自2014年初提出未來三年銷售規(guī)模年復(fù)合增速50%以來，中洲控股已逐漸有意擴(kuò)大一二線城市的規(guī)模，并試圖減少投資壓力更大的三四線布局。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 5月18日晚間，深圳市中洲投資控股股份有限公司公告宣布，公司以自有資金和外部融資分別向廣東君鑫集團(tuán)、深圳道信投資收購其所持有的上海盛博公司49%股權(quán)、51%股權(quán)。

　　其中，中洲控股以對價(jià)3.33億元向君鑫集團(tuán)購買目標(biāo)公司49%股權(quán)；以對價(jià)3.84億元及上海中信君廷名邸項(xiàng)目一套197.95平方米住宅，向深圳信道投資收購目標(biāo)公司51%股權(quán)。

　　通過收購，中洲控股將全資擁有目標(biāo)公司100%股權(quán)，獲得位于上海徐匯區(qū)的“中信君廷名邸”項(xiàng)目。該公司宣稱，此舉為公司在上海市增加了在售項(xiàng)目，增加了公司的資產(chǎn)規(guī)模。

　　觀點(diǎn)新媒體從上海中原地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，中信君廷名邸已于2014年4月開始預(yù)售，截至目前已銷售123套住宅，錄得銷售約6.4億元；剩余的172套住宅，預(yù)計(jì)可銷售約9.1億元。換句話說，若剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分，中洲控股幾乎可以在項(xiàng)目剩余部分擁有近2億元的利潤空間。

　　除了上海，中洲控股在過去半年間，斥資12.6億元收購成都銀河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，獲得“銀河公館”項(xiàng)目。1月14日，該公司還擬以對價(jià)1.75億元割讓惠州金山湖一宗占地5萬平方米的商業(yè)用地。

　　一個明顯的跡象是，自2014年初提出未來三年銷售規(guī)模年復(fù)合增速50%以來，中洲控股已逐漸有意擴(kuò)大一二線城市的規(guī)模，并試圖減少投資壓力更大的三四線布局。

　　“燙手”的中信項(xiàng)目

　　從中信君廷名邸過往的歷史看，這個項(xiàng)目幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，某種意義上更像一個“燙手的山芋”。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2008年，上海盛大房地產(chǎn)出資2000萬元注冊成立盛博公司，后者負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)中信君廷名邸項(xiàng)目。

　　隨后2009年7月，上海盛大房地產(chǎn)卻以984.9萬元的價(jià)格，將盛博49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣東君鑫集團(tuán)；7月23日，通過增加注冊資本2092.04萬元，吸收上海中信華南公司為公司股東。增資后，上海中信華南公司擁有目標(biāo)公司51%股權(quán)，上海盛大房地產(chǎn)擁有25%，廣東君鑫集團(tuán)則持有剩余24%股權(quán)。

　　2009年9月，上海盛大房地產(chǎn)再次將持有的目標(biāo)公司25%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣東君鑫集團(tuán)，作價(jià)1025.1萬元。自此，上海盛大房地產(chǎn)在不足兩年時間里，將盛博悉數(shù)脫手。

　　這出股權(quán)轉(zhuǎn)讓的戲遠(yuǎn)未結(jié)束。2010年9月，廣東君鑫集團(tuán)以2010萬元的代價(jià)，將持有的目標(biāo)公司共計(jì)49%股權(quán)轉(zhuǎn)手中信信托。更為神奇的是，在中信信托接手目標(biāo)公司49%股權(quán)一年后，2011年7月竟甘愿以原價(jià)2010萬元回售給廣東君鑫集團(tuán)。

　　至于盛博其余51%股權(quán)，也在2013年9月被上海中信華南公司轉(zhuǎn)讓給中信房地產(chǎn)，代價(jià)竟和四年前增資時分毫不變，都是2092.04萬元。

　　不過，中信地產(chǎn)也無意控股目標(biāo)公司。2013年12月，中信地產(chǎn)便將目標(biāo)公司51%股權(quán)經(jīng)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓。最終，中信地產(chǎn)以4.93億元的代價(jià)，將所持有的目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳道信投資。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體粗略統(tǒng)計(jì)，自2008年注冊成立到2013年底，盛博公司先后經(jīng)歷大約7次轉(zhuǎn)手。中洲控股在收購公告上并未提及轉(zhuǎn)手的原因，但分析認(rèn)為，盛博公司的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀并不算特別理想。

　　根據(jù)資產(chǎn)評估報(bào)告，于評估基準(zhǔn)日2015年4月30日，全部權(quán)益價(jià)值為7.06億元。其中，資產(chǎn)總額賬面值28.03億元，負(fù)債總額賬面值卻達(dá)29.6億元，凈資產(chǎn)賬面值-1.57億元。

　　“接盤俠”的利潤賬本

　　盛博如此復(fù)雜的歷史故事，似乎并未影響中洲控股全盤收購。這位“接盤俠”強(qiáng)調(diào)，盛博公司主要資產(chǎn)中信君廷名邸項(xiàng)目開發(fā)主體工程完工，并于2014年4月預(yù)售，“項(xiàng)目能獲取正常的開發(fā)利潤”。

　　據(jù)其估算，盛博公司存貨賬面值24.28億元，評估值32.88億元，評估增值8.6億元，增值率達(dá)35.42%。

　　為了中信君廷名邸項(xiàng)目的發(fā)展，中洲控股5月18日還宣布，廣州農(nóng)村商業(yè)銀行向目標(biāo)公司發(fā)放委托貸款4億元；同時截至4月底，深圳聯(lián)恒投資向目標(biāo)公司提供了2.04億元借款。中洲控股擬為上述貸款提供不可撤銷的擔(dān)保。

