“既然股市上升這么多，對(duì)樓市中長(zhǎng)期也有一定有好處，所以復(fù)蘇會(huì)持續(xù)比較久。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 深圳樓市的“火”燒到了禹洲地產(chǎn)2015年股東大會(huì)媒體見(jiàn)面會(huì)上。

　　會(huì)上，禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁蔡明輝多次以深圳火爆的樓市成交為例，引出樓市復(fù)蘇的事實(shí)。蔡明輝或怕在場(chǎng)記者認(rèn)為，深圳樓市復(fù)蘇還不具備范本的資格，其又以上海、北京等城市統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)說(shuō)話，佐證樓市著實(shí)開(kāi)始回暖了。

　　蔡明輝表示：“深圳表現(xiàn)得非常明顯，這有一些特殊的原因，深圳在港臺(tái)經(jīng)濟(jì)交流過(guò)程中能產(chǎn)生一些重要的作用。但實(shí)際上，上海、北京這些城市，政府公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)也有明顯的回暖跡象。”

　　如果這些還不夠說(shuō)服力的話，沒(méi)關(guān)系，樓市回暖首先從開(kāi)發(fā)商更加積極拿地開(kāi)始，蔡明輝再次搬上了恒大在廈門豪奪集美地塊的案例。

　　“今天廈門土地拍賣才剛剛結(jié)束，恒大進(jìn)了廈門，樓面價(jià)是1.48萬(wàn)元，總價(jià)31.6億，溢價(jià)率57.64%。土地成本在上升，地產(chǎn)商這么激進(jìn)的拿地，證明對(duì)后市是非?？春玫?。”

　　對(duì)于禹洲地產(chǎn)自身布局區(qū)域而言，蔡明輝透露，一是明顯感受到這幾個(gè)月自身項(xiàng)目的來(lái)訪客戶量大幅上升；其次，成交量在上升，價(jià)格也略有提升，“禹洲地產(chǎn)所布局區(qū)域的合肥、南京、廈門、福州這幾個(gè)城市，房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期非常大。”

　　蔡明輝細(xì)數(shù)禹洲地產(chǎn)今年的銷售情況，并明確表示，今年董事會(huì)下達(dá)了135億的銷售目標(biāo)，管理層有非常充足的信心完成這個(gè)目標(biāo)。

　　蔡明輝稱，雖然前四個(gè)月有兩個(gè)月受到了影響，僅完成31億左右的銷售，但四月份上升得比較大，完成了10億的銷售，也就是說(shuō)前四個(gè)月完成了全年業(yè)績(jī)的三分之一。

　　前幾個(gè)月加快去庫(kù)存后，進(jìn)入五月，對(duì)于禹洲地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是個(gè)加推新盤的好日子。會(huì)上，蔡明輝就明確：“前三個(gè)月主要是利用春節(jié)去了一些尾盤，基本上去化了60%多，有一些會(huì)結(jié)合平時(shí)的銷售情況去化。從五月份開(kāi)始，公司加大新樓盤的推出，根據(jù)推出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況和還有客戶認(rèn)籌的情況定價(jià)，保證一定去化率的同時(shí)兼顧利潤(rùn)，找到兩者的平衡點(diǎn)”。

　　具體推盤貨值方面，觀點(diǎn)新媒體了解到，禹洲地產(chǎn)今年在廈門計(jì)劃的銷售貨值是47億元，在合肥計(jì)劃的貨值是40億元。

　　觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)得到的準(zhǔn)確消息顯示，禹洲地產(chǎn)在福州最近要推的樓盤是提升了一定的幅度。例如這幾天還在做認(rèn)籌的天悅灣三期會(huì)有所提升。

　　另外，禹洲地產(chǎn)在會(huì)上也首次披露，早前配股所獲的7.9億港幣將用于增加已有城市的土儲(chǔ)，今年拿地的預(yù)算在50億元到60億元之間。

　　以下為2015年禹洲地產(chǎn)股東大會(huì)媒體見(jiàn)面會(huì)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司今年首個(gè)季度銷售金額是30多億元，占全年目標(biāo)的兩成多，怎么看未來(lái)幾個(gè)月的銷售情況，有沒(méi)有信心完成全年的銷售目標(biāo)？

　　蔡明輝（執(zhí)行總裁）：今年董事會(huì)下達(dá)了135億的銷售目標(biāo)，管理層有非常充足的信心完成這個(gè)目標(biāo)。雖然前四個(gè)月有兩個(gè)月受到了影響，僅完成31億左右的銷售，但四月份上升比較大，完成了10億的銷售，也就是說(shuō)前四個(gè)月完成了全年業(yè)績(jī)的三分之一。

