“我們?cè)?010博鰲房地產(chǎn)論壇上說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，大家都不知道什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在全國(guó)開房地產(chǎn)論壇基本上沒有不談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的。”

　　編者按：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 雖然已經(jīng)上位房企轉(zhuǎn)型熱門風(fēng)向之一，但就在幾年前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是少人問津的丑小鴨。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的老兵，北京聯(lián)東投資集團(tuán)常務(wù)副總裁梁環(huán)宇對(duì)此深有感觸。

　　“我們?cè)?010博鰲房地產(chǎn)論壇上說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，大家都不知道什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在全國(guó)開房地產(chǎn)論壇基本上沒有不談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的。”

　　梁環(huán)宇認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展確實(shí)是邁入了一個(gè)新階段。不過，雖然現(xiàn)在政府鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，但是新興產(chǎn)業(yè)購(gòu)買力有限，并不能為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來太大變化。

　　“資源配置是由市場(chǎng)來決定的，而不是政策決定的，政策無非是給市場(chǎng)打開通道，掃除各種障礙，充分讓市場(chǎng)發(fā)揮作用。政策掃清了障礙以后，意味著馬上市場(chǎng)會(huì)崛起，但這只是必然條件，不是充分條件。”

　　同樣地，梁環(huán)宇也并不認(rèn)為越來越多的開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)給既有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來多大競(jìng)爭(zhēng)。

　　他指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的屬性是小客群、大客戶?？腿汉苌?，客戶量少，但是每一單購(gòu)買下來比較大，都是直接購(gòu)買?？蛻粢?yàn)橘?gòu)買的是生產(chǎn)資料，所以都很理性。生產(chǎn)資料追求的是性價(jià)比，成交周期很長(zhǎng)。去化率不高，利潤(rùn)率不高，并不符合房企傳統(tǒng)地產(chǎn)的要求。

　　“傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶，大客群，量很大，感性消費(fèi)，去化率高，資金周轉(zhuǎn)快，這是兩種思維，兩種邏輯。所以，如果說傳統(tǒng)地產(chǎn)商要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先就要改變思維與基因。”

　　當(dāng)總結(jié)聯(lián)東集團(tuán)多年來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)，梁環(huán)宇認(rèn)為最重要的是貴在堅(jiān)持。

　　“我記得2010年參加博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候，很多人不知道聯(lián)東。我們的起點(diǎn)并不比別人高，背景和資源并不比別人多，就是靠自己一點(diǎn)點(diǎn)做起來的，這點(diǎn)點(diǎn)滴滴的背后就是我們的意志力。我們十年多做一件事情做不明白，二十年還做不明白嗎？”

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)北京聯(lián)東投資集團(tuán)常務(wù)副總裁梁環(huán)宇先生的2015博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：在自貿(mào)區(qū)、新城鎮(zhèn)化、京冀一體化、一帶一路等一些大背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成了很多房企都比較覬覦的領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是不是到了一個(gè)新的階段？

　　梁環(huán)宇：是到了一個(gè)新的階段，因?yàn)闆Q定這個(gè)市場(chǎng)好壞的不是政策，是市場(chǎng)，房地產(chǎn)也是。原來供不應(yīng)求的時(shí)候是政策市，供大于求是市場(chǎng)市，現(xiàn)在出了很多概念，這些都是政策，最終決定這個(gè)市場(chǎng)好壞的還是需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是會(huì)按照原來的節(jié)奏發(fā)展，不會(huì)受一些利好政策影響？

　　梁環(huán)宇：因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是法人，是企業(yè)客戶，企業(yè)客戶是實(shí)體經(jīng)濟(jì)?？陀^的事實(shí)是，現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)處于低迷狀態(tài)。

　　為什么喊大眾創(chuàng)新？因?yàn)閭鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)不行了，鼓勵(lì)大家搞新產(chǎn)業(yè)出來。去年全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)8.3%，是歷年來最低的。2014年中國(guó)制造業(yè)企業(yè)500強(qiáng)的利潤(rùn)率僅為2.7%，新興產(chǎn)業(yè)18個(gè)重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)利潤(rùn)同比增17.6%。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)慢慢供大于求，新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起。

