在我任內(nèi)，香港經(jīng)歷了不少高低起跌，亦留下了很多重要歷史印記。雖然本地及國際的挑戰(zhàn)猶在，但是我有信心九龍倉已準備就緒，并繼續(xù)以謹慎的態(tài)度去迎接令人振奮及光明的前景。

　　編者按：吳光正先生1978年加入九龍倉，出任九龍倉董事；1986年出任九龍倉集團主席。2015年是吳光正先生在九龍倉董事會的第37年，在今年5月的九龍倉股東周年大會后，吳光正先生將退任九龍倉集團主席及董事職位，出任集團首席顧問。在剛剛發(fā)布的《主席報告書》中，吳光正先生講述了由初識到出任九龍倉主席近40年的往事，很多更是鮮為人知。在了解九龍倉百年發(fā)展歷程的同時，讓人感受到這位商界巨人的內(nèi)心世界，本文有刪節(jié)。

　　吳光正  1978年，是我首次認識九龍倉。當年某天的一個下午，李嘉誠先生與包玉剛爵士會面，商討購入香港九龍碼頭及倉庫有限公司（現(xiàn)稱九龍倉集團有限公司）10%股權(quán)的事宜。我實時細閱了九龍倉1977年年報及李先生提供的一頁簡介，當晚擬定購入與否的建議。那情景仿如回到我在紐約任職銀行的歲月。翌日下午，我見證了兩位商界高人超快握手達成協(xié)議，其他事情則隨歲月成為歷史，李先生亦繼續(xù)創(chuàng)造其超凡成就。

　　九龍倉歷程

　　在九龍倉的日子，我們見證了中國市場改革開放的第一波，以及由1970年代后期至2012年間的經(jīng)濟騰飛。在這期間，九龍倉積極參與到改革開放的前沿、抓住先機，因而受惠。

　　1992年，九龍倉發(fā)表《香港＋》文件，提出當時鮮有人談?wù)?、關(guān)于在中國內(nèi)地開放下，香港在1997年前、后的機遇。我在文件中闡述了我對香港前途的正面及樂觀看法，有別于當時有些人在主權(quán)回歸前后有如“天塌下來”般的不安。

　　當時九龍倉對香港商貿(mào)服務(wù)迅速崛起充滿信心，并相信這能推動香港的經(jīng)濟和打穩(wěn)基礎(chǔ)。集團亦相信在香港的主要投資亦將為公司帶來莫大的機遇。1982年至1984年，中英就香港回歸中國談判及訂定聯(lián)合聲明后，九龍倉亦按計劃大力發(fā)展香港業(yè)務(wù)。

　　創(chuàng)立于1857年、擁有八家上市公司的Wheelock Marden會德豐是當時香港最大的洋行之一。當時兩大股東的糾紛持續(xù)。1985年2月，九龍倉獲邀充當白武士，成功向Wheelock Marden會德豐提出全面收購及接管，擊退由新加坡商人邱德拔(Tan Sri Khoo Teck Puat)提出的敵意收購。這是九龍倉首個重要收購投資。

　　在政治環(huán)境不明朗的氣候下，我們展開了一連串清晰的先導項目，包括1989年至1993年期間，九龍倉把原來的舊電車廠重建為今天擁有200萬平方呎的時代廣場；1993年成功啟播香港首個多頻道收費電視臺有線電視及于1995年成立其姊妹電訊服務(wù)公司九倉電訊，成為開放電訊市場的先導者。于1990年至2000年期間，海港城展開大型重建，并興建港威一期。海港城的總樓面面積因而新增了240萬平方呎，占整個擴充計劃的三成。今天海港城和時代廣場的市值分別是1,700億港元及逾500億港元。

　　九龍倉起源于1886年在尖沙咀落成的船塢和倉庫。其在運輸業(yè)的位置在1970年代漸被集裝箱貨運業(yè)所代替。城市化為九龍倉帶來契機，隨著葵涌成為貨箱碼頭選址，維港旁的九龍倉庫亦被拆卸重建為香港酒店、海洋中心及海港城其他部分。

　　1886年，九龍倉起源于尖沙咀落成的船塢和倉庫

　　九龍倉購入葵涌一號及五號貨箱碼頭，成為現(xiàn)代貨箱碼頭股東，擁有該公司25.6%權(quán)益。在1987年至2005年期間，九龍倉逐步增持現(xiàn)代貨箱碼頭的權(quán)益，至今集團已擁有該公司67.6%權(quán)益的控股權(quán)。連同當時新增的二號及九號（南）貨箱碼頭，現(xiàn)代貨箱碼頭現(xiàn)時擁有四個碼頭，共七個泊位，泊位全長達2,432米，占地92.61 公頃。九龍倉貨柜處理的起源遂由尖沙咀遷至葵涌，也從此成為九龍倉的延續(xù)篇。

