世茂和明發(fā)的文化比較接近，合作起來比較容易，兩間公司合作也較多，所以跟世茂合作是不錯的選擇。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 去年12月17日，明發(fā)與世茂為獲得南京江浦G77地塊進(jìn)行了44輪的廝殺，最終明發(fā)16.4億元納入囊中。不過，事后卻又出現(xiàn)了戲劇性的一幕，明發(fā)選擇與昔日競爭對手世茂合作。

　　在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時，明發(fā)集團(tuán)首席財務(wù)官潘永存首次對外披露緣由。其稱，兩家合作主要考慮發(fā)揮兩間公司長處來開發(fā)一個項(xiàng)目。

　　“開發(fā)商合作是很正常的。比如說香港，很多地都是一起開發(fā)的。世茂和明發(fā)的文化比較接近，合作起來比較容易，兩間公司合作也較多，所以跟世茂合作是不錯的選擇”。

　　關(guān)于出售會否是出于風(fēng)險的考慮，潘永存進(jìn)一步指出，因?yàn)榻痹谀暇﹣碚f，是比較重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，去年、今年都是。且明發(fā)對那塊是比較熟悉的，所以不覺得風(fēng)險很大。

　　利益方面，潘永存認(rèn)為，兩方面合作，多掙多少、少掙多少都沒有關(guān)系。世茂不是付不起，明發(fā)也不是希望在土地上賺一點(diǎn)點(diǎn)。雙方更多的是尋求合作空間，而不是細(xì)枝末節(jié)。

　　事實(shí)上，目前明發(fā)在南京已有14個項(xiàng)目。“說真的，明發(fā)在南京沒有擁有太囤多少地，14個項(xiàng)目中，有一些是去年才拿的，應(yīng)該今年都會開始開發(fā)，有一些去年已經(jīng)在賣了，所以南京沒有什么”，在回應(yīng)市場關(guān)于明發(fā)在南京囤地的疑問，明發(fā)集團(tuán)首席財務(wù)官潘永存如此表示。

　　另外，在與潘永存的交流中，觀點(diǎn)新媒體感知明發(fā)對南京極度市場的看好。潘永存也向觀點(diǎn)新媒體透露了看好的多方面原因。一是南京現(xiàn)在的房價不是太貴，還有空間。離上海也很方便，從南京坐高鐵最快是73分鐘；

　　第二則是現(xiàn)在江蘇省是非常有錢的，但是南京比蘇州便宜，所以對外地人來說，江北、江南是沒分別的，南京人不喜歡住在江南北，覺得江北不是南京，但是外地人不要管南還是北，他們是沒有分別的。

　　出于對市場的認(rèn)可，在價錢、交通、配套各方面合適情況下，未來明發(fā)仍將在南京獲取更多地塊。

　　據(jù)悉，在拿地方式上，明發(fā)主要采取跟政府簽協(xié)議方式獲得地塊。“這通常是企業(yè)跟政府談這個框架協(xié)議，先向政府貸一點(diǎn)款，拆遷完了，再將地塊拿去招拍掛，招拍掛之后，先前貸款部分就從地價款里面扣掉”。

　　與此同時，潘永存也補(bǔ)充指，政府也要考核明發(fā)，一是看明發(fā)之前有沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，二是他們會看明發(fā)的項(xiàng)目才定，最終確定找明發(fā)開發(fā)哪個地方；

　　同樣，明發(fā)如果覺得發(fā)展空間不大，也不想去的。明發(fā)有自己一定的要求，第一交通一定是方便的，如果是太不方便了也沒意思了；還有看政府是不是配合。

 

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對明發(fā)集團(tuán)首席財務(wù)官潘永存先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：明發(fā)去年合同銷售18個億，但離既定的目標(biāo)還有一定的差距，原因是什么？今年會不會在銷售策略上做一些改變？

　　潘永存：今年的銷售估計(jì)會比去年多，因?yàn)榻衲暾w市場應(yīng)該比去年好。去年上半年真的是不太好；還有另外一個原因，明發(fā)有一些在南京的項(xiàng)目，青奧會的時候不能賣，也不能建。

