如何在異地?cái)U(kuò)張的過(guò)程中去把握好市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)或許是方興長(zhǎng)周期造城模式未來(lái)需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 過(guò)往長(zhǎng)沙梅溪湖的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)似乎讓方興地產(chǎn)嘗到了當(dāng)“地主”的甜頭，后來(lái)以此為藍(lán)本的造城模式，讓這家中字頭房企接二連三地成為地方政府的“座上客”。

　　而在今年2月方興成功獲取南京江寧上坊中心區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)后，近期該片區(qū)首宗整備地塊出現(xiàn)在南京公布的第三批土地預(yù)出讓公告中，這也意味著由央企方興一手操刀的上坊新城開發(fā)正式揭開了帷幕。

　　“未來(lái)該區(qū)域?qū)⒂?9幅地塊待出讓開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)周期達(dá)到8-10年。”按照規(guī)劃，總建筑面積為380萬(wàn)平方米的上坊國(guó)際新城將包含270萬(wàn)方的住宅以及70萬(wàn)方的商辦。

　　雖然從體量而言，南京上坊項(xiàng)目與長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城相差甚遠(yuǎn)，但有了“梅溪湖模式”在先，方興的異地?cái)U(kuò)張似乎也多了砝碼。

　　不過(guò)，值得關(guān)注的一點(diǎn)是，曾讓方興名噪一時(shí)的“梅溪湖模式”目前也正在經(jīng)歷著忍耐期。據(jù)悉，在當(dāng)前長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)整體供大于求的情況下，方興梅溪湖一級(jí)開發(fā)處于停滯狀態(tài)。

　　因此，有市場(chǎng)人士告訴觀點(diǎn)新媒體，如何在異地?cái)U(kuò)張的過(guò)程中去把握好市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)或許是方興長(zhǎng)周期造城模式未來(lái)需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

　　方興淘金南京舊改

　　依據(jù)南京江寧上坊片區(qū)舊城改造管委會(huì)提供的資料顯示，江寧上坊片區(qū)隸屬于江寧東山副城，未來(lái)的定位是成為了以研發(fā)、汽車文化、專業(yè)商貿(mào)、居住功能為主，集研發(fā)、汽車主題商務(wù)服務(wù)等為一體的綜合性功能板塊，

　　該板塊的總用地面積約3.92平方公里，折合392萬(wàn)平方米，功能片區(qū)涵蓋核心商務(wù)區(qū)、品質(zhì)住宅區(qū)、共建配套區(qū)和景觀區(qū)，業(yè)態(tài)類型涵括品質(zhì)住宅、五星級(jí)酒店、寫字樓、公寓等。

　　方興地產(chǎn)向觀點(diǎn)新媒體表示，上坊項(xiàng)目將命名為南京青龍山國(guó)際生態(tài)新城，項(xiàng)目將依托青龍山的自然資源，并引入智慧城市概念，打造成為一個(gè)生態(tài)城區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入資金200億元左右。

　　此次率先亮相的是新城西南部的11號(hào)地塊，公告披露，該宗位于江寧區(qū)東山街道萬(wàn)安西路以南，上高路以西，萬(wàn)安南路以東的宅地用地面積約49650.62平方米，容積率介乎1至2.6，建筑限高為100米，預(yù)計(jì)將在今年下半年迎來(lái)入市。而整個(gè)片區(qū)的全部經(jīng)營(yíng)性用地將不晚于2020年12月31日供應(yīng)完畢。

　　方興地產(chǎn)南京公司相關(guān)人士早前接受媒體采訪時(shí)曾透露，不同于以往的一些“邊拆邊建”式的舊城改造，上坊新城與河西新城一樣，都將按照“先整體規(guī)劃，再開發(fā)”的模式進(jìn)行打造。

　　“方興地產(chǎn)將負(fù)責(zé)上坊新城的一級(jí)開發(fā)，包括拆遷、征地、基本設(shè)施建設(shè)等，然后再通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)招拍掛拿地?！?/p>

　　目前，該片區(qū)的拆遷工程一期已經(jīng)基本結(jié)束，二期也已經(jīng)在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)兩年左右完成。對(duì)于首宗啟動(dòng)地塊，上述人士稱，方興很可能對(duì)該地塊進(jìn)行招商，交給其他企業(yè)去開發(fā)。

　　與此同時(shí)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，其實(shí)方興對(duì)于南京上坊片區(qū)的舊改關(guān)注已久，早在2013年10月，方興地產(chǎn)的有關(guān)高層就曾與南京方面就片區(qū)的城市改造進(jìn)行交流。而其與上坊舊改的“緋聞”到2014年7月也有了更清楚的眉目。

　　彼時(shí)，方興地產(chǎn)首席執(zhí)行官李從瑞就表示，公司已成功鎖定南京江寧區(qū)上坊地區(qū)中心城改造的項(xiàng)目。當(dāng)年12月，方興正式完成上述項(xiàng)目的簽約，并在今年2月獲得項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)。方興地產(chǎn)年報(bào)顯示，其在該項(xiàng)目中的權(quán)益占比為80%。

　　據(jù)了解，上坊所屬的城市東南片區(qū)在南京北拓南延、東進(jìn)西擴(kuò)的城市版圖擴(kuò)張進(jìn)程中一直都是個(gè)“盲點(diǎn)”。

　　“南京往南發(fā)展已經(jīng)到了秣陵，祿口也已經(jīng)有了空港規(guī)劃，南部有軟件園，但上坊那邊的規(guī)劃出臺(tái)較晚。從大的地理位置來(lái)看，上坊的區(qū)位還是不錯(cuò)的?！蹦暇┵Y深房地產(chǎn)評(píng)論人士尹霄飛如是指出。