　　集團在香港的商場銷售合計占本港零售銷售總額的10%，每年接待逾1.55億名顧客。

　　現(xiàn)時，海港城占本港零售銷售額的7.1%。1960年代，尖沙咀彌敦道是旅客及夜生活的熱點，而當時廣東道尤見殘舊，入夜后更渺無人煙。我們將海港城原有未盡用的地積比率盡量善用，把原來的地積比率增加了近五成。我們又將廣東道的店鋪鋪面翻新，大幅增加零售面積，令商場耳目一新。海港城擁有200萬平方呎的商場，再加上廣東道延綿530米的零售商店鋪面，令她得享群聚效應(yīng)和更高曝光率。今天的海港城已變成國際零售地標，是全球最頂尖品牌趨之若鶩之地。店鋪門外長長的等候隊伍可能是對集團扎實的零售營運及進取的管理的最佳認同。Louis Vuitton及Chanel 于海港城的店鋪銷售表現(xiàn)是其全球店鋪之冠。海港城每年均創(chuàng)下銷售及零售額紀錄，與全球前列的同業(yè)相比，她的表現(xiàn)有過之而無不及。2014年，海港城年度零售銷售額超過350億港元，在十年間增長五倍，成為全球數(shù)一數(shù)二最高效的商場。

　　海港城已成為全球數(shù)一數(shù)二最高效的商場

　　將銅鑼灣舊電車廠及街市搖身一變成為時代廣場更是劃時代之舉。占地100萬平方呎、共17層的直立式商場，當時無論香港以至全球也是聞所未聞。1989年，該重建項目開展，也是香港出現(xiàn)嚴重信心危機之時，我在那時候開展該項目甚至被有些人認為是不切實際、不靠譜。項目因露天廣場而獲批額外地積比率，時代廣場這17層高的商場，可說是全球最成功的直立式商場，是許多市民及游客必到的本地購物地標。自1993年開幕，時代廣場的除夕蘋果倒數(shù)每年均獲本地主要報章的頭版報導。曾經(jīng)是蔬果肉食市場集中地，現(xiàn)時已成為如

　　Louis Vuitton及Chanel 等受人追捧的奢華品牌的營商據(jù)點。從1989年由零開始，這擁有200萬平方呎零售面積的項目不斷創(chuàng)優(yōu)增值，效果超越我們所想。

　　在電車廠舊址興建時代廣場，是九龍倉“大膽而冒險的嘗試”

　　時代廣場已經(jīng)成為全球最成功的直立式商場

　　當中其實還有一個鮮為人知的插曲，這個項目差一點便成為與一家本地發(fā)展商合作的小型住宅物業(yè)出售項目。倘若如此，那項目在今天只會是微不足道，甚至不值一提，而今天香港亦不會有時代廣場這個重要地標。當時由于市道不景，該項發(fā)展計劃在雙方同意下被擱置；而后來因我方立場堅定，下了決心成功永久終止了該計劃，令股東得享今天的一大成果。

　　展望未來

　　自2013年起，中國新一屆領(lǐng)導人帶領(lǐng)中國作為全球第二大的經(jīng)濟體作出第二波的發(fā)展。2014年，中國經(jīng)濟錄得7.4%增長，是過去四分一世紀以來最慢的增長。這反映中國新領(lǐng)導人所講的“新常態(tài)”——即慢速但高質(zhì)、介乎7%左右的增長，以達到既可兼顧環(huán)境又可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟擴張。這第二波發(fā)展將以深化改革、依法治國及從嚴治黨為主要的政策路向。

　　近年，消費對經(jīng)濟增長的貢獻首度超越投資。國家最高領(lǐng)導人決心由工業(yè)及基建投資帶動增長的主軸，轉(zhuǎn)移到服務(wù)業(yè)及消費，并聚焦內(nèi)需，及經(jīng)濟重組和平衡。城鎮(zhèn)化繼續(xù)高速發(fā)展，未來20年，將有2億人從農(nóng)村遷往城市。高鐵網(wǎng)絡(luò)亦加速擴大經(jīng)濟活動的范圍，推動全國都會地區(qū)的形成和聯(lián)系，也意味著在本地市場發(fā)展上，內(nèi)需的群聚效應(yīng)將進一步整合及增加。

　　國家旨在于2010至2020年間將GDP翻一番，這在未來十年將進一步加速城鎮(zhèn)化及財富累積。

　　這對于香港來說實為好消息，因為這些消費要求增長突顯了香港能為消費者提供內(nèi)地城市未能提供的服務(wù)及商品之優(yōu)勢。香港是一個超方便及高質(zhì)素營商地點，提供具質(zhì)素、多元化及可靠服務(wù)的平臺。香港需要繼續(xù)謀求發(fā)展及擴大吸納量，以接待及迎合外地旅客及本地居民的龐大需求。

