經(jīng)歷第二季度的‘新政蜜月期’后，在新政逐步落地的前提下，下半年會(huì)延續(xù)升溫趨勢(shì)，但不會(huì)出現(xiàn)太大的報(bào)復(fù)性反彈。”

　　編者按：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說(shuō)著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開(kāi)啟第十五周年大幕，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專(zhuān)家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問(wèn)，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2015年，合景泰富成立已20周年。跟隨過(guò)去二十年中國(guó)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的浪潮，合景泰富從一個(gè)華南城市公司成長(zhǎng)為年?duì)I收過(guò)百億的全國(guó)企業(yè)，而今也在弱冠之年開(kāi)始面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。

　　2015年，合景泰富制定了“最少增長(zhǎng)10%”的225億業(yè)績(jī)目標(biāo)，并將全年主旋律定位為“繼續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，維持良好的利潤(rùn)率，降低負(fù)債率。”

　　截至2015年5月，合景泰富累計(jì)權(quán)益預(yù)售額74億元，已完成全年預(yù)售目標(biāo)225億元的33%。

　　合景泰富集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理中心營(yíng)銷(xiāo)策劃副總經(jīng)理閆家瑞接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，從上半年的預(yù)售情況來(lái)看，合景在多個(gè)區(qū)域都有不俗的表現(xiàn)。按絕對(duì)值占比排名，華南、華東、華北等售價(jià)較高的區(qū)域貢獻(xiàn)排名在前。

　　“根據(jù)上半年的推貨計(jì)劃，剛需首改等份額有較大的提升，但中高端產(chǎn)品仍然是我們的主力產(chǎn)品”。閆家瑞表示，下半年合景泰富會(huì)根據(jù)公司年初制定的年度目標(biāo)繼續(xù)推進(jìn)銷(xiāo)售。

　　2015年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)接連迎來(lái)“330新政”、公積金利率調(diào)整等政策利好，一線城市住宅成交開(kāi)始顯現(xiàn)回暖跡象。閆家瑞指，從上半年的樓市走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體升溫明顯，但從政策層面上解讀，一系列的新政和利好的目的不是要提升市場(chǎng)熱度，而是通過(guò)新政讓樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　“因此，經(jīng)歷第二季度的‘新政蜜月期’后，在新政逐步落地的前提下，下半年會(huì)延續(xù)升溫趨勢(shì)，但不會(huì)出現(xiàn)太大的報(bào)復(fù)性反彈。”

　　提及房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下行的趨勢(shì)，閆家瑞認(rèn)為這是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然，“房地產(chǎn)行業(yè)在這些年經(jīng)歷‘野蠻生長(zhǎng)’后，如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前地價(jià)、人力等成本日益趨高的現(xiàn)狀，是行業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)之一。”

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中掀起的“互聯(lián)網(wǎng)+”概念風(fēng)潮，閆家瑞的看法顯得更為理性。

　　他稱(chēng)，去年以來(lái)，“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)潮的確席卷了包括房地產(chǎn)以內(nèi)的眾多行業(yè)，“開(kāi)始的時(shí)候不少人會(huì)說(shuō)‘互聯(lián)網(wǎng)+’是個(gè)工具，甚至簡(jiǎn)單認(rèn)為就是電商。但是隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的深入，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，這不僅是一種單純借助互聯(lián)網(wǎng)的方式、工具，更是一種新的思維模式，并且是一種快速成長(zhǎng)中的思維模式。”

　　不過(guò)，如何將“互聯(lián)網(wǎng)+”真正做好，在閆家瑞看來(lái)才是關(guān)鍵挑戰(zhàn)，“一是看創(chuàng)意，二是看落地，不然就只是看上去很美而已。所以我們能看到大家也在不斷‘試水’，很多新的營(yíng)銷(xiāo)方式不斷涌現(xiàn)，合景也一樣在結(jié)合這種思維，不斷嘗試、創(chuàng)新中。”

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)合景泰富集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理中心營(yíng)銷(xiāo)策劃副總經(jīng)理閆家瑞的2015博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：2015年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力之下，房地產(chǎn)獲得了政策與金融等各方面的支持，您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年會(huì)有什么樣的發(fā)展趨勢(shì)？

　　閆家瑞：從上半年的樓市走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體升溫明顯，但從政策層面上解讀，一系列的新政和利好的目的不是要提升市場(chǎng)熱度，而是通過(guò)新政讓樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　因此，經(jīng)歷第二季度的“新政蜜月期”后，在新政逐步落地的前提下，下半年會(huì)延續(xù)升溫趨勢(shì)，但不會(huì)出現(xiàn)太大的報(bào)復(fù)性反彈。

　　觀點(diǎn)新媒體：2015年首五月合景泰富累計(jì)權(quán)益預(yù)售額至74億元，主要來(lái)自哪些區(qū)域？今年的銷(xiāo)售產(chǎn)品中，剛需首改和高端住宅產(chǎn)品的比例各約占幾成？預(yù)計(jì)下半年合景泰富的可售貨量和新項(xiàng)目計(jì)劃是怎樣的？

　　閆家瑞：從上半年的預(yù)售情況來(lái)看，合景在多個(gè)區(qū)域都有不俗的表現(xiàn)，要做個(gè)絕對(duì)值占比排名的話，華南、華東、華北等售價(jià)較高的區(qū)域自然更占優(yōu)勢(shì)。

