整個房地產(chǎn)融資難，錢拿不到，有點像偽命題，其實它是一個分化。

　　降息、降準開啟源頭活水，融資似乎不再是難題，“錢荒”還在嗎？資本逐利本性無法回避，怎樣衡量是每一個企業(yè)應有的清晰判斷?！　?/p>

　　2015觀點年度論壇主題討論會三的討論主題是：資本樂與憂房企該找誰借錢？

　　首先，有請本次討論的主持嘉賓上臺就坐：瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光先生。下面有請討論嘉賓上臺就坐：正大中國房地產(chǎn)集團有限公司總裁滕維方先生；亨瑞集團董事長鄒亨瑞先生；竹凌開發(fā)咨詢有限公司董事總經(jīng)理蘇廣平先生；鼎信長城（北京）投資管理有限公司執(zhí)行總裁王健飛先生；方正浦贏資本高級副總裁鄒俊軍先生；寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生。有請以上各位嘉賓上臺，本次討論時間也是40分鐘。有請沈建光先生為我們主持這場討論。

　　沈建光：非常榮幸有機會來主持這場研討會。在座的各位都是房地產(chǎn)的大佬，其實我剛才演講中也提到一個問題，就是對貨幣政策的放松，我是比較樂觀的態(tài)度。當然我們也知道去年緊縮對房地產(chǎn)的影響很大，所以我想就兩個問題請教各位。第一個就是在緊鎖的時候你們確實感覺到對你們的負面沖擊有多大？包括錢荒，渠道方面，銀行渠道拿不到錢，其它的渠道拿到的錢成本有多少？這是一個。另外一個，今年看到大幅的降準降息，包括允許銀行對房地產(chǎn)大放，融資各方面放開的話，對房地產(chǎn)公司的業(yè)績改善，或者是投資機會會不會有實質性的改善，這兩個問題我想請教各位。

　　滕維方：今天這個現(xiàn)場很熱，但是房地產(chǎn)還沒有那么熱，我認為中國的錢真的好貴，我們集團是個外資企業(yè)，所以我們在中國投資，比方在北京CBD，我們拿海外的資金投進來，而且要求42億人民幣一筆付，外匯管理局在兩年前不許我們進來，說我們拿錢炒地皮，北京市政府希望我們15天就必須到賬。國外的錢，包括歐洲、日本的，包括美元這些都非常便宜，中國現(xiàn)在面臨融資成本那么高的情況，我們肯定是拿境外的錢，而且我也希望在國內(nèi)做的一些地產(chǎn)，盡量跟國外的一些企業(yè)合作，比方跟一些大的財團合作。如果你們現(xiàn)在在海外發(fā)債比較高，原因是海外不太了解國內(nèi)，另外本身國內(nèi)也那么高。另外剛剛沈總說人民幣是跟美元掛鉤的，不會大幅降息，會降點準備金，因為你大幅降息，人民幣貶值，對人民幣的穩(wěn)定、外資的流出會有很大的影響。但是我有一個建議，如果企業(yè)比較錢多，中國的利潤比較低，想要多掙錢，倒是可以做“一帶一路”，去亞洲其它國家。我們集團是泰國的公司，在曼谷最好的地方，我們有一大片地，跟綠地合營一家公司，我們?nèi)ト谫Y，由綠地來建設，我們共同運營。我們的資金成本非常低，利潤非常高。明天我想請大家好好關注一下習主席在博鰲亞洲論壇的一個很重要的講話，實際是講“一帶一路”宣布正式的啟動，包括印尼、緬甸、泰國、斯里蘭卡這些地方都有很好的機會，他們的經(jīng)濟剛剛起步，房價增長很多，可能每年能增長達到30%。