　　資料顯示，中信君廷名邸項(xiàng)目位于上海市徐匯區(qū)龍華街道161街坊2/1丘地塊，主要由6棟高層住宅、2棟多層商業(yè)配套用房組成，其中住宅面積為8.3萬平方米，共有住宅431套；配套商業(yè)物業(yè)有兩處，包括地下商業(yè)用房、果菜超市商業(yè)用地的總建筑面積1574.72平方米。

　　而觀點(diǎn)新媒體從上海房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)獲得的數(shù)據(jù)顯示，中信君廷名邸項(xiàng)目總套數(shù)僅為295套，目前已售123套，涉及住宅面積2.18萬平方米；剩余可售總套數(shù)172套，總面積3.07萬平方米。

　　從銷售角度看，中信君廷名邸自2014年3月至12月僅銷售48套，其中有7個月單月銷售個位數(shù)，3個月零銷售。進(jìn)入2015年后，項(xiàng)目銷售才有所改善，截至目前5個多月已銷售75套。

　　上海中原地產(chǎn)咨詢總監(jiān)宋會雍對觀點(diǎn)新媒體表示，盡管中信君廷名邸近期的銷售提速，整體銷售水平仍屬于中游。

　　宋會雍分析稱，項(xiàng)目處于徐匯區(qū)宛平南路到龍華之間，屬于濱江豪宅范圍，且接近徐家匯核心商圈，地段、交通是它主要優(yōu)勢之一。不過和周邊的尚海灣豪庭等主打江景的豪宅相比，項(xiàng)目自身則存在一定短板。

　　同時，項(xiàng)目自身的主要參考周邊行情，均價(jià)定在7萬元/平方米，相比也沒有太突出的優(yōu)勢。“它的戶型有點(diǎn)大，160-300平方米的三至四房大平層結(jié)構(gòu)是銷售慢的又一個原因。”

　　根據(jù)上海中原地產(chǎn)的監(jiān)測，中信君廷名邸已售的123套住宅錄得銷售約6.4億元。宋會雍預(yù)計(jì)，按照此前水平估算，項(xiàng)目剩余的172套住宅或?qū)⑦_(dá)到9.1億元。也就是說，中洲控股以7.17億元的代價(jià)收購，即便已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分不并入公司銷售，也將有接近2億元的盈利空間。

　　一二線擴(kuò)張心思

　　除了上海，2014年來中洲控股一系列收購、拿地動作也在表明，這家華南房企正在尋求一二線城市的規(guī)模擴(kuò)張。

　　觀點(diǎn)新媒體翻查數(shù)據(jù)顯示，2014年中洲控股通過股權(quán)收購方式，收購了惠州中洲置業(yè)、康威投資、昊恒地產(chǎn)三家公司100%股權(quán)和成都銀河灣100%股權(quán)；以競拍方式獲得上海浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)地塊。

　　截至2014年底，中洲控股的在建項(xiàng)目有10個，主要集中在成都、上海、大連、惠州、深圳等城市，其中一二線占7個。

　　隨即今年1月15日，中洲控股擬以1.75億元的代價(jià)，轉(zhuǎn)讓剛收購不久的惠州康威投資100%股權(quán)。據(jù)了解，交易標(biāo)的的核心資產(chǎn)為惠州金山湖的一宗稀缺商業(yè)用地，占地面積為5.23萬平方米，建筑規(guī)劃面積為13萬平方米。

　　惠州康威投資的出售最終因?yàn)槭茏尫轿粗Ц抖ń鸲K止。但出售惠州項(xiàng)目、收購上海項(xiàng)目仍多少表明了中洲控股的意圖，即其在有意識地減少三四線城市投資，并尋求進(jìn)入一二線城市的機(jī)會。

　　在中洲控股2014年的銷售中，期內(nèi)其合同銷售金額48.51億元，完成年度銷售目標(biāo)的104%。其中僅深圳SCC中洲控股金融中心項(xiàng)目貢獻(xiàn)便達(dá)到19億元，一線城市項(xiàng)目的作用由此可見一斑。

　　而按照中洲控股的戰(zhàn)略目標(biāo)，從2014年起，未來三年銷售規(guī)模年復(fù)合增速要達(dá)到50%。在當(dāng)前樓市分化的大背景下，中洲控股若要完成目標(biāo)，惠州能發(fā)揮的作用顯然不及以深圳、上海為代表的一二線城市。

　　以上海為例，中洲控股已完成瓏灣一期住宅及Mini公館、中環(huán)墅二期清盤，在4月11日推出瓏灣二期“瓏悅”前一直處于斷供狀態(tài)。同時，年內(nèi)上海區(qū)域還將推出中洲里程、“瓏灣”二期SOHO公寓，預(yù)計(jì)將為中洲控股提供相當(dāng)?shù)臉I(yè)績支撐。

　　在此情況下，接手中信君廷名邸項(xiàng)目也被市場解讀為中洲控股加碼上海的又一表現(xiàn)。上海中原地產(chǎn)咨詢總監(jiān)宋會雍對觀點(diǎn)新媒體表示，目前上海土地招拍掛市場并不乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但總價(jià)過高，中洲控股屬于繞開招拍掛獲得項(xiàng)目。

　　其表示，目前房地產(chǎn)并不如以前景氣，一些小開發(fā)商都選擇將項(xiàng)目套現(xiàn)以換取資金回籠。往往這個時候，就是有相對充足資金的開發(fā)商進(jìn)行收購，從而擴(kuò)大其在一線城市的布局。而且從收購價(jià)格看，這些項(xiàng)目一般有優(yōu)惠，對于收購方而言是個不錯的選擇。