　　一月份是市場(chǎng)最低迷的時(shí)候，二月份是春節(jié)，所以一二月份業(yè)績(jī)?nèi)笨诒容^大，各大公司基本上都是這樣的情況。

　　三月份市場(chǎng)開(kāi)始有一點(diǎn)回暖，3月30日政策才出臺(tái)，所以第一個(gè)季度我們?cè)阡N售上采取了措施，把已經(jīng)開(kāi)盤的尾盤通過(guò)新春促銷方式加大去化，把一些樓層比較不好的房子通過(guò)促銷抓緊去化。

　　公司從五月份開(kāi)始推出新盤，按照往年正常的銷售規(guī)律來(lái)看，基本上在6月份左右銷售才會(huì)大幅度上升，公司會(huì)抓住這個(gè)旺季。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：330政策出臺(tái)之后，禹洲主要市場(chǎng)的銷售情況怎么樣，有沒(méi)有出現(xiàn)樓市大幅度上揚(yáng)的情況？

　　蔡明輝：禹洲地產(chǎn)主要進(jìn)入的是一二線及省會(huì)城市，福建主要是地極城市，像廈門、福州；省外則是上海、南京、合肥、天津這些大城市。

　　當(dāng)政府出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)支持的政策以后，再加上降息、降準(zhǔn)，一些列利好確實(shí)帶來(lái)了比較大的推動(dòng)作用。

　　首先，明顯感受到這幾個(gè)月自身項(xiàng)目的來(lái)訪客戶量大幅上升；第二，成交量在上升，價(jià)格也略有提升。但當(dāng)下，我們主要是把原來(lái)已經(jīng)開(kāi)盤的項(xiàng)目抓緊時(shí)間去化，下個(gè)月開(kāi)始會(huì)陸續(xù)推出新樓盤。

　　可以說(shuō)，未來(lái)合肥、南京、廈門、福州這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期非常大。兩周之前，合肥拍賣了幾塊土地，成交的溢價(jià)率非常高，其中一塊地拍到了合肥市的歷史新高，溢價(jià)率270%多；5月27日，廈門土地拍賣才剛剛結(jié)束，恒大進(jìn)了廈門，樓面價(jià)是1.48萬(wàn)元，總價(jià)31.6億，溢價(jià)率57.64%。土地成本在上升，地產(chǎn)商激進(jìn)的拿地證明對(duì)后市是非?？春玫?。

　　禹洲地產(chǎn)早期在這幾個(gè)城市已經(jīng)拿了一些土地，這是非常利好的消息，且之前拿的地都比較便宜，有很大的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛才說(shuō)到價(jià)格會(huì)小幅上漲，能不能舉個(gè)例子說(shuō)明一下，？

　　蔡明輝：禹洲地產(chǎn)在福州最近要推的樓盤，價(jià)格都提升了一定的幅度。例如這幾天還在認(rèn)籌的天悅灣三期會(huì)有所提升，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)賣了一段時(shí)間，樓層很好的已經(jīng)比之前的價(jià)格略有提高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在的樓市復(fù)蘇主要是政策刺激，您認(rèn)為大概可以持續(xù)多久？后續(xù)的復(fù)蘇會(huì)從一線城市，或者現(xiàn)在有的重點(diǎn)二線城市擴(kuò)大面積，覆蓋到其他二三線城市嗎？

　　蔡明輝：市場(chǎng)從今年三月份開(kāi)始確實(shí)有復(fù)蘇的跡象，尤其是進(jìn)入四月份以后。深圳表現(xiàn)得非常明顯，這有一些特殊的原因，深圳在港臺(tái)經(jīng)濟(jì)交流過(guò)程中能產(chǎn)生一些重要的作用。但實(shí)際上，上海、北京這些城市，政府公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)也有明顯的回暖跡象。

　　這一輪的復(fù)蘇會(huì)持續(xù)一定的時(shí)間，因?yàn)楝F(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)情況也不太理想，政府一定會(huì)在經(jīng)濟(jì)上出臺(tái)一些刺激措施。很明顯的特征是股市，A股暴漲對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期是好事。

　　短期來(lái)看，房地產(chǎn)會(huì)受到一定的影響，大量資金流向股市，投資者是短期的套利行為，先到股市上獲利再回來(lái)買房子，房子畢竟是在的，不會(huì)跑掉。既然股市上升這么多，對(duì)樓市中長(zhǎng)期也有一定有好處，所以復(fù)蘇會(huì)持續(xù)比較久。