　　不過，今年明發(fā)在南京的銷售有一大利好，那就是明發(fā)的項(xiàng)目大部分在江北，4月1日開始有一個地鐵開通，聯(lián)通江北江南，江北的房價和江南相差是很遠(yuǎn)的，江北現(xiàn)在大概是1萬左右，但江南是非常貴的，而且新房子也不多，地鐵開通之后，能提升江北房子的價值，所以預(yù)期今年一定比去年賣得好。

　　觀點(diǎn)新媒體：有沒有明確的目標(biāo)？具體的可售貨值是多少？

　　潘永存：因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場是沒人說得準(zhǔn)的，說得太多也不太好，所以今年還不說。

　　可售貨源值方面，明發(fā)現(xiàn)在至少有200多萬方的可售面積。其中，一部分是庫存，一部分來自是新開發(fā)項(xiàng)目。

　　因?yàn)榭春弥袊袌?，所以明發(fā)去年沒有減價，庫存也沒有那么緊張?zhí)幚恚瑢?dǎo)致去年的銷售也比較低，明發(fā)不想跟人家拼銷售量。現(xiàn)在明發(fā)不是全部都是住宅，有住宅、商業(yè)，現(xiàn)在還有科研地產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年明發(fā)拿了南京江浦G77地塊，一開始是兩家有意爭奪，后來明發(fā)拿到了，最終卻又選擇和世茂一起合作開發(fā)，這是什么原因？

　　潘永存：開發(fā)商合作是很正常的。比如說香港，很多地都是一起開發(fā)的。世茂老板和跟明發(fā)老板大家彼此熟識，他們的文化比較接近，合作起來比較容易，兩間公司世茂和明發(fā)的合作也較很多，所以跟世茂合作是不錯的選擇。他選擇明發(fā)，明發(fā)也選擇他。

　　觀點(diǎn)新媒體：跟世茂合作，具體到生意場上是不是更多出于資金方面或者是項(xiàng)目未來的不確定性考慮？

　　潘永存：不是。明發(fā)在江北也有一個濱江新城，兩家合作是很正常的。主要考慮發(fā)揮兩間公司長處來開發(fā)一個項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：整個合作是去年底的事情，去年底的時候行情不是特別好，直到今年初，整個企業(yè)都是以銷庫存為主，而如今市場有向好趨勢，會不會覺得后悔？

　　潘永存：明發(fā)是這樣看的，因?yàn)榻痹谀暇﹣碚f，是比較重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，去年、今年都是。且明發(fā)對那塊是比較熟悉的，所以不覺得風(fēng)險很大。

　　兩方面合作，多掙多少、少掙多少都沒有關(guān)系。世茂不是付不起，明發(fā)也不是希望在土地上賺一點(diǎn)點(diǎn)。雙方更多的是尋求合作空間，而不是細(xì)枝末節(jié)。

　　觀點(diǎn)新媒體：明發(fā)在南京比較多項(xiàng)目，當(dāng)時有一個統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是14個項(xiàng)目，外界有消息說明發(fā)在南京有比較多的項(xiàng)目開發(fā)得比較慢，請問這屬實(shí)嗎？

　　潘永存：說真的，明發(fā)在南京沒有擁有太囤多少地，14個項(xiàng)目中，有一些是去年才拿的，應(yīng)該今年都會開始開發(fā)，有一些去年已經(jīng)在賣了，所以南京沒有什么。

　　目前最大的一個是去年建了一個總部基地，那塊地原本是工業(yè)用地，后來變成了科研用地，科研用地有一個好處就是有50%的比例可以賣。那個項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)開始在建了，明發(fā)的辦公室也已搬到那邊。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么那么多企業(yè)想去南京那個地方？