　　資源配置是由市場(chǎng)來決定的，而不是政策決定的，政策無非是給市場(chǎng)打開通道，掃除各種障礙，充分讓市場(chǎng)發(fā)揮作用。政策掃清了障礙以后，意味著馬上市場(chǎng)會(huì)崛起，但這只是必然條件，不是充分條件。

　　觀點(diǎn)新媒體：一些房企覺得在政策包裝下行業(yè)前景會(huì)非常好，隨著越來越多的房企加入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對(duì)行業(yè)有沒有什么沖擊？或者對(duì)原來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)有沒有什么挑戰(zhàn)？

　　梁環(huán)宇：客觀的來講沒太多，因?yàn)榉科笠恢痹谧霎a(chǎn)業(yè)，各種房地產(chǎn)都在以產(chǎn)業(yè)名義圈地。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)一直很復(fù)雜，因?yàn)檎钚枰氖钱a(chǎn)業(yè)概念，企業(yè)用產(chǎn)業(yè)概念就可以拿到地，這個(gè)市場(chǎng)不缺乏講故事的人。

　　企業(yè)既然要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就要按照產(chǎn)業(yè)規(guī)律做，按照客戶個(gè)性做。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬性是什么？首先是小客群，大客戶，買的都是生產(chǎn)資料。客群很少，客戶量少，但是每一單購(gòu)買下來比較大，都是直接購(gòu)買。

　　第二個(gè)，客戶很理性，買的是生產(chǎn)資料，感性的成分很少。生產(chǎn)資料追求的是性價(jià)比，成交周期很長(zhǎng)。去化率不高，利潤(rùn)率不高，怎么會(huì)符合房企傳統(tǒng)地產(chǎn)的要求呢？

　　傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶，大客群，量很大，感性消費(fèi)，預(yù)期消費(fèi)，利潤(rùn)率高，去化率高，資金周轉(zhuǎn)快。所以傳統(tǒng)地產(chǎn)思維往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)是玩不通的，這是兩種思維，兩種邏輯。所以，如果說傳統(tǒng)地產(chǎn)商要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先就要改變思維與基因。

　　觀點(diǎn)新媒體：近年來做產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)，像宏泰、光谷、億達(dá)這些企業(yè)都到香港去上市了，聯(lián)東為什么不上市？

　　梁環(huán)宇：我覺得上市不是目的，是手段。聯(lián)東運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園主要是自有資金，加上融資渠道就能夠解決問題，不那么缺錢。

　　上市要有一個(gè)好的估值、好的溢價(jià)點(diǎn)，他們認(rèn)為他們的資源能夠上市，我認(rèn)為我們的資源還不足夠好，還可以再好一點(diǎn)，然后再上市。

　　不要以為上市是什么好的話題，要看手上的資源夠不夠好，模式是否具備復(fù)制性。我覺得上市不是核心，企業(yè)業(yè)務(wù)模式的成長(zhǎng)性、可復(fù)制性是核心，聯(lián)東要進(jìn)一步優(yōu)化優(yōu)良資產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)有一天達(dá)到期望的目標(biāo)，聯(lián)東也會(huì)考慮上市嗎？

　　梁環(huán)宇：上市也是企業(yè)的必然選擇，到一定階段企業(yè)都要考慮資源運(yùn)作的事情。但是我們比較踏實(shí)，根本沒有做實(shí)之前不想玩資本運(yùn)作，因?yàn)橘Y本運(yùn)作的前提是產(chǎn)業(yè)做得很強(qiáng)，模式非常實(shí)在，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)操作性。

　　我們不是靠套利為目的的企業(yè)，是真的想把園區(qū)做好的企業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在這個(gè)行業(yè)里面，聯(lián)東的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

　　梁環(huán)宇：我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是意志力，聯(lián)東一直堅(jiān)持做產(chǎn)業(yè)園這個(gè)事情，一直認(rèn)準(zhǔn)一個(gè)事情做透，專心致志，抵住誘惑只做這個(gè)事情，沒有三心二意。這種基因，這種文化是聯(lián)東最核心的東西，其他東西都可以靠時(shí)間的積累慢慢修煉出來，但是心不能改變。

