資本市場對辰興發(fā)展仍有疑慮態(tài)度，關(guān)鍵主要是因為其“三四線城市內(nèi)房企”的定位屬性。

　　觀點網(wǎng) 經(jīng)過八年周折，一直在A股上市路徘徊不前的山西房企辰興地產(chǎn)，這一次終于在港股找到了突破口。

　　6月22日，辰興發(fā)展控股有限公司宣布即日起在香港進行招股，招股價區(qū)間為2.6至3.2港元，共計發(fā)售1億股股份，集資規(guī)模 2.6-3.2億港元；其中10%股份為公開發(fā)售，每手1000股，入場費3232港元。

　　按照辰興發(fā)展的計劃，該公司股票認購時間截至6月25日中午，并將于7月3日在港交所主板掛牌上市，獨家保薦人為工銀國際。

　　“蚊型”IPO

　　招股文件顯示，以中位數(shù)2.9港元/股計，辰興發(fā)展集資所得款項凈額為2.48億港元，屬于典型的“蚊型股”。

　　辰興發(fā)展IPO融資所得有90%將用于撥付山西晉中龍?zhí)镯椖恳黄诘陌l(fā)展，以及約10%將用作營運資本及其它一般企業(yè)用途。

　　辰興發(fā)展自1997年從山西晉中起步，主要提供多類住宅物業(yè)，包括高層住宅、小高層住宅、多層洋房住宅及聯(lián)排住宅，并正在開發(fā)多個配備多功能設(shè)施的大型優(yōu)質(zhì)生活區(qū)。

　　發(fā)展20年來，辰興發(fā)展先后進入山西晉中、太原以及四川綿陽等地區(qū)。截至2015年3月底，公司已完成10個項目及2個項目的若干部分，土地儲備總建筑面積240萬平方米，足夠在未來四到五年開發(fā)項目之用。

　　作為最早拓展山西房地產(chǎn)市場的企業(yè)之一，辰興發(fā)展在晉中已完成8個項目的若干部分，已竣工總建筑面積為30萬平方米，同時在太原開發(fā)一個項目的若干部分，總規(guī)劃建筑面積110萬平方米。

　　除了山西省，辰興發(fā)展于2007年擴張至四川綿陽，已完成2個項目，已竣工總建筑面積為24.45萬平方米。目前，該公司正在綿陽開發(fā)1個項目，總規(guī)劃建筑面積為44.66萬平方米。

　　另于2014年8月，辰興地產(chǎn)完成認購晉中開發(fā)51%的股權(quán)，從而間接持有晉中經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)參與總占地面積為65.92萬平方米的龍?zhí)锱f改項目。其中，項目一期總占地12.90萬平方米，開發(fā)中建筑面積為44.96萬平方米。

　　辰興發(fā)展介紹稱，公司專注于首套住房或改善性產(chǎn)品，收益大部分來自出售所開發(fā)的物業(yè)。截至2012年、2013年及2014年底，銷售物業(yè)所得收益分別為人民幣2.71億元、3.17億元及8.71億元，主要由于紀錄期內(nèi)交付的總建筑面積及已確認平均售價波動。

　　截至2014年底，辰興發(fā)展毛利為人民幣2.38億元，同比增長186.2%；毛利率28.9%，同比提高1.4個百分點，主要由于新興國際文教城四期及龍城優(yōu)山美郡一期部分竣工及交付所致；期內(nèi)溢利1.06億元，同比增長654.6%。

　　土地收購和項目選址戰(zhàn)略方面，辰興發(fā)展稱，公司專注于城郊，僅收購“利用現(xiàn)有資源能夠高效管理的，符合投資預(yù)算，并具備達到目標(biāo)項目回報標(biāo)準(zhǔn)的潛力以及盡量減低法律問題”的地塊。

　　八年上市沉浮

　　從6月22日招股到7月3日掛牌，辰興地產(chǎn)距離登陸港股市場只有一步之遙。但事實上，為了實現(xiàn)這個目的，這家山西房企已用了近八年時光。

　　據(jù)觀點新媒體了解，早在2007年，辰興地產(chǎn)正式改制為股份公司，根據(jù)“戰(zhàn)略發(fā)展需要”擬籌備上市。

　　在籌劃上市之初，辰興地產(chǎn)便得到了來自山西省政府的支持，2009年被確定為山西重點支持的三家上市企業(yè)之一。在期間5月份山西省資本辦召集的會議上，來自政府方面的人士公開強調(diào)，辰興地產(chǎn)上市已被省政府“列入全年政府工作目標(biāo)責(zé)任內(nèi)容”。

　　數(shù)據(jù)也顯示，2008年辰興地產(chǎn)的銷售收入占山西2000余家房企銷售總額的4.4%，銷售面積高居山西房企第一位，銷售收入位居第二位。

　　2009年9月，辰興地產(chǎn)正式向中國證監(jiān)會提交深交所IPO的申請，且中國證監(jiān)會9月27日正式受理相關(guān)申請并審查。這也被市場視為是辰興地產(chǎn)正式啟動上市的重要一步，一旦成功，它毫無疑問將成為當(dāng)時太原第一家上市的房企。

　　不過，辰興地產(chǎn)在招股文件中透露，在提交申請后，公司于2009年11月17日收到中國證監(jiān)會反饋意見，并于11月26日提交回復(fù)。自此，公司并無收到中國證監(jiān)會的任何進一步反饋意見。

　　辰興地產(chǎn)稱，經(jīng)考慮，當(dāng)時政府對物業(yè)市場采取的政策以及中國證監(jiān)會暫停審批上市申請程序的期限，公司于2011年3月30日決定撤回上市申請。

　　此后長達4年的時間里，辰興地產(chǎn)的上市事宜一直陷入停滯狀態(tài)。直到2015年1月28日，辰興地產(chǎn)與其A股保薦人訂立終止協(xié)議，轉(zhuǎn)而向香港證監(jiān)會提交IPO申請。2月16日香港證監(jiān)會也披露，正在處理辰興地產(chǎn)香港平臺“辰興發(fā)展”的相關(guān)申請。

　　就IPO募資額而言，上市平臺辰興發(fā)展的募資金額僅為2.48億港元，最高不超過3.2億港元，屬于股市中的“蚊型股”。不過這類型公司也并非沒有發(fā)展?jié)摿?，?dāng)初中信通過借殼泰富發(fā)展上市之際，泰富發(fā)展的市值也僅7.35億港元，但經(jīng)過后來一系列的商業(yè)運作，中信泰富最終迅速成為資產(chǎn)超40億港元的大型上市公司。

　　但盡管如此，資本市場對辰興發(fā)展仍有疑慮態(tài)度，關(guān)鍵主要是因為其“三四線城市內(nèi)房企”的定位屬性。

　　有市場分析機構(gòu)就認為，按照招股價2.6至3.2港元，辰興發(fā)展市盈率約9.96至12.26倍。而市場上相類似的三四線內(nèi)房企如建業(yè)地產(chǎn)市盈率4.9倍，禹洲地產(chǎn)市盈率4.5倍，龍光地產(chǎn)5.4倍，因此辰興發(fā)展估值或許偏高。

　　對此，辰興地產(chǎn)在招股文件中也坦承，公司全部現(xiàn)有物業(yè)均位于山西省晉中市、太原市及四川省綿陽市，業(yè)務(wù)高度依賴這些地區(qū)的物業(yè)表現(xiàn)，而這些物業(yè)市場可能受本地、國內(nèi)及全球因素所影響。