) 中國經(jīng)濟進入“新常態(tài)”，作為經(jīng)濟發(fā)展“引擎”的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提出，對于轉變時期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，是不容忽視的機遇。

　　在探索和參與城鎮(zhèn)化的道路上，2009年就開始思考轉型的利海城市運營集團可謂先驅之一。

　　“利海的目標就是從傳統(tǒng)的地產(chǎn)商向圍繞著新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)和運營商轉型。”利海城市運營集團總裁汪傳虎接受觀點新媒體采訪時如是說。

　　談及城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)的關系，汪傳虎認為，過去十幾年中國城市化迅速發(fā)展的時期創(chuàng)造和成就了很多房地產(chǎn)企業(yè)，但傳統(tǒng)城市化以工業(yè)+地產(chǎn)為主的驅動模式已在發(fā)生改變。

　　“為什么叫新型城鎮(zhèn)化？我認為是區(qū)別于傳統(tǒng)城市化的延續(xù)，是中心城市的再城市化，與三四線城市的就地城鎮(zhèn)化，是對原來的功能布局、產(chǎn)業(yè)布局進行優(yōu)化、升級和轉型。”

　　在汪傳虎看來，以往能夠快速提高銷售收入、依靠土地增值獲利的時期正在逝去，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展下向產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)和運營商轉變，是未來房企發(fā)展路徑的重要選擇之一。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過粗放式發(fā)展后，面臨的是新常態(tài)下如何定位未來發(fā)展路徑、發(fā)展戰(zhàn)略的問題。用傳統(tǒng)的、粗放式的發(fā)展模式是會碰到瓶頸的，所以我們很早地進行了轉型。”

　　2009年，利海城市運營集團開始介入鄭州雁鳴湖開發(fā)，通過對雁鳴湖的區(qū)位價值挖崛、項目理念定位以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和導入的創(chuàng)新實踐，利海開始探索與實踐新型城鎮(zhèn)化建設的模式。

　　由傳統(tǒng)的開發(fā)商轉變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)投資開發(fā)和運營商，對于企業(yè)的理念和能力是個挑戰(zhàn)?？偨Y利海新型城鎮(zhèn)化探索發(fā)展經(jīng)驗，汪傳虎的概括是理念的轉變與能力的匹配，“首先要有理念，要認識到轉型的徹底性，其次，能力要匹配。”

　　頂層設計規(guī)劃能力、以客戶為導向、資本為紐帶、與產(chǎn)業(yè)資源深度融合的產(chǎn)業(yè)整合能力、產(chǎn)業(yè)運營能力以及金融與產(chǎn)融結合的能力，是利海模式強調的四大能力。

　　“城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化的核心是要有產(chǎn)業(yè)作為支撐，利海實際是重點在構建產(chǎn)業(yè)體系，通過產(chǎn)融結合來打通新型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)體系，推動未來城鎮(zhèn)化的建設發(fā)展。”

　　汪傳虎表示，利海將通過產(chǎn)業(yè)整合帶動區(qū)域的發(fā)展，建設產(chǎn)業(yè)驅動型立體復合新城鎮(zhèn)，目前已經(jīng)有將近10個項目在推行之中。

　　談及市場對于房地產(chǎn)市場下行與中國城鎮(zhèn)化發(fā)展瓶頸的討論，汪傳虎認為并不能單純用房地產(chǎn)思維來思考問題，“城鎮(zhèn)化的進程是人民生活水平的進一步提高，這個提高不僅僅是住房面積，而是對工作環(huán)境、生活環(huán)境、服務和精神享受的更高層次的要求。”

　　以下為觀點新媒體對利海城市運營集團總裁汪傳虎先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：利海主要專注城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)運營開發(fā)，您怎么看新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的關系？

　　汪傳虎：改革開放三十多年是中國城市化發(fā)展非常快的時期，在這個過程中，成長了很多房地產(chǎn)企業(yè)，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了很多機會，但是這種建設還是以“工業(yè)+地產(chǎn)”為驅動的模式。

　　地產(chǎn)驅動是以政府城投作為一級開發(fā)的主體，地產(chǎn)商作為二級主體，發(fā)展區(qū)域實際上是以中心城市為主的，這種方式的優(yōu)點就是比較快地帶動GDP和城市發(fā)展，劣勢就是過于集中到大中城市，造成了區(qū)域發(fā)展不平衡越來越突出，同時大中城市的交通、資源、能源、環(huán)境等的制約都越來越突出，所以現(xiàn)在政府提出新型城鎮(zhèn)化來驅動，以新型城鎮(zhèn)化推動新四化。

　　新型城鎮(zhèn)化區(qū)別于傳統(tǒng)城市化，而且是城市化的一個延續(xù)。過去的城市化過于強調中心城市的聚集，新型城鎮(zhèn)化強調，第一是中心城市的再城市化，而不是簡單的攤大餅。對原來城市功能的布局、產(chǎn)業(yè)的布局要進行優(yōu)化、升級、轉型。例如廣東提出騰籠換鳥，北京現(xiàn)在也是把中低端的產(chǎn)業(yè)遷出，把一些創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)往里面放；第二，就是注重三四線城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展。

　　觀點新媒體：開始啟動轉型戰(zhàn)略是在什么時候？當時的出發(fā)點是什么？

　　汪傳虎：利海在2009年就開始在鄭州雁鳴湖進行探索，因為當時房地產(chǎn)比較熱，也面臨一些調控，我們通過對行業(yè)的分析研究，認識到中心城市攤大餅式的發(fā)展肯定會遇到一些問題，就開始探索一種新的模式和路徑。