　　潘永存：第一，南京現(xiàn)在的房價不是太貴，還有空間。離上海也很方便，從南京坐高鐵最快是73分鐘；第二，現(xiàn)在江蘇省是非常有錢的，但是南京比蘇州便宜，所以對外地人來說，江北、江南是沒分別的，南京人不喜歡住在江南北，覺得江北不是南京，但是外地人不要管南還是北，他們是沒有分別的。

　　觀點(diǎn)新媒體：南京那邊的消費(fèi)力怎么樣，明發(fā)可不可以在那邊做一個有特色一點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目？

　　潘永存：沒有。明發(fā)在南京的一個廣場也差不多全部賣完了，現(xiàn)在主力店已要搬進(jìn)去，最厲害就是濱江項(xiàng)目，我估計(jì)應(yīng)該有4萬人住。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來還會在南京拿地嗎？

　　潘永存：拿地第一要看價錢是否合適；第二看交通是不是好；第三還要看周邊的一些配套資源如何。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年明發(fā)整個銷售里面，南京大概占了多少比例？

　　潘永存：今年應(yīng)該有30%多。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前明發(fā)還在哪些區(qū)有布局？

　　潘永存：去年明發(fā)新買的地大部分在南京，還有一些在南京周邊地塊，比如說安徽、那邊都有一點(diǎn)點(diǎn)。如果看明發(fā)的歷史，最初是從福建、廈門那邊開始，之后的2002年到南京，2011年是北京、上海、天津。

　　明發(fā)的擴(kuò)展方向是在一個地方慢慢發(fā)展，然后圍繞這個地方再擴(kuò)散，不想到處都有明發(fā)的樓盤。所以去年、今年明發(fā)都是集中在南京周邊的城市，因?yàn)檫@個控制比較容易，從南京到江蘇省、合肥也是差不多兩個小時就可以到，控制起來比較方便。

　　觀點(diǎn)新媒體：年初明發(fā)會不會設(shè)定一個明確的拿地金額？

　　潘永存：現(xiàn)在還沒有。因?yàn)槟銢]有必要說一定要拿多少多少地，再者明發(fā)的土地儲備已經(jīng)足夠了，其次，如果有好的才拿。我覺得這樣比已經(jīng)定下來的更好，即價錢，地段，以及發(fā)展空間綜合考慮。

　　明發(fā)現(xiàn)在拿地都是拿得比較大的，主要還是跟政府簽框架協(xié)議。

　　觀點(diǎn)新媒體：有沒有具體的個案？是前期會幫政府做一些拆遷性的工作才能跟政府協(xié)議拿地？

　　潘永存：有的，很多。拆遷這種事政府做。通常是企業(yè)跟政府談這個框架協(xié)議，先向政府貸一點(diǎn)款，拆遷完了，再將塊地拿去招牌掛，招牌掛之后，先前貸款部分就從地價款里面扣掉。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以和政府的關(guān)系還是要比較好了？

　　潘永存：政府不是，因?yàn)楝F(xiàn)在政府也是做生意的，因此也要考核明發(fā)，一是看明發(fā)之前有沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，二是他們會看明發(fā)的項(xiàng)目才定，最終確定找明發(fā)開發(fā)哪個地方；

　　同樣，明發(fā)如果覺得發(fā)展空間不大，也不想去的。明發(fā)有自己一定的要求，第一交通一定是方便的，如果是太不方便了也沒意思了；還有看政府是不是配合。

　　總之，要綜合很多因素要考慮才能跟政府簽協(xié)議，最終都按照框架協(xié)議來做。

　　簽完了之后明發(fā)可以打一點(diǎn)點(diǎn)款給政府拆遷。跟政府簽約的項(xiàng)目通常都不在城市中心，政府也是希望明發(fā)幫助其開發(fā)規(guī)劃的地方，但是其要選擇有大規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。

　　觀點(diǎn)新媒體：簽約項(xiàng)目區(qū)域基本都是偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方，這符合明發(fā)的戰(zhàn)略嗎？

　　潘永存：當(dāng)然了，偏遠(yuǎn)有偏遠(yuǎn)的價錢，如果偏遠(yuǎn)的地方用市區(qū)的價錢，那當(dāng)然不能談。但是偏遠(yuǎn)地方有一個好處，就是發(fā)展空間大，可以建企業(yè)喜歡的東西。

