龍湖、保利、華潤(rùn)等多家品牌房企紛紛在其發(fā)布會(huì)上推出豪宅產(chǎn)品，一時(shí)間北京高端市場(chǎng)大有亂花漸欲迷人眼之勢(shì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 倘若北京地產(chǎn)圈有熱搜榜，“豪宅”無(wú)疑會(huì)成為今年以來(lái)長(zhǎng)居榜單之上的大熱之選。春節(jié)過后，龍湖、保利、華潤(rùn)等多家品牌房企紛紛在其發(fā)布會(huì)上推出豪宅產(chǎn)品，一時(shí)間北京高端市場(chǎng)大有亂花漸欲迷人眼之勢(shì)。

　　近日，金地集團(tuán)華北區(qū)域公司舉辦2015年品牌發(fā)布會(huì)，并于會(huì)上推出了集團(tuán)世家系列的北京壹號(hào)作品——金地·中央世家。

　　金地透露，中央世家將于5月開放樣板間。該項(xiàng)目位于順義中央別墅區(qū)后沙峪羅馬環(huán)島東1000米。將推出別墅產(chǎn)品共63套，均為地上2層、地下1層，戶型面積為220平、260平，容積率僅為0.42。預(yù)計(jì)2017年交房。

　　據(jù)介紹，2014年北京兩個(gè)別墅項(xiàng)目西山藝境和格林云墅小鎮(zhèn)墅均取得不錯(cuò)銷情，通過土地的獲取和熱銷業(yè)績(jī)的取得，金地正由剛需、首改產(chǎn)品向改善及高端市場(chǎng)邁進(jìn)。

　　金地華北區(qū)域公司總經(jīng)理陽(yáng)侃表示：“開發(fā)商需要把整個(gè)服務(wù)鏈變長(zhǎng)。未來(lái)金地集團(tuán)會(huì)將服務(wù)、產(chǎn)品變長(zhǎng)，能夠滿足符合更多服務(wù)層次的需求。”

　　北京金地豪宅牌面

　　作為金地集團(tuán)4大住宅產(chǎn)品中最高的系列，世家系目前在全國(guó)僅有5個(gè)產(chǎn)品，分別為奠基之作深圳·天悅灣、長(zhǎng)沙·三千府、天津·紫樂府、佛山·天璽，以及即將推出的北京中央世家。

　　觀點(diǎn)新媒體查閱資料發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目地塊于2014年1月16日所拿。彼時(shí)，金地以21.6億元的總價(jià)，配建5.5萬(wàn)自住房以及不少于4萬(wàn)平限價(jià)房為代價(jià)，競(jìng)得北京市順義區(qū)新城第19街區(qū)19-83-1、19-83-2、19-91地塊R2二類居住用地、C2商業(yè)金融用地，純商品住宅的樓面價(jià)約為14608元/平。

　　金地集團(tuán)北京區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)馬丹向觀點(diǎn)新媒體透露，中央世家包括別墅以及公寓、商業(yè)兩種產(chǎn)品。別墅部分即為發(fā)布會(huì)上推出的“中央世家”，而公寓和商業(yè)類產(chǎn)品定名為“世家廣場(chǎng)”，其中l(wèi)oft產(chǎn)品定位為min墅。

　　相關(guān)門戶網(wǎng)站的資料顯示，金地世家廣場(chǎng)MINI墅主推45-65平精裝公寓，共計(jì)532套房源，目前價(jià)格待定，預(yù)計(jì)2016年上半年入市。

　　據(jù)了解，中央世家所在的中央別墅區(qū)今年有多個(gè)別墅項(xiàng)目備受市場(chǎng)關(guān)注。其中尤以孫河板塊的地王項(xiàng)目中糧瑞府以及首開瑯樾為人矚目。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向觀點(diǎn)新媒體介紹稱，在更接近中央世家項(xiàng)目的后沙峪附近，目前在售高端項(xiàng)目較少，僅有新世界麗樽、首創(chuàng)譽(yù)天下等產(chǎn)品。

　　馬丹在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)透露，雖然中央世家目前尚未定價(jià)，但一定是定位高端豪宅。北京金地目前覆蓋了從剛需到高端的全產(chǎn)品系列，有機(jī)會(huì)獲得剛需、首改、再改項(xiàng)目也會(huì)做。只是近兩年的情況，包括土地儲(chǔ)備上和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上會(huì)更多的做高端產(chǎn)品。

　　“現(xiàn)在有中央世家項(xiàng)目，有海淀太平莊項(xiàng)目，土地素質(zhì)決定了可以做城市豪宅，西山藝境項(xiàng)目也進(jìn)入半山別墅項(xiàng)目的銷售。整個(gè)北京產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主體進(jìn)入高端階段。”