　　梅溪湖一二級(jí)聯(lián)動(dòng)樣本

　　雖說(shuō)舊改對(duì)方興而言尚屬首次，但一二級(jí)聯(lián)動(dòng)卻已是外界觀察方興的一個(gè)切入點(diǎn)，何況這家央企還有著長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城這張“對(duì)外名片”。

　　2011年1月26日，方興與長(zhǎng)沙市政府簽署《梅溪湖國(guó)際服務(wù)與科技創(chuàng)新城開發(fā)協(xié)議》，獲得梅溪湖核心片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。官方資料顯示，長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目位于湘江新區(qū)中心地帶，總占地面積達(dá)28411.9畝。

　　其中，梅溪湖一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目一期總占地11452畝，總建面約940萬(wàn)平方米，涵括住宅、酒店、寫字樓、公寓、科技創(chuàng)新中心等多種業(yè)態(tài)地塊。

　　隨后兩年，方興又先后簽約成為梅溪湖片區(qū)A組團(tuán)地塊土地一級(jí)整理合作方以及片區(qū)一級(jí)開發(fā)二期的第二投資人。

　　雖是首次涉足土地一級(jí)開發(fā)，但央企方興在梅溪湖的處子秀卻也是掛了個(gè)好彩頭。2012年該片區(qū)的整備土地正式開售，當(dāng)年方興一級(jí)開發(fā)便錄得50.86億元，占其年全年業(yè)績(jī)的近四分之一。其后的2013年，這一數(shù)字更是達(dá)到了64.04億元。而在這兩三年間，包括萬(wàn)科、中海、佳兆業(yè)、卓越、中建等在內(nèi)的眾多知名開發(fā)商都在梅溪湖這片土地上撒下“真金白銀”。

　　作為地主的方興，憑借著土地一級(jí)開發(fā)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，其在梅溪湖的二級(jí)開發(fā)上也毫不示弱，其先后通過(guò)公開市場(chǎng)拿下多宗處于片區(qū)核心區(qū)域的地塊。據(jù)了解，目前方興在梅溪湖已有金茂梅溪湖、梅溪湖金茂悅、梅溪湖金茂廣場(chǎng)等商住項(xiàng)目，涵蓋了住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等全業(yè)態(tài)。

　　不過(guò)，長(zhǎng)周期的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)造城模式也無(wú)法逃避市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。就在方興梅溪湖藍(lán)圖一步步從規(guī)劃變身高樓大廈的同時(shí)，長(zhǎng)沙整體的市場(chǎng)環(huán)境卻發(fā)生了驟變。

　　2014年，房地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行，這時(shí)過(guò)往高企的方興梅溪湖一級(jí)開發(fā)收入也驟降至29.29億元?！澳壳懊废耐恋鼗咎幱谕顟B(tài)?！贝饲埃L(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士楊虹薇這樣告訴觀點(diǎn)新媒體。

　　“不少項(xiàng)目跟以前相比價(jià)格都下降了很多，目前來(lái)講，改善型和剛需項(xiàng)目基本上要通過(guò)降價(jià)才能有去化?！?/p>

　　種種跡象表明，曾讓方興名噪一時(shí)的“梅溪湖模式”目前也陷入了忍耐期。楊虹薇指出，造成梅溪湖目前停滯局面的癥結(jié)在于其起步定位較高，面粉貴過(guò)面包，因此市場(chǎng)下滑之后，售價(jià)難以形成支撐。

　　“長(zhǎng)沙開發(fā)總體供過(guò)于求，早前大量供應(yīng)的土地還處于中后期的消化過(guò)程，周邊一些地價(jià)便宜的項(xiàng)目也在不斷地供貨，即便梅溪湖有優(yōu)勢(shì)，但是具有性價(jià)比的備選項(xiàng)目也不少，因而，現(xiàn)在梅溪湖的最大優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)?！?/p>

　　以此為鑒，如何最大程度地規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的影響或許是方興異地復(fù)制梅溪湖模式過(guò)程中需要正視的問(wèn)題，尤其是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式本身周期長(zhǎng)、資金需求大。

　　從梅溪湖開發(fā)歷程來(lái)看，在面臨大手筆資金投入時(shí)，方興也是引入合作方共同分擔(dān)。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2011年9月，方興便曾引入中建股份共同參與沙梅溪湖國(guó)際服務(wù)和科技創(chuàng)新城的開發(fā)。

　　因此，具體到南京上坊項(xiàng)目，方興地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦向觀點(diǎn)新媒體表示，目前項(xiàng)目是由方興獨(dú)立操盤，后期有可能引入優(yōu)秀的合作方共同開發(fā)、品牌共建。

　　“方興會(huì)在主導(dǎo)區(qū)域一級(jí)開發(fā)的同時(shí)，積極獲取地塊進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，具體會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)確定，最大程度的促進(jìn)整體項(xiàng)目收益和利潤(rùn)的最大化。”

　　此外，與梅溪湖項(xiàng)目略微不同的，南京上坊項(xiàng)目作為棚戶區(qū)中心區(qū)改造項(xiàng)目，涉及到較多的居民、企業(yè)的拆遷工作。一般經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開發(fā)企業(yè)在涉及舊改的時(shí)候往往容易舉步維艱。

　　不過(guò)，上述方興負(fù)責(zé)人指出，上坊項(xiàng)目目前的拆遷進(jìn)展順利，且由政府統(tǒng)籌包干，對(duì)方興而言不會(huì)產(chǎn)生影響。