　　徐東：本來這里坐在這里的應該是我們集團的鄒亨瑞董事長，因為他有事情，臨時中午趕回去了，委托我在這里代表他做一個對話發(fā)言。剛才沈博士作為主持人提出這個問題，實際上我們亨瑞集團主要是關注美國的房地產(chǎn)市場，我們對國內(nèi)的市場不是太了解，我覺得大家既然提到通縮的問題，提到地產(chǎn)發(fā)展的問題，我覺得可以考慮把眼光向外看，剛才正大的滕總也提到要做“一帶一路”，中央政府從政策上也提到這一點，要走出去，這也是大家共同的一個趨勢，是國家的一個戰(zhàn)略。海外這個市場，我覺得也應該是廣大的國內(nèi)的開發(fā)商關注的，或者說也許是國內(nèi)市場的一個突破。這里我想舉一個數(shù)字來講講可能更好一些，我前段時間看了上周《環(huán)球時報》的報道，它說2014年的中國中國跨境房地產(chǎn)投資累計規(guī)模達到了390多億美元，2008年的時候只有9200萬美元，短短的7年就增長了200倍。在2004年的整個市場規(guī)模里面，我們可以看一下美國市場，占的是最大的比重，其中房企在美國市場投資比例達到了48.66%，對于個人在海外購房，尤其美國購房，達到了20.69%。這個現(xiàn)象我想大家也已經(jīng)都了解了，特別是上周在北京的兩會閉幕的時候，當時李克強總理接受記者采訪的時候，其中有一個記者就問，大量的中國人在海外購房，是不是炒高了一些重點城市的房價，問他怎么看。我也引用一下李克強總理對這個記者的回答，他說是有這個情況，但是并不太清楚，不好做太多的評估。但是中國去年吸引外資的力度卻是最大的一年，外資進入中國達到1200億美金，同時他還強調，“我們也愿意看到中國的企業(yè)走出去，中國的公民到國外去創(chuàng)業(yè)”。我覺得市場永遠是跟著需求走，剛才那個數(shù)字已經(jīng)看到了，大量的中國富人在海外購置房產(chǎn)，我覺得這或許是我們國內(nèi)房企未來發(fā)展的一個方向。

　　可能大家會考慮，國內(nèi)房企走出去，比如說去美國市場，包括上午專家的談話，大家都會拿美國作為一個對標的國家來討論，這樣的話，很多房企可能會說，我走到這個市場，我會不會遇到一些問題。確實我覺得會有一些問題，比如說美國市場是一個高度透明、發(fā)達的市場，在這里面可能國內(nèi)房企首先遇到的問題就是剛到美國，可能缺少一個信用記錄，因為信用積累要靠時間的，這是一個比較大的問題。因為信用積累需要時間，你在當?shù)刈鳛殚_發(fā)商需要融資，在這一塊，你比較難拿到當?shù)氐娜谫Y，你的成本可能也會比較高一些。還有一個大家面臨的問題就是中美文化、法律和商業(yè)規(guī)則方面還存在著比較大的差異，特別是在中國房企要開拓美國市場，還缺少美國本土的團隊。這里面我們也看到，因為我們在美國市場做了六七年的時間，也看到了最近一些標桿房企已經(jīng)開始走入美國市場，也走了一些彎路。

　　遇到這些問題，我們有什么解決方案呢？亨瑞集團可以給大家提供解決方案。亨瑞集團可能大家耳熟能詳?shù)氖俏覀冏鲆泼竦?，怎么做房地產(chǎn)融資了呢？我們1992年在加拿大成立，主要做移民，現(xiàn)在是國內(nèi)最大的一家做移民的公司，我們現(xiàn)在也拓展到投資、基金、置業(yè)全方位的領域，我們也通過引入EB5資金提供低成本的夾層的貸款，以及我們還有一個股權基金，也可以配合這個項目的投資。這里面我們已經(jīng)開始跟國內(nèi)的綠地集團在洛杉磯有很大的項目，亨瑞集團通過EB5的資金給它融資，它是10億美元的融資規(guī)模，我們給他提供了5億美元的資金，并且通過當?shù)氐你y行給它進行融資，可以降低開發(fā)商的成本，擴大杠桿，我們在美國已經(jīng)做了50多個房地產(chǎn)的開發(fā)項目，累計總規(guī)模，通過EB5投資20多億美金，總規(guī)模達到100多億美元，我們的團隊經(jīng)驗非常豐富，也想通過這個機會跟大家分享。

