我挺喜歡一些新的東西，也喜歡研究這些東西。包括未來的企業(yè)的形態(tài)在內(nèi)，幾乎是沒有人研究的。所以我從這一點(diǎn)去切入，這反而是一個(gè)比較新的領(lǐng)域。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 就在幾天前，中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司在深圳萬科前海企業(yè)公館悄然舉行啟動(dòng)發(fā)布會(huì)。劉愛明在離開重慶協(xié)信后第一次公開亮相，他要為創(chuàng)立的新公司站臺(tái)。

　　發(fā)布會(huì)未公開邀請(qǐng)媒體，現(xiàn)場(chǎng)聚集的是一眾房地產(chǎn)公司、風(fēng)投機(jī)構(gòu)、中介代理行等代表方，包括萬科副總裁祝九勝、世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松、上海中城投資總裁路林、前招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌、中國支付通集團(tuán)董事長(zhǎng)張化橋等。

　　姍姍來遲的陳勁松一襲黑西裝、墨鏡、球鞋潮裝打扮，頓時(shí)簽約處似足T臺(tái)秀。但陳勁松并不能搶過劉愛明的風(fēng)頭，這位前中海、萬科、協(xié)信職業(yè)經(jīng)理人笑著和來賓盡可能一一握手合影。氣溫高時(shí)他索性脫掉了外套，但過了一會(huì)又重新穿上。

　　“深圳是產(chǎn)業(yè)的最前沿，這是我的結(jié)論。所以在未來，我們（中城新產(chǎn)業(yè)）會(huì)聚焦深圳的城市更新，聚焦深圳的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、工改工業(yè)務(wù)。”劉愛明向來賓如是表示。

　　劉愛明談創(chuàng)業(yè)

　　舉辦中城新產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)儀式的會(huì)議廳布置得相當(dāng)簡(jiǎn)潔，一塊背景板，一排簽約臺(tái)，正前方擺上二三十張供來賓坐的椅子，僅此而已。對(duì)于還沒有辦公室的劉愛明來說，這種布置倒也體面。

　　對(duì)于創(chuàng)立中城新產(chǎn)業(yè)，劉愛明表示，這主要是個(gè)人興趣所在。5月份自己辭職回到深圳，和萬科等股東談過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的想法，在獲得大家的認(rèn)同后，用了一個(gè)多月便籌備建立新公司。

　　“房地產(chǎn)的顛覆已經(jīng)非常明顯地發(fā)生，我們的定價(jià)體系變了，銷售產(chǎn)品的價(jià)格不再是按過去的標(biāo)準(zhǔn)。”劉愛明如是強(qiáng)調(diào)。

　　“我挺喜歡一些新的東西，也喜歡研究這些東西。包括未來的企業(yè)的形態(tài)在內(nèi)，幾乎是沒有人研究的。所以我從這一點(diǎn)去切入，這反而是一個(gè)比較新的領(lǐng)域。”

　　在劉愛明看來，在深圳應(yīng)首要關(guān)注制造業(yè)的轉(zhuǎn)型，這里不僅制造業(yè)鏈條完善，又聚集著和制造業(yè)相關(guān)的技術(shù)、人才、信息，甚至是資金等等，所以對(duì)于制造業(yè)的轉(zhuǎn)型尤為看好。

　　同時(shí)，未來在“互聯(lián)網(wǎng)+”的影響下，從孵化器出來的企業(yè)的盈利模式、需求、規(guī)模等都是未知數(shù)。劉愛明認(rèn)為，不研究好這方面的問題，產(chǎn)業(yè)是沒辦法做好的。

　　劉愛明還透露稱，公司未來會(huì)有兩塊輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括研究未來的客戶，提供流動(dòng)、多變、高效的空間，以及為企業(yè)提供未來的服務(wù)。

　　在具體盈利模式上，他表示，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，地產(chǎn)才是落腳點(diǎn)，所以出售和收租將是公司的主要盈利模式。