　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過粗放式的發(fā)展以后，現(xiàn)在面臨的是新常態(tài)下如何定位未來發(fā)展路徑、發(fā)展戰(zhàn)略的問題。利海比較早地認識到，傳統(tǒng)粗放式的發(fā)展模式會碰到瓶頸，所以我們很早進行了轉型，由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商向新型城鎮(zhèn)化為主的產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)和運營商轉型。

　　觀點新媒體：利海要在2015年布局30個項目，現(xiàn)在這個目標進展如何？

　　汪傳虎：我們原來的想法是到2015年布置23個項目，現(xiàn)在還沒有完全做到這個目標，大概已經(jīng)有將近10個項目在推行之中。

　　新型城鎮(zhèn)化的探索跟中國大的經(jīng)濟周期也有關系，我們現(xiàn)在不能太過于注重速度，要注重內(nèi)涵、注重質量、注重效益，未來的新型城鎮(zhèn)化建設一定是走精耕細作的路徑。利?，F(xiàn)在在做模式的優(yōu)化、資源的整合，尤其是產(chǎn)業(yè)與資本的結合，把基礎打牢。

　　觀點新媒體：有很多企業(yè)正在介入產(chǎn)業(yè)運營開發(fā)，您覺得利海在這方面有哪些比較成熟的經(jīng)驗或者優(yōu)勢？

　　汪傳虎：由傳統(tǒng)開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)和運營商轉變，這是開發(fā)商未來很重要的路徑選擇之一。未來一定是產(chǎn)業(yè)為主、地產(chǎn)為輔，傳統(tǒng)的做法是產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)的附庸，或者是配套，未來十年乃至更長的時間，一定是地產(chǎn)成為產(chǎn)業(yè)的載體。對企業(yè)而言，要完成這種轉型就要在理念、能力構建、人才隊伍的支撐包括資源的匹配度等方面，完成一次很大的飛躍。

　　現(xiàn)在很多企業(yè)已經(jīng)開始轉型，但是他們的理念還不是很確定，還是在變相做地產(chǎn)，這條路徑是走不長的，必須轉到以產(chǎn)業(yè)為導向，把產(chǎn)業(yè)作為真正的目標，這對企業(yè)的能力要求是不一樣的。

　　首先要有理念，要認識到轉型的徹底性；其次，能力要匹配。利海強調四大能力，第一個是規(guī)劃定位的能力，尤其基于產(chǎn)業(yè)的，基于金融的，基于產(chǎn)融結合的頂層設計能力；第二是以在客戶為導向、以資本為紐帶、與產(chǎn)業(yè)資源深度融合的產(chǎn)業(yè)的整合能力；第三是金融和產(chǎn)融結合的能力；第四是產(chǎn)業(yè)的運營能力。

　　城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化的核心是要有產(chǎn)業(yè)支撐，而產(chǎn)業(yè)支撐的核心是用金融和互聯(lián)網(wǎng)思維來指導，這是非常重要的。利海實際上是在構建產(chǎn)業(yè)體系，通過產(chǎn)融結合來打通新型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)體系，推動未來城鎮(zhèn)化的建設和發(fā)展。

　　這對傳統(tǒng)企業(yè)來說是一個巨大的挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)的核心還是理念，很多人都沒有這種意識，所以要注重意識方面的構建，這種構建是很難的。

　　觀點新媒體：利海有沒有上市的打算？

　　汪傳虎：我們在境外有一家上市公司，叫利海資源，是一個國際化的公司，現(xiàn)在正在跟一家大的國際機構重組。未來除了新型城鎮(zhèn)化本身上市以外，一定會通過資本作為紐帶，參與控股若干家上市公司。

　　觀點新媒體：從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念出發(fā)，您認為今后房地產(chǎn)企業(yè)的模式是不是會發(fā)生改變？

　　汪傳虎：房地產(chǎn)公司的收入模型會發(fā)生改變，真正逼著開發(fā)商轉型為產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)運營商，也就是未來賣房子的收入不可能很快提高，靠土地增值收入來解決房地產(chǎn)公司收益的時期已經(jīng)一去不復返了。

　　未來的收入靠產(chǎn)業(yè)運營收益、增值服務收益，當這個變得越來越重要的時候，我認為房地產(chǎn)就會成為一個載體，那個時候開發(fā)商才會真正下決心轉型到產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)運營。就像手機，最早賣得很貴，一個大哥大賣幾萬塊錢，但是現(xiàn)在運營商可以把手機免費送給你，只綁定通訊服務。

　　地產(chǎn)公司發(fā)展趨勢是什么？第一，純地產(chǎn)公司的競爭會越來越激烈，對設計、開發(fā)、營銷和管理能力要求會越來越高，行業(yè)利潤會越來越趨向于平均化，留下來的公司專業(yè)化程度會非常高；第二，未來房地產(chǎn)公司一定會跟產(chǎn)業(yè)運營深度融合。

　　觀點新媒體：有觀點認為，中國城鎮(zhèn)化已經(jīng)達到瓶頸，您怎么看待這個觀點？

　　汪傳虎：我覺得這個觀點是非常片面、粗放式的，不能簡單用住房面積、人均居住面積來評估中國的城鎮(zhèn)化進程。

　　城鎮(zhèn)化進程是人民生活水平的進一步提高，這個進一步提高不僅僅是住房面積，是對工作環(huán)境、生活環(huán)境、服務和精神享受更高層次的要求，帶來的更高的是區(qū)域的再平衡、產(chǎn)業(yè)的升級和轉型、消費的升級和轉型。

　　從這個層面來看，新型城鎮(zhèn)化帶來的空間是巨大的，核心絕對不是用簡單的房地產(chǎn)思維，未來一定是提供一種生活方式，而不只是提供住房。從提供生活方式這個角度來說，人們的需求是無限的。