　　明發(fā)最大規(guī)模項(xiàng)目就是現(xiàn)在的濱江項(xiàng)目，有220萬平方米，很大！過長江大橋一定可以看到一大片就是濱江項(xiàng)目，明發(fā)有這個開發(fā)能力。濱江項(xiàng)目是明發(fā)到南京第一個項(xiàng)目?，F(xiàn)在已經(jīng)有幾萬人入住了，所以它是一個很厲害的社區(qū)，對當(dāng)?shù)卣灿泻艽髱椭?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體：去偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方開發(fā)，會不會對公司利潤造成影響？

　　潘永存：市中心地非常貴，且建筑成本差不多，并不一定高毛利。現(xiàn)在整個行業(yè)，高毛利的情況下越來越少了。

　　觀點(diǎn)新媒體：明發(fā)的住宅項(xiàng)目中高端比例多嗎？

　　潘永存：通常明發(fā)的產(chǎn)品定位都是中等的。高端的在江蘇是比較難賣的。在江蘇是叫做清水房，如果是幫他裝修收多兩千塊沒人買。但是在上海、北京不同，清水房依舊槍手。

　　觀點(diǎn)新媒體：330新政是不是對偏遠(yuǎn)地區(qū)的利好不是特別大？因?yàn)槿绻麧q價更沒人買了？

　　潘永存：我覺得中國的房地產(chǎn)市場，買房子不是貧民的做法。最重要是他們覺得這個房子會不會升，如果他覺得升就會買，而不是說現(xiàn)在很便宜。

　　比如說我是剛性需求，如果現(xiàn)在我不買，一年以后首付就付不起了，所以就要買了。如果是市場不好，很便宜，今天買和一個月后買有什么分別呢？但是南京的房價都是往上的，從限購到現(xiàn)在都升了不少。中國很多城市都是這樣。

　　南京是江蘇省的省會，這幾年發(fā)展得也比較快，進(jìn)去的人口比出去的要多，未來南京應(yīng)該是不錯的。安徽的不會馬上跑到上海，可能先到南京，離家很近。安徽和南京是非常近的，所以有機(jī)會他會先到南京，下一步賺了錢再到上海。

　　觀點(diǎn)新媒體：對于新的330政策，您是怎么看的？

　　潘永存：關(guān)于內(nèi)地市場的新政，我認(rèn)為會起到一定作用。因?yàn)橄拶彽脑?，很多人不能購買房子，但限購的取消、二套房政策的落地，需求一定會有增加。所以今年整體來說一定會比去年好。

　　觀點(diǎn)新媒體：明發(fā)去年房毛利率有所下滑？

　　潘永存：不是的，如果你從整個公司來看，毛利是掉了。但是主要是哪里導(dǎo)致掉下來呢？主要是明發(fā)增加了一個代建業(yè)務(wù)，它的毛利率只有10%左右。

　　觀點(diǎn)新媒體：既然有降低毛利率的可能，為什么還要代建？

　　潘永存：有一個項(xiàng)目明發(fā)是賣出去了，但是要幫他代建。因?yàn)檫@個有一個好處，就是不用擔(dān)心銷售。

　　觀點(diǎn)新媒體：是因?yàn)閷δ莻€項(xiàng)目的銷售沒有信心嗎？

　　潘永存：這也是一個融資的辦法，還有這個是賣給有規(guī)模的企業(yè)國企的。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個可以理解為關(guān)系方面嗎？把這個項(xiàng)目賣給國企之后，跟你有更好的關(guān)系，可以進(jìn)一步的合作？未來代建還會不會繼續(xù)？

　　潘永存：是的，有進(jìn)一步的合作。各種情況都會有。

　　代建這一塊的毛利率是低的，但卻能帶來比較穩(wěn)定的收入。建多少就拿多少錢，市場好不好跟我公司沒關(guān)系。

　　觀點(diǎn)新媒體：排除代建這一個影響，去年的毛利率如何？數(shù)據(jù)顯示是下跌了55%，是這樣嗎？您覺得未來幾年的毛利率應(yīng)該會保持什么樣的水平？