　　我記得2010年參加博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候，很多人不知道聯(lián)東。我們的起點(diǎn)并不比別人高，背景和資源并不比別人多，就是靠自己一點(diǎn)點(diǎn)做起來的，這點(diǎn)點(diǎn)滴滴的背后就是我們的意志力。我們十年多做一件事情做不明白，二十年還做不明白嗎？

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來總理提大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，創(chuàng)客突然變得紅火起來，創(chuàng)客空間算是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一種嗎？

　　梁環(huán)宇：對(duì)，算是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但是我們不追這些，因?yàn)橹袊?guó)有很多概念，但是企業(yè)不能去跟風(fēng)。這兩天喊創(chuàng)客空間，過一段時(shí)間可能就看不到了，這背后的商業(yè)模式能不能循環(huán)、能不能復(fù)制才是核心。

　　創(chuàng)客空間某種意義上來說是升級(jí)版的孵化器，產(chǎn)業(yè)加基金的模式，附加了一些新的內(nèi)涵和資源整合的方式，但本質(zhì)是孵化器，幫助中小企業(yè)快速成長(zhǎng)的。

　　這些東西只能在少數(shù)城市、少數(shù)位置做。孵化器為什么在北京出來，廣州都很少？而且北京是在中關(guān)村興起的，這是土壤的問題。

　　這是政府倡導(dǎo)的，能不能做成是另外一回事，因?yàn)橐度?，要產(chǎn)出，是經(jīng)濟(jì)行為。

　　我覺得企業(yè)不能盲目跟風(fēng)，要看這個(gè)地方適合不適合做，有沒有這個(gè)土壤可以做。

　　觀點(diǎn)新媒體：在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面輕資產(chǎn)有哪些操作模式？

　　梁環(huán)宇：輕資產(chǎn)是必然方向。以前是以資源為王，誰(shuí)有地、有錢就行，但是現(xiàn)在變了，是誰(shuí)有客戶，誰(shuí)能有效地組織起客戶、服務(wù)好客戶就行。原來靠資源賺錢，現(xiàn)在是靠客戶賺錢。

　　產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)這一塊操作難度比較大，能夠明白的企業(yè)沒多少。全國(guó)資源很多，土地資源、存量物業(yè)都很多，政府又想招商，所以輕資產(chǎn)是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。

　　聯(lián)東今年開始考慮品牌輸出，對(duì)一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行輸出?，F(xiàn)在像北京、上海、南京、杭州、廣州等一些比較發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)資源很多，原來產(chǎn)業(yè)落后要淘汰，存量工業(yè)土地怎樣開發(fā)？肯定要規(guī)劃成園區(qū)，提高容積率，提升城市形象。

　　但是原來制造業(yè)的小業(yè)主不做這些東西，賣掉又很可惜，聯(lián)東就可以把產(chǎn)業(yè)園體系輸出，幫助其合理定位、招商、運(yùn)營(yíng)管理。業(yè)主把所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，聯(lián)東就是一個(gè)小管家，這樣就把所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的矛盾解決了，所有者不一定是經(jīng)營(yíng)者，跟酒店一樣，這個(gè)模式是未來大有可為的。

　　另外，政府也有很多空置的物業(yè)和樓宇，需要招商、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)，希望有持續(xù)產(chǎn)出，肯定不想空心化，這個(gè)市場(chǎng)需求很強(qiáng)烈。

　　很多政府和業(yè)主都找我們，我們今年準(zhǔn)備把這套體系和模式梳理出來，把我們積累的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行有效輸出。

　　觀點(diǎn)新媒體：有一些獵頭跟我們透露產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的人才比較稀缺，您在聯(lián)東有沒有感覺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很火？怎么看這個(gè)行業(yè)這一波挖角潮？

　　梁環(huán)宇：這個(gè)很好理解，早些年大家都沒有做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，沒培養(yǎng)出什么人，早期這個(gè)行業(yè)都不行怎么會(huì)出人才？都是在行業(yè)發(fā)展過程中慢慢積累訓(xùn)練出來的。