　　第二，這一輪復(fù)蘇很明顯把原來(lái)一些壓抑的市場(chǎng)需求釋放出來(lái)了?，F(xiàn)在的限購(gòu)只有北上廣深還在執(zhí)行，其他城市基本上都放開(kāi)了，把原來(lái)的改善性需求釋放出來(lái)，這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)看好非常重要的一點(diǎn)，也是能夠支持未來(lái)市場(chǎng)變得更好的一個(gè)很重要因素。

　　至于二三四線城市是否會(huì)復(fù)蘇，我覺(jué)得會(huì)復(fù)蘇，只是原來(lái)的供應(yīng)量太大了，需要一定的時(shí)間消化。尤其是降息完了以后，這些城市的房?jī)r(jià)不高，消費(fèi)能力有限，所以他們對(duì)利息的敏感度會(huì)更高，還期望著降息。

　　今年還會(huì)降息，所以三四線城市的人也會(huì)有一定的觀望，如果再進(jìn)行一輪降息，三四線城市會(huì)明顯的復(fù)蘇。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：禹洲地產(chǎn)今年的庫(kù)存總量是多少，現(xiàn)在去化了多少？很多房企都會(huì)集中在下半年推盤，市場(chǎng)供應(yīng)比較多，今年毛利率能夠維持比較好的水平嗎？

　　蔡明輝：前三個(gè)月主要是利用春節(jié)去化了一些尾盤，基本上是60%多，有一些會(huì)結(jié)合平時(shí)的銷售情況去化。從五月份開(kāi)始，公司加大新樓盤的推出，會(huì)根據(jù)推出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)還有客戶認(rèn)籌的情況定價(jià)，保證一定去化率的同時(shí)兼顧利潤(rùn)率，找到兩者的平衡點(diǎn)。

　　我們更看好后面市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖，所以會(huì)把利潤(rùn)作為一個(gè)很重要的考慮因素。每一家公司在這段時(shí)間都有很多樓盤推出，相互之間會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)，但是因?yàn)楣具M(jìn)入的這幾個(gè)城市比較早，尤其是廈門、福州、合肥這幾個(gè)城市，在當(dāng)?shù)亟⒘艘欢ǖ钠放朴绊懥?，所以不懼怕?jìng)爭(zhēng)。

　　比如說(shuō)，公司在廈門市場(chǎng)連續(xù)十年市場(chǎng)占有率是第一，也就是說(shuō)在廈門這十年來(lái)每賣十套房子就有一套是禹洲的。公司有這個(gè)知名度和品牌，這對(duì)自身銷售非常有利。合肥去年銷售總量進(jìn)入了當(dāng)?shù)氐那拔迕?，在?dāng)?shù)匾步⒘似放浦?，所以在?jìng)爭(zhēng)方面，公司會(huì)利用在當(dāng)?shù)氐钠放苾?yōu)勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年廈門推盤的比例是多少？合肥推多少？

　　蔡明輝：只能說(shuō)集團(tuán)的占比，公司在廈門今年推貨計(jì)劃是47億元，在合肥推貨計(jì)劃是40億元。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：禹洲地產(chǎn)在5月份也進(jìn)行了配股，這次配股主要用途是什么？

　　許進(jìn)業(yè)（財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書(shū)）：這次配股大概拿到了7.9億港幣，最終的用途是用于在已有城市增加土地儲(chǔ)備，包括廈門、福州、上海、合肥、南京。一旦這幾個(gè)城市有合適的機(jī)會(huì)、合適的土地，禹洲地產(chǎn)就會(huì)考慮拿地。

　　禹洲地產(chǎn)也想通過(guò)這次配股增加股東的基礎(chǔ)，增大禹洲地產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易量，拉動(dòng)股價(jià)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：禹洲地產(chǎn)今年拿地預(yù)算大概有多少？下半年會(huì)推出多少個(gè)新盤？會(huì)不會(huì)考慮增加新盤？

　　蔡明輝：今年拿地的預(yù)算是50到60億元，這50到60億元不都是今年付的，有一些地需要分期交地價(jià)款。同時(shí)，公司會(huì)考慮以合作方式來(lái)開(kāi)發(fā)，像今年初公司在廈門拿了一塊地，總地價(jià)是27.4億，這是跟龍湖地產(chǎn)合作的。

