考慮到目前房地產(chǎn)形勢還不足以充分樂觀，只是謹(jǐn)慎樂觀，“所以我們在挑選項(xiàng)目上還是很苛刻的，不想一下子鋪得很大”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “房地產(chǎn)基金行業(yè)是一個(gè)朝陽行業(yè)，還處在一個(gè)方興未艾的洗牌階段。”4月28日，在2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行金融閉門會(huì)上，鼎信長城基金高級(jí)副總裁丁紅兵如是概括。

　　丁紅兵在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)稱，2010年是房地產(chǎn)基金行業(yè)的元年，但大多數(shù)的房地產(chǎn)基金都是從2011、2012年開始做，“雖然我們已經(jīng)走在了前列，業(yè)績能排在前三，但這仍然是一個(gè)確定市場地位、確定市場規(guī)模的初級(jí)階段。”

　　據(jù)丁紅兵介紹，2014年以前，鼎信長城的存量管理規(guī)模大概300億元左右，整個(gè)2014年新增了80億元，而2015年的目標(biāo)則是在去年基礎(chǔ)上增加20億至100億元。

　　“謹(jǐn)慎擴(kuò)張”是丁紅兵對(duì)鼎信長城今年目標(biāo)的總體評(píng)價(jià)，他認(rèn)為，做出這樣一種判斷，主要是考慮到目前房地產(chǎn)形勢還不足以充分樂觀，只是謹(jǐn)慎樂觀，“所以我們在挑選項(xiàng)目上還是很苛刻的，不想一下子鋪得很大”。

　　因此，在地產(chǎn)行業(yè)大背景出現(xiàn)變化后，鼎信長城基金在投資區(qū)域、投資項(xiàng)目等方面也出現(xiàn)了一定的調(diào)整。

　　其中，在區(qū)域選擇上，鼎信長城逐漸聚焦一二線城市，“實(shí)際上，我們已經(jīng)濃縮到16個(gè)城市，除了北、上、廣、深這些一線城市之外，還有蘇州、杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、成都、重慶、天津這樣一些二線城市。”

　　而在投資項(xiàng)目上，丁紅兵向觀點(diǎn)新媒體指出，項(xiàng)目選擇還是以住宅為主，也可以有商業(yè)，但商業(yè)的占比不要太大，大部分都是可銷售性的，自持占比較低。

　　“因?yàn)槲覀兛紤]到一般基金的年限最長不超過五年，現(xiàn)在以兩年、三年為主，要在這個(gè)開發(fā)周期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)銷售的回籠。”

　　除物業(yè)類型外，丁紅兵還指出，在選擇項(xiàng)目時(shí)，鼎信長城在不同場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)的則是“四優(yōu)原則”。四優(yōu)具體是指，優(yōu)質(zhì)的交易對(duì)手、優(yōu)選城市、優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目地段和優(yōu)秀的交易方案。而所謂交易方案就是開發(fā)商能夠提供的征信措施，包括股和債的合理配置，從交易方案上進(jìn)行優(yōu)化。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，目前，鼎信長城基金是以股權(quán)投資為主，其中，股權(quán)投資分為同股同權(quán)，包括夾層的股+債，即配一部分股權(quán)加一部分固定收益的債權(quán)，還有一種是純債權(quán)融資。

　　然而，在整個(gè)地產(chǎn)基金行業(yè)“大洗牌”下，如何繼續(xù)搶食市場份額，以確定自己的市場地位，則需靠實(shí)力說話。對(duì)此，丁紅兵強(qiáng)調(diào)，“獨(dú)立性”“專業(yè)性”和“主動(dòng)性”是鼎信三大“法寶”。

　　丁紅兵認(rèn)為，從獨(dú)立性或公正性方面來看，由于鼎信沒有開發(fā)商的背景，無論做任何開發(fā)商的項(xiàng)目，我們并不存在偏袒某一個(gè)開發(fā)商，或者進(jìn)行利益輸送，我們完全是站在為投資者服務(wù)的角度。

　　另一方面，主要來自金融機(jī)構(gòu)且有房地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)的人才，加上主動(dòng)管理的能力，則使得鼎信的投資專業(yè)化程度較高。

　　雖說，房地產(chǎn)基金是一個(gè)朝陽行業(yè)，但在丁紅兵看來，這一個(gè)過程的實(shí)現(xiàn)可能需要三到五年的時(shí)間，“這其中比較重要的是REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)這種特定的投資方式”。

　　丁紅兵認(rèn)為，在當(dāng)前情況下，即便是REITs這種形式在國內(nèi)也不可能馬上實(shí)現(xiàn)，一個(gè)是政策法規(guī)還不完善，還有一個(gè)就是目前的房價(jià)跟租金價(jià)格優(yōu)點(diǎn)背離，租金回報(bào)率比較低，對(duì)投資者缺乏吸引力。

　　“比如說這個(gè)200萬的房子，通常一年的租金能租4萬塊錢，只有2%到3%的回報(bào)率，這對(duì)投資者也沒有吸引力，除非你的租金回報(bào)比你現(xiàn)在買銀行理財(cái)要高，達(dá)到這樣的租金回報(bào)率才能實(shí)現(xiàn)。這種實(shí)現(xiàn)一個(gè)是期望房價(jià)回歸理性，我指的是商業(yè)物業(yè)，一個(gè)是租金上漲，還有一個(gè)就是通過管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化配置來實(shí)現(xiàn)收益的上漲。”

　　此外，對(duì)于政策利好帶動(dòng)樓市回暖對(duì)房地產(chǎn)基金行業(yè)的影響，丁紅兵則透露，“房地產(chǎn)回暖，我們投的項(xiàng)目就能實(shí)現(xiàn)很好的回報(bào)”。

　　“回暖這個(gè)不能簡單這么說，就像黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，這是一個(gè)分化的時(shí)代，在不同的城市、不同的地段、不同開發(fā)商做的項(xiàng)目會(huì)有很明顯的分化。”

　　丁紅兵認(rèn)為，回暖不回暖，其實(shí)不要過多地關(guān)注這個(gè)政策層面，而是關(guān)注開發(fā)商本身的操盤能力，城市的地段分析，具體的問題具體分析，而不是一刀切的。