　　根據(jù)上半年的推貨計(jì)劃，剛需首改等份額有較大的提升，但中高端產(chǎn)品仍然是我們的主力產(chǎn)品。下半年，我們會(huì)根據(jù)公司年初制定的年度目標(biāo)推進(jìn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)產(chǎn)品方面，合景泰富旗下的公寓產(chǎn)品和寫(xiě)字樓產(chǎn)品在今年的銷(xiāo)售表現(xiàn)如何？

　　閆家瑞：整體來(lái)看，上半年商業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況在公司的計(jì)劃內(nèi)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)合景泰富銷(xiāo)售均價(jià)保持在12000-13000元/平方米，集團(tuán)在定價(jià)方面采取較為平穩(wěn)策略的考量有哪些？項(xiàng)目存貨去化方面有什么要求，您怎么看價(jià)格定位與去庫(kù)存之間的平衡？

　　閆家瑞：合景泰富作為一家有20年歷史的上市公司，早已形成完善的營(yíng)銷(xiāo)策略體系，包括了定價(jià)及去化等操作體系。

　　市場(chǎng)是變化的，因此定價(jià)和去化策略也很難一概而論。我們的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)會(huì)結(jié)合不同的項(xiàng)目情況，密切跟蹤市場(chǎng)變化，融合產(chǎn)品、銷(xiāo)售指標(biāo)等綜合因素進(jìn)行全面衡量，達(dá)到最佳的平衡。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”利潤(rùn)趨薄的時(shí)期？合景泰富對(duì)于項(xiàng)目的利潤(rùn)考核指標(biāo)是怎樣設(shè)計(jì)的？

　　閆家瑞：如果說(shuō)早些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是“黃金時(shí)代”的話，趨于健康、穩(wěn)定發(fā)展的“白銀時(shí)代”是一個(gè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)在這些年經(jīng)歷“野蠻生長(zhǎng)”后，如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前地價(jià)、人力等成本日益趨高的現(xiàn)狀，是行業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)之一。

　　而利潤(rùn)與成本相輔相成，因此，我們?cè)谶M(jìn)行利潤(rùn)考核時(shí)也不會(huì)就利潤(rùn)本身單獨(dú)考慮，而是站在項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的角度去綜合衡量。

　　觀點(diǎn)新媒體：2014年下半年以來(lái)合景泰富在土地拓展方面步伐放緩，今年下半年是否將考慮加大拿地力度？在拿地的區(qū)域和項(xiàng)目選擇方面的主要考量因素有哪些？

　　閆家瑞：在土地拓展方面，公司會(huì)結(jié)合整體發(fā)展戰(zhàn)略，從政策層面、市場(chǎng)預(yù)判到土地本身的各項(xiàng)細(xì)化指標(biāo)審慎考核，下半年，我們會(huì)根據(jù)集團(tuán)年初制定的土地拓展計(jì)劃，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，針對(duì)重點(diǎn)拓展區(qū)域，推出相應(yīng)的差異化土地拓展策略。

　　觀點(diǎn)新媒體：截至2014年，合景泰富54個(gè)項(xiàng)目約有1/3涉及合作，選擇合作的因素有哪些？在項(xiàng)目合作方面，合景泰富對(duì)于銷(xiāo)售和利潤(rùn)的把控是怎樣的？

　　閆家瑞：企業(yè)間的關(guān)系從競(jìng)爭(zhēng)走向融合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)達(dá)到雙贏局面，這是目前乃至未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，也是行業(yè)發(fā)展成熟的一個(gè)體現(xiàn)。我們的合作項(xiàng)目類(lèi)型廣泛，從一線城市到二線城市，并且囊括了住宅、綜合體等多種業(yè)態(tài)，情況千差萬(wàn)別。

　　根據(jù)不同的項(xiàng)目屬性，我們對(duì)選擇合作因素也會(huì)有不一樣的考慮，同理，對(duì)于銷(xiāo)售和利潤(rùn)的把控，也會(huì)有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但有可以肯定的是，“雙贏”和可持續(xù)的合作，是制定這些標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)行業(yè)中正在掀起“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)潮，合景泰富是否會(huì)考慮結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)做更多營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新？2015年為合景泰富20周年，集團(tuán)是否在營(yíng)銷(xiāo)方面推出了重點(diǎn)舉措？

　　閆家瑞：的確，去年以來(lái)，“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)潮席卷了包括房地產(chǎn)以內(nèi)的眾多行業(yè)，開(kāi)始的時(shí)候不少人會(huì)說(shuō)“互聯(lián)網(wǎng)+”是個(gè)工具，甚至簡(jiǎn)單認(rèn)為就是電商。而隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的深入，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，這不僅是一種單純借助互聯(lián)網(wǎng)的方式、工具，更是一種新的思維模式，并且是一種快速成長(zhǎng)中的思維模式。

　　如何把“互聯(lián)網(wǎng)+”做好，一是看創(chuàng)意，二是看落地，不然就只是看上去很美而已。所以我們能看到大家也在不斷“試水”，很多新的營(yíng)銷(xiāo)方式不斷涌現(xiàn)，合景也一樣在結(jié)合這種思維，不斷嘗試、創(chuàng)新中。今年是公司成立20周年，是非常有意義的一年，營(yíng)銷(xiāo)方面會(huì)有一些相應(yīng)的舉措，大家可拭目以待。