　　潘永存：排除代建這一個影響，明發(fā)去年的毛利沒有多少變化。

　　毛利是有下跌55%，毛利不是毛利率，如果是毛利率就是大問題了。毛利是有下跌，因?yàn)槲覀兊匿N售少了，2013年是60多億，2014年是30多億，所以毛利是下跌，而不是毛利率。

　　我們應(yīng)該是會比較平穩(wěn)，不會太高。住宅是30%，商鋪應(yīng)該是40%以上。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來住宅方面的發(fā)展是如何計(jì)劃的？

　　潘永存：明發(fā)目前產(chǎn)品類型有住宅，工業(yè)，商業(yè)，科研等，從土地儲備來說住宅土儲是百分之四十幾，商業(yè)土儲是百分之二十幾，還有其他科研等用地占一部分。

　　觀點(diǎn)新媒體：明發(fā)也在做商業(yè)，這種商業(yè)的定位都是中端的項(xiàng)目，目前運(yùn)營商業(yè)的情況怎么樣？

　　潘永存：明發(fā)很多商業(yè)、商鋪都是住宅做配套，因?yàn)榕涮子幸粋€好處，就是有一定的需求，因?yàn)槟敲炊嗳俗?，超市、電影院、餐飲這些是一定需求的，如果完全沒有就不方便了。

　　觀點(diǎn)新媒體：明發(fā)的商業(yè)是為配套來做的，沒有想過像華潤那樣自己打造一個自己的商業(yè)品牌嗎？

　　潘永存：明發(fā)是2004年開始做商業(yè)地產(chǎn)的，第一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是廈門的明發(fā)商業(yè)廣場。

　　但是商業(yè)地產(chǎn)不是建完了就完了的，還要經(jīng)營。

　　觀點(diǎn)新媒體：沒有想過做到華潤那么大嗎？或者是在國內(nèi)業(yè)界一提到商業(yè)就會想到明發(fā)？

　　潘永存：應(yīng)該是這樣說，你在某哪個地方提到商業(yè)地產(chǎn)，有資格、有影響的是明發(fā)，不是全中國。明發(fā)也不希望擴(kuò)張得這么快，一步步來。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來整個商業(yè)的自持和出售的占比是怎么規(guī)劃的？

　　潘永存：通常是30%到50%是自己的。因?yàn)槊靼l(fā)商業(yè)廣場里面有超市、百貨、餐飲，還有一些酒店，KTV，差不多每個商業(yè)廣場都有這些東西，所以加起來都有差不多是十多萬平方米。

　　觀點(diǎn)新媒體：您說做商業(yè)也很不容易，運(yùn)營和人才這方面，明發(fā)這邊是不是獨(dú)立出來了一個商業(yè)運(yùn)營的公司？

　　潘永存：是的，還不止一家。通常每一個商業(yè)廣場所在區(qū)域，都有一家獨(dú)立的管理公司。因?yàn)榭偛吭谀暇┮埠茫瑥B門也好，項(xiàng)目如果在合肥，就很難管。另外，也不清楚當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境是怎么樣，市場怎么樣，哪些年輕人喜歡去。

　　觀點(diǎn)新媒體：人才還是外招為主，不會是自己培養(yǎng)嗎？

　　潘永存：兩方面都有。明發(fā)每年都會招聘新的員工。當(dāng)然他進(jìn)來我們就要培養(yǎng)了，如果有一些走了，首先會看下面的那些人行不行，如果行，當(dāng)然還是從下面提，但是如果真的是不行都要從外面招。

　　觀點(diǎn)新媒體：包括深圳的天安數(shù)碼城等企業(yè)都在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，未來有沒有想過在這方面有所建樹？