　　我們現(xiàn)在行業(yè)最大的問題就是沒人才，沒有全面性的人才，很多都是從地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)過來的，就知道怎么建房子，不知道怎么招商、怎么定位、怎么做服務(wù)，不知道怎么調(diào)整心態(tài)。

　　時(shí)間是最好的辦法，這個(gè)行業(yè)會(huì)留一批人下來，也會(huì)淘汰一批人，有一些人適合做就留下來，有一些人不適合做就淘汰出去了，這是市場(chǎng)法則。

　　像我做了五六年慢慢明白了一點(diǎn)，也只能打五六十分，也不能說我及格。我對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是一知半解，只是做的時(shí)間久一點(diǎn)而已。這個(gè)東西就得靠時(shí)間，靠經(jīng)驗(yàn)，靠大量的實(shí)踐去累積，然后不斷總結(jié)，不斷沉淀消化，人才是這樣出來的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您在地產(chǎn)圈有十幾年經(jīng)驗(yàn)，單純產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一塊來說，在您從業(yè) 期間產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有沒有比較清晰的階段，或者說標(biāo)志性的事件？

　　梁環(huán)宇：我從2003年開始進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，2009年加入聯(lián)東，此前是在珠江投資。2003年以前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最早的階段是政府主導(dǎo)，看不到企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這是政府干的活，好像是非市場(chǎng)行為。

　　2009年加入聯(lián)東的時(shí)候，有一次跟一個(gè)企業(yè)家聊天，他問我是做什么的，我說我是做園區(qū)的。他說園區(qū)都做廠房嗎？廠房賣三四千元/平方米，我賣的別墅是兩三萬(wàn)元/平方米，你是非主流，登不了大雅之堂。

　　從2000年到2003年，有一些企業(yè)開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不過早期都是一些國(guó)企，是政府主導(dǎo)的，他們占有資源優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)，那個(gè)時(shí)候的龍頭老大是他們。

　　2003年以后，陸陸續(xù)續(xù)有一批市場(chǎng)化企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，像亦莊就很多，民營(yíng)企業(yè)開始拿一小塊工業(yè)土地做工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。

　　2009、2010年以后，這些企業(yè)開始成熟，開始擴(kuò)大規(guī)模，開始嘗試做產(chǎn)品線和模式，進(jìn)行探索、擴(kuò)張和復(fù)制。這個(gè)就是以聯(lián)東為代表的，完全市場(chǎng)化的行為。

　　當(dāng)時(shí)沒有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都是說工業(yè)地產(chǎn)。我們?cè)?010博鰲房地產(chǎn)論壇上說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，大家都不知道什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)論壇基本上都沒有不談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的。

　　2010年到2012、2013年逐步開始過渡，大家還是不往里面跳，但是這兩年聯(lián)東迅速的完成全國(guó)化布局了，有四五十個(gè)項(xiàng)目。

　　2013年，傳統(tǒng)地產(chǎn)開始下行，真的要琢磨轉(zhuǎn)型了，很多人都是主動(dòng)和被動(dòng)轉(zhuǎn)型。

　　國(guó)外基金也開始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，96%的國(guó)際基金關(guān)注中國(guó)的工業(yè)物業(yè)，因?yàn)閭鹘y(tǒng)住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)價(jià)格波動(dòng)太大，投入資金太高，自有資金回報(bào)率并不高，風(fēng)險(xiǎn)大。

　　工業(yè)物業(yè)租金穩(wěn)定，回報(bào)率相對(duì)比較高，投入成本低，所以國(guó)際資本都看上了工業(yè)物業(yè)。像普洛斯背后有多少海外基金在投？一投就投幾十億。

　　去年開始萬(wàn)科也說要做物流地產(chǎn)，平安不動(dòng)產(chǎn)也說要做工業(yè)地產(chǎn)，回頭一發(fā)現(xiàn)聯(lián)東這個(gè)名不見經(jīng)傳的丑小鴨變成了天鵝。

　　住宅和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)太大，振蕩太大，就像股票一樣漲得快、跌得也快，一般人受不了。工業(yè)地產(chǎn)就像債權(quán)，雖然回報(bào)率不高，但是穩(wěn)定。市場(chǎng)很好的時(shí)候不怎么樣，市場(chǎng)不好的時(shí)候也這樣。