　　另外，公司今年會(huì)在一些重點(diǎn)發(fā)展的城市尋求一些獨(dú)立投資的機(jī)會(huì)，主要集中在已經(jīng)進(jìn)入的城市，當(dāng)然也在關(guān)注一些有發(fā)展?jié)摿Φ拇蟪鞘?，特別是一二線城市。

　　推盤方面，公司今年下半年計(jì)劃推盤總量是250萬(wàn)平方米，總共新推的貨值是250億左右，跟今年的銷售目標(biāo)基本上是匹配的。

　　另一方面，是否會(huì)增加新樓盤要根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)定，先將預(yù)備今年推的項(xiàng)目手續(xù)辦好，能夠先動(dòng)工的就先動(dòng)工，待機(jī)會(huì)合適就推向市場(chǎng)，希望能夠?yàn)楣蓶|追求更高的回報(bào)。

　　不一定追求量，但是希望在利潤(rùn)貢獻(xiàn)上能夠給股東更好的回報(bào)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：中海、保利都在分拆物業(yè)公司，公司有沒(méi)有這樣的計(jì)劃？一些房企和360、小米等合作，貴公司這方面有沒(méi)有什么考慮？3月份公司說(shuō)過(guò)要開(kāi)發(fā)O2O的平臺(tái)，進(jìn)展怎么樣？

　　許進(jìn)業(yè)：關(guān)于4月份我們收購(gòu)福建大世界方面，禹洲地產(chǎn)本就持有大世界51%的股權(quán)，現(xiàn)在因?yàn)榭春眠@個(gè)項(xiàng)目，所以把小股東的股權(quán)收過(guò)來(lái)了。

　　蔡明輝：現(xiàn)在禹洲通過(guò)這二十年的發(fā)展，管理了420萬(wàn)平方米的物業(yè)，已經(jīng)建成交付的房子是3.2萬(wàn)套，這是公司發(fā)展社區(qū)O2O非常重要的一個(gè)基礎(chǔ)。

　　禹洲地產(chǎn)這幾個(gè)月在物業(yè)管理O2O方面做了一些工作，O2O的平臺(tái)也已基本上搭建好了。我們?cè)瓉?lái)想通過(guò)試點(diǎn)推廣物業(yè)管理O2O，現(xiàn)在從各地反映過(guò)來(lái)的情況看，業(yè)主還是非?？春霉具@個(gè)平臺(tái)，希望能夠在各地同時(shí)推出，所以公司正在進(jìn)一步完善方案。

　　因?yàn)楣居泻芏囗?xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，所以物業(yè)管理還是在地產(chǎn)板塊之內(nèi)，銷售和后面的物業(yè)管理是緊密相連的，物業(yè)做得好對(duì)公司的銷售有很大的貢獻(xiàn)，做不好會(huì)減分，所以目標(biāo)是把物業(yè)管理進(jìn)一步提升，提升管理的品質(zhì)，到一定的時(shí)候不排除有分拆的可能性。

　　關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)這一塊，現(xiàn)在是個(gè)很熱門的話題，現(xiàn)在公司也引進(jìn)了互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，主要運(yùn)用在幾個(gè)方面：第一，在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面運(yùn)用，通過(guò)APP客戶端來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　第二，在銷售方面，通過(guò)跟一些軟件開(kāi)發(fā)商合作，引進(jìn)一些軟件。例如，改變?cè)瓉?lái)傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，即在售樓處里面等客上門，或者讓一些人去拉客方法。引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，能夠跟客戶24小時(shí)交流，公司網(wǎng)上售樓處是不打烊的，24小時(shí)隨時(shí)隨地能夠跟客戶聯(lián)系。

　　第三，能夠讓營(yíng)銷推廣更有針對(duì)性，從后臺(tái)大數(shù)據(jù)分析，更直接掌握公司哪些新聞是有效的，哪些是無(wú)效的，讓營(yíng)銷變得更有針對(duì)性。有作用就加大投入，沒(méi)有作用就減少投入。

　　第四，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)軟件能夠把人聚在一起做活動(dòng)，能以老帶新，讓老客戶推薦新客戶。

　　第五，公司還把互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)運(yùn)用在小區(qū)建設(shè)，像一些小區(qū)智能化管理，業(yè)主不在家的時(shí)候，通過(guò)手機(jī)APP跟家里連接。

　　禹洲對(duì)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)公司非常重視，抓緊研究和運(yùn)用，真正運(yùn)用到開(kāi)發(fā)中，能夠提升品質(zhì)，能夠促進(jìn)銷售，進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)水平。