　　潘永存：我們主要都是做房地產(chǎn)開發(fā)的，現(xiàn)在明發(fā)的方向會根據(jù)市場來考慮，都是希望有一個比較平衡的物業(yè)組合，不想現(xiàn)在科研好就全部做科研，這個沒有用的。最重要是安安全全自己做好自己的主業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：就是這塊地屬于科研用地，明發(fā)把樓建起來，再招其他企業(yè)進(jìn)來入住，收取租金或者是賣給他們嗎？

　　潘永存：可以賣，50%的可以賣。從中有一定的收益，也相當(dāng)于是明發(fā)擁有一個比較獨(dú)立的業(yè)務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬科為什么能被人家覺得還不錯，他的規(guī)模其實(shí)是做得很大的，那華潤為什么做得好，就是因?yàn)樗虡I(yè)方面做得還可以，明發(fā)今后如果想在市場上突出自己的亮點(diǎn)，您覺得應(yīng)該會在哪一方面被人提到呢？

　　潘永存：明發(fā)走一個比較均衡的路線。華潤、萬科雖是龍頭大哥，但明發(fā)有明發(fā)的路，希望一步一步的比較均衡的慢慢走，也不想擴(kuò)展得很快。最重要是要安安全全的經(jīng)營這個企業(yè)，當(dāng)然不是停下來沒有發(fā)展，而是一步步發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才講到安全主要是講的資金方面嗎？

　　潘永存：不是。因?yàn)橘Y金再怎么多也是一兩塊地的事情，資金，什么叫夠？什么叫缺？在房地產(chǎn)公司這是沒有人知道。

　　觀點(diǎn)新媒體：明發(fā)目前的資產(chǎn)負(fù)債表處于什么樣的水平？

　　潘永存：去年加起來超過一百個億。為什么呢？去年的貸款是非常難的，但明發(fā)都貸到了。明發(fā)都是通過比較大的銀行去貸款的，銀行也看財務(wù)報表，看有多少資產(chǎn)可以給人家抵押。

　　如果我們賣房賣得多一點(diǎn)，銀行貸款可以減少。但去年明發(fā)賣房賣得少，可銀行貸款增加，銀行貸款增加也是一個收入的來源。明發(fā)的資產(chǎn)都是比較多的，在市場不好的情況下，可以以通過不同的方法走自己想走的路。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年向銀行借那么多錢全部都是用來開發(fā)的嗎？

　　潘永存：有些用來還債，我們不是在資本市場拿的。明發(fā)去年發(fā)了6千萬美金的債券，這是1.6億美金，這個都是在境外，境外債比國內(nèi)的小很多。

　　觀點(diǎn)新媒體：人民幣貶值背景下，這樣對明發(fā)來說是不是也比較好？

　　潘永存：美金、港幣、人民幣差不多是掛鉤的，偏差不會太大，變也不會變太大。所以匯率對企業(yè)的影響不是很大，你只需要扎實(shí)的做好你的主業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年這種情況來看，明發(fā)有沒有融資的需求？

　　潘永存：我們什么時候都有。但是最重的是要考慮成本，如果太貴就不出手。

　　觀點(diǎn)新媒體：太貴有沒有具體的數(shù)據(jù)？

　　潘永存：現(xiàn)在有個高息債是13.25%，拿到已經(jīng)覺得非常貴了。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年會不會調(diào)整一下債務(wù)的結(jié)構(gòu)？

　　潘永存：會考慮，但還是要看成本。因?yàn)槊靼l(fā)可以從銀行貸款，也不貴。為什么我們一定要發(fā)債呢？當(dāng)然如果發(fā)債的成本低，會發(fā)債，如果貴，當(dāng)然不發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在很多企業(yè)想做養(yǎng)老、物流，您怎么看？

　　潘永存：養(yǎng)老真的是有前途的?，F(xiàn)在不一定是最好的，但中國人口老化是很快的，未來老年人的需求會越來越厲害。

　　觀點(diǎn)新媒體：這么有前景明發(fā)為什么不考慮一下？

　　潘永存：一步步來，還要先考慮。