　　觀點(diǎn)新媒體了解到，2014年12月4日，金地聯(lián)合體6.09億元奪得海淀太平莊地塊。據(jù)計(jì)算，該項(xiàng)目除去回遷安置房和商業(yè)部分，實(shí)際商品房住宅部分只有9775平米。按照最終的成交價(jià)，實(shí)際住宅部分的樓面單價(jià)超過5萬(wàn)元。地塊位置以及單價(jià)均意味著未來(lái)將被打造稱豪宅產(chǎn)品。

　　另一個(gè)老別墅項(xiàng)目西山藝境今年也將推出半山平墅產(chǎn)品。在3月28日舉辦的樣板示范區(qū)開放活動(dòng)中，北京金地介紹了該項(xiàng)目2015年主推的產(chǎn)品為200㎡的半山別墅、300㎡的疊拼別墅和400㎡的聯(lián)排別墅。項(xiàng)目總價(jià)800-1100萬(wàn)/套。

　　豪宅化是市場(chǎng)的必然過程

　　談及2015年被冠以北京豪宅元年，馬丹表示，近年來(lái)北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)萎縮量比較大，土地稀缺導(dǎo)致城市土地價(jià)格越來(lái)越高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中高端豪宅的比重自然水漲船高。

　　“去年之前，北京大部分的供應(yīng)集中于房山、通州、大興等近郊區(qū)，今年上來(lái)的項(xiàng)目呈現(xiàn)在海淀、朝陽(yáng)等，集中在所謂的城市核心區(qū)。此外，2014年商品房土地成交量大幅下跌，未來(lái)兩年城市供應(yīng)量一定是非常稀缺的。不是企業(yè)都主動(dòng)做豪宅，這是土地結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)帶來(lái)的必然趨勢(shì)。”

　　豪宅化是否意味著大戶型會(huì)越來(lái)越多？馬丹表示并非如此。她認(rèn)為，豪宅除了做大戶型，更多的是要根據(jù)客戶需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品。“有些地方適合做高端豪宅，比如傳統(tǒng)的別墅區(qū)、城市核心區(qū)；另一方面，因?yàn)楹勒a(chǎn)品單價(jià)過高，企業(yè)都在控制總價(jià)，這也是為什么目前的產(chǎn)品創(chuàng)新比較多。”

　　此外，一些市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，豪宅的反面即是“慢周轉(zhuǎn)”。目前北京市場(chǎng)上，恒大東壩、泰禾西局等一大批高價(jià)地方案批復(fù)時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了十二個(gè)月。一些知名高端項(xiàng)目的去化周期也相對(duì)較長(zhǎng)。

　　馬丹向觀點(diǎn)新媒體解釋稱，高周轉(zhuǎn)一定是企業(yè)發(fā)展很重要的生命力。“去年熱銷的西山壹號(hào)院、臻園等項(xiàng)目，都是在城市比較好的位置、單價(jià)比較高、年度消化量比較大的項(xiàng)目。豪宅不代表低周轉(zhuǎn)，做得好一定也是高周轉(zhuǎn)。”

　　針對(duì)近兩周北京市場(chǎng)日光盤漸趨增多的現(xiàn)象，馬丹認(rèn)為應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。“330政策以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是偏向于樂觀的?；嘏仍诔山涣可厦姹憩F(xiàn)出來(lái)，價(jià)格隨后。”

　　但其強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的結(jié)論不應(yīng)該是盲目的，經(jīng)過這么多年波峰波谷，市場(chǎng)的波動(dòng)周期會(huì)越來(lái)越快，現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)作出判斷，不是特別謹(jǐn)慎的做法。據(jù)其透露，目前金地北京項(xiàng)目的上門量等相關(guān)指標(biāo)缺失有所上升，但遠(yuǎn)未到爆發(fā)的狀態(tài)。

　　“北京二手房成交上萬(wàn)套應(yīng)該是一個(gè)比較好的信號(hào)，目前來(lái)看4月份的數(shù)據(jù)會(huì)上到13000-15000套。但是回暖速度有多快，是不是全面回暖，有沒有分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，這些問題應(yīng)該給市場(chǎng)一到兩個(gè)月的觀察時(shí)間。”

　　而談及4月28日各家房企對(duì)于海淀區(qū)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊的爭(zhēng)搶，馬丹指出，北京開發(fā)商手里的余糧都不是太多，對(duì)于純住宅土地的渴望，每家開發(fā)商都是一樣的。

　　“土地市場(chǎng)已經(jīng)不需要更多的評(píng)判了，開發(fā)商的行動(dòng)就是顯而易見的結(jié)論。”