　　九龍倉在2014年的總盈利逾360億港元。撇除股息后，集團的資產(chǎn)凈值增加了約港幣300億。1978年，我家族首度購入九龍倉10%股權(quán)，當時九龍倉的市值是35億港元?，F(xiàn)時，九龍倉的賬面凈值已達3,000億港元。集團繼續(xù)擴大資產(chǎn)基礎(chǔ)，并成為香港高流通性兼最具規(guī)模的本地藍籌股之一。

　　投資物業(yè)是集團的主要業(yè)務(wù)，占集團總資產(chǎn)72%，2014年的經(jīng)常性收入達130億港元。海港城及時代廣場的地契年期為999年。新的增長動力將來自中國內(nèi)地。樓高270米的上海會德豐國際廣場是尊貴的地標式寫字樓，亦是上海浦西第一高樓。成都國際金融中心為占地660萬平方呎的多用途綜合體，其占地220萬平方呎的商場，可媲美香港海港城。此外，興建中的長沙國金中心占地780萬平方呎，為多用途綜合體，其占地250萬平方呎的商場猶如另一個海港城。兩幢國金中心均分別座落于當?shù)刈罘比A的地段。我們的商戶伙伴亦伴隨我們進軍新市場，相信是對我們的眼光及創(chuàng)優(yōu)增值能力的信心之舉。

　　成都國際金融中心（IFS）已成為中西部地區(qū)最in 時尚聚集地

　　酒店是國金中心綜合體的重要組成部分，集團將推出首間以Niccolo（尼依格羅）命名的現(xiàn)代化都會時尚酒店，并將于2015年年中在成都國際金融中心開幕。另外三間Niccolo 酒店將于重慶、長沙及蘇州國金中心陸續(xù)開幕。

　　九龍倉推出全新奢華酒店品牌尼依格羅(Niccolo)

　　結(jié)語

　　在我任內(nèi)，香港經(jīng)歷了不少高低起跌，亦留下了很多重要歷史印記。雖然本地及國際的挑戰(zhàn)猶在，但是我有信心九龍倉已準備就緒，并繼續(xù)以謹慎的態(tài)度去迎接令人振奮及光明的前景。

　　很多人認為九龍倉有運氣。自2003年7月28日中央逐步放寬國內(nèi)人士來港旅游的限制后，旅客人數(shù)由2004年的1,200萬增至現(xiàn)時的4,700萬。同時香港金融服務(wù)平臺的群聚效應(yīng)高速提升，令香港股票市場的總市值及平均成交量由2004年的不多于7兆港元及160億港元突飛猛進，大幅升至2014年的25兆港元及690億港元。

　　誠言，九龍倉并非守株待兔，相反我們從未停下腳步?；赝?004年前的15年，我們一直堅持，并作出巨額投資，打造約500萬平方呎的投資物業(yè)空間，還有軟件、市場推廣及針對內(nèi)地顧客而營造的客戶關(guān)系，這種種投入讓我們在收成期時獲得可觀回報。

　　自1989年起的十五年，經(jīng)濟呈現(xiàn)跌宕甚或通縮的狀態(tài)，當中1995年至1997年間經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫。期間，九龍倉選擇興建及不斷優(yōu)化海港城及時代廣場這兩項獨一無二的物業(yè)。我們一直恪守“創(chuàng)建明天”這個理念而發(fā)展，不會為建而建，不會為只求短期利益，也不會為贏取甚么設(shè)計殊榮而做。簡單而言，九龍倉所做的都只為創(chuàng)優(yōu)增值。

　　因此，當2003年中、港之門開啟，無論個人或資金均開始著眼于及積極利用香港這服務(wù)平臺時，九龍倉已準備就緒迎接這浪潮的服務(wù)需求。在2004年至2014年的十年間，九龍倉每股的資產(chǎn)凈值增加了約80港元，比2004年上升約五倍（2014年100.82港元；2004年22.46港元）。無獨有偶，海港城2014年的總零售銷售額亦比2004年增加了五倍。以上數(shù)字不言而喻。

　　在我個人來說，這是一個難忘的37年。倘若沒有一群充滿干勁的管理團隊及員工積極協(xié)助及執(zhí)行，以上種種也只會變成一列待辦清單罷了。在此，我希望特別提及集團前任副主席李唯仁先生，他將許多不可能的任務(wù)變成可能，甚至不時超越我想象。另一位是現(xiàn)任副主席吳天海先生，由籌備有線電視啟播至公司招股上市、又成立現(xiàn)時每年盈利達三億港元的九倉電訊，功不可沒。我謹此向董事會同仁、高級管理層同事及每位努力工作的員工致以衷心謝忱。我亦感謝所有客戶及業(yè)務(wù)伙伴在過去30多年的鼎力支持、熱誠投入和承諾，令集團穩(wěn)步壯大。

　　最后同樣重要的是，我感謝各位股東多年來對九龍倉的信任和支持。我期盼各位股東可以一如既往，繼續(xù)支持九龍倉。

　　2015年3月14日