　　據(jù)了解，此次組建中城新產(chǎn)業(yè)，劉愛明還拉來萬科、中城聯(lián)盟旗下中城投資、世聯(lián)行作為三大投資者。

　　其中根據(jù)世聯(lián)行最新公告披露，中城新產(chǎn)業(yè)的股東中，劉愛明控制的深圳品頌持股43.75%，中城投資、萬科各占新公司25%股權(quán)，世聯(lián)行占6.25%股權(quán)。

　　世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松在啟動(dòng)儀式上公開力挺中城新產(chǎn)業(yè)。他表示，房地產(chǎn)上半場(chǎng)是數(shù)據(jù)、GDP、價(jià)格、9070限制等，但這些東西將來都會(huì)變；下半場(chǎng)將是內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)，將以更多上半場(chǎng)不曾使用的方式呈現(xiàn)。

　　言已至此，陳勁松不忘給此次合作的劉愛明、萬科獻(xiàn)上溢美之詞：“中國房地產(chǎn)下半場(chǎng)主流人物應(yīng)該是愛明、萬科。”

　　城市更新蛋糕

　　按照世聯(lián)行公告披露，中城新產(chǎn)業(yè)將涉及直接投資于深圳各類“工改工、工改住、工改商辦以舊工業(yè)區(qū)整體改造”等方面的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，設(shè)立合資基金管理公司，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)孵化基金、PE/VC管理公司進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)孵化投資業(yè)務(wù)。

　　在啟動(dòng)儀式上，中城新產(chǎn)業(yè)也正式與深城投簽約了兩個(gè)項(xiàng)目。據(jù)劉愛明透露，這兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，另一個(gè)則是位于坪山的住宅地產(chǎn)，其中前者是公司的戰(zhàn)略型投資。除此以外，公司“還有很多項(xiàng)目在路上”。

　　劉愛明認(rèn)為，深圳是產(chǎn)業(yè)的最前沿，所以在未來中城新產(chǎn)業(yè)會(huì)聚焦深圳的城市更新，聚焦深圳的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、工改工等業(yè)務(wù)。

　　事實(shí)上，自2011年深圳存量土地供應(yīng)首次超過新增土地供應(yīng)以來，城市更新已成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的土地利用模式。

　　第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年，深圳城市更新項(xiàng)目投資額為84億元，2011年為142億元，至2014年已超過350億元。

　　工業(yè)性質(zhì)用地方面，2014年此類城市更新面積101.64萬平方米，其釋放規(guī)模已經(jīng)超越招拍掛釋放的規(guī)模近一倍；政府的工業(yè)土地儲(chǔ)備集中在坪山、光明、南山，且工改工類城市更新項(xiàng)目數(shù)量明顯增多。

　　“深圳有很多的工改工用地，這些地塊未來還是以工業(yè)性質(zhì)呈現(xiàn)，所以是一種產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。”劉愛明認(rèn)為，這些地塊未來可能會(huì)基本上以服務(wù)業(yè)為主。

　　來自宏觀層面的政策也讓工業(yè)城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值大幅提升。據(jù)了解，深圳明確允許符合要求的舊工業(yè)區(qū)，按照規(guī)定流程可直接申請(qǐng)土地變更，且無需經(jīng)過政府招拍掛。這項(xiàng)特殊政策讓舊工業(yè)區(qū)有機(jī)會(huì)在補(bǔ)繳土地款后拆除重建，包括房地產(chǎn)開發(fā)用途。

　　劉愛明表示，未來公司在獲取工業(yè)更新項(xiàng)目的形式上，將以合作開發(fā)拿地為主。“我向來強(qiáng)調(diào)聯(lián)盟的力量，深圳有不少企業(yè)較小，聯(lián)合在一起發(fā)展的力量就會(huì)很大。”

　　另外，值得一提的是，近期世聯(lián)行正式發(fā)布小樣青年社區(qū)品牌，正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)；萬科也一直有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的布局。

　　對(duì)于外界所質(zhì)疑的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，劉愛明回應(yīng)稱，深圳市場(chǎng)很大，并不一定需要和萬科等企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，它們談的項(xiàng)目公司不會(huì)介入。“萬科是我老東家，所以我和萬科不競(jìng)爭(zhēng)，不談判。”