從今年下半年預(yù)期來看，當(dāng)前庫存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市預(yù)計(jì)庫存去化周期將回落至15個(gè)月以下，短期市場基本面將回歸合理?！?/h3>

張宏偉 2015年5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況：

（一）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，上漲的城市有18個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.8%（深圳），最低為下降0.7%（秦皇島、惠州）。

（二）與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。4月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.7%，最低為下降10.3%。

房價(jià)跌幅收窄，但“去庫存”仍然是主旋律

筆者認(rèn)為，從4月份70個(gè)大中城市房價(jià)變化特征來看，主要有三個(gè)：

第一、4月70大中城市商品住宅房價(jià)比上月增加了6個(gè)，在“救市”政策刺激之下，各個(gè)城市加速去庫存，部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫存壓力減輕，此時(shí)，從房價(jià)表現(xiàn)來看就是跌幅開始收窄，部分城市開始領(lǐng)漲。

第二、深圳、上海等一線城市領(lǐng)漲全國，此前一直處于下跌的杭州、溫州房價(jià)開始上漲，證明市場經(jīng)過前期降價(jià)去庫存的調(diào)整，市場基本面開始趨于合理，全國重點(diǎn)城市的樓市基本面開始復(fù)蘇和回暖。

第三、市場分化依舊明顯，部分城市房價(jià)開始上漲，但是，大多數(shù)城市房價(jià)仍然沒有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比下跌狀態(tài)，說明大多數(shù)城市仍然處于去庫存階段，仍然沒有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

樓市已經(jīng)開始復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，但下半年大中城市房價(jià)走勢仍然“分化”明顯

此前國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降5.0%，辦公樓銷售面積下降13.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.2%。商品房銷售額17739億元，下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降2.2%，辦公樓銷售額下降13.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.1%。

對于樓市來講，當(dāng)前銷售面積及金額降幅收窄，已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的態(tài)勢，在央行降息等政策疊加刺激之下，市場信心將進(jìn)一步提升，尤其是原來在“330新政”等政策刺激之下，對于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇的態(tài)勢的城市來講，比如北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，接下來幾個(gè)月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑椋瑑r(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對于上述城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來講，未來下半年會(huì)預(yù)期會(huì)漲價(jià)或買漲不買跌的現(xiàn)象或提前來臨（5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)已經(jīng)呈現(xiàn)出這樣的趨勢）。

而對于供地量偏大與庫存量偏大（庫存去化周期在15個(gè)月以上的城市）的二線城市、大部分三四線城市而言，由于降準(zhǔn)降息、“330新政”等政策疊加的推動(dòng)作用，這些城市也將加速去庫存，這些城市的庫存去化周期將進(jìn)一步縮短，但城市之間房價(jià)的走勢“分化”特征也會(huì)比較明顯。

從今年下半年預(yù)期來看，當(dāng)前庫存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市預(yù)計(jì)庫存去化周期將回落至15個(gè)月以下，短期市場基本面將回歸合理，比如重慶、杭州、武漢、福州等二線城市，蚌埠、惠州等少數(shù)三四線城市，這些城市的房價(jià)將趨于合理，甚至部分城市房價(jià)也將進(jìn)行溫和上漲。

其他城市尤其是庫存去化周期在20個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房價(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫存。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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