　　我們雖然對國內(nèi)市場不了解，但是還是希望大家走出去的時候考慮和我們合作。

　　沈建光：謝謝徐總，接下來有請?zhí)K總。

　　蘇廣平：謝謝沈博士，我覺得挺有意思的，本來我覺得我在這上面提供的角度可能是比較特別的，但是因為坐的關系，我們前面三位發(fā)言人都有一點境外的角度。我過去這些年一直是做跨境開發(fā)交易的事情，早些年主要是幫助一些國外的企業(yè)，不管是我在那邊直接做的時候，還是后來做顧問咨詢的時候，主要是幫國外的企業(yè)到中國做開發(fā)項目。僅一年多的時間又開始幫一些國內(nèi)的企業(yè)去看一些海外的項目，尤其以美國為主。我覺得這兩年一個很明顯的趨勢就是，國外的企業(yè)也好，資金也好，來中國投資房地產(chǎn)的熱情大幅下降，中國的企業(yè)往國外投資的熱情急劇上升。

　　根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)字，去年我們改變了資本輸入國的概念，在房地產(chǎn)領域，第一次往國外投資的金額超過了外資投到中國房地產(chǎn)的金額。我們說到融資，我感覺資本永遠是逐利的，其實它也沒有說這個錢就不見了，可能你覺得融資難的時候，可能是行業(yè)比較困難的時候，因為不太容易收到雪中送炭的資本，這個時候并不是錢消失了，只是你的經(jīng)濟比較困難的時候，錢就不往你這兒來了。從我們的角度來看，其實現(xiàn)在是國內(nèi)資本異常充沛的時候，中國已經(jīng)作為一個在世界范圍內(nèi)的重要的資本輸出國，現(xiàn)在比如說在美國，我們在紐約、舊金山去看項目，中國的投資人已經(jīng)是很多開發(fā)商重點看待的事情。我前天在觀點也就中國的投資人投資美國發(fā)表了一點我的看法，現(xiàn)在這個趨勢特別猛，我也看到中國的一些企業(yè)比較激進的做法，所以有產(chǎn)生了想寫一點東西的想法，大家有機會也可以看一下。

　　沈建光：打斷一下，你說融資的問題，比如說綠地到美國投資房地產(chǎn)，他的錢是在美國當?shù)厝?，還是在中國投過去？這個錢的來源怎么樣？成本怎么樣？

　　蘇廣平：綠地的融資安排是怎么樣的我不是很清楚，但是我接觸到一些開發(fā)項目，因為整個開發(fā)有幾層不同的資本組合，你會有自己的自有資金作為股本金，然后你可能在股本金層面還可以放大一些，可以借一些股本金，然后開發(fā)的時候都有開發(fā)貸，一般來說我看到的都是在當?shù)厝ソ鉀Q的。但是這些中國企業(yè)到美國去，很多時候選擇的獨立操作，他再融資上碰到的第一個問題就是銀行貸款的問題，他在這邊很有實力，規(guī)模很大，但是他到美國之后，大家不知道他。很多美國境外的東西對美國境內(nèi)的貸款是不產(chǎn)生特別大的作用的，這時候就會碰到很多的問題。

　　沈建光：這樣的話就滕總跟徐總的公司合作比較好。

　　蘇廣平：對。

　　徐東：我插一句，最近我們拉了日本伊藤忠，我們集團是他的大股東，我們投了800億給中信，日本的錢是非常便宜的，我們拿了800多億現(xiàn)金，這是建國以來最大的一筆，現(xiàn)在海外的錢非常便宜，中國的錢太貴。我覺得出海外，跟一些名牌公司，跟境外做得好的公司合作嫁接是一個好的解決辦法。

　　沈建光：中國流動性很多，但是它有結構性的問題，其實融資還是很貴的，盡管我們的儲蓄是最高的，已經(jīng)是資本輸出國了，但是國內(nèi)金融改革還在進行中，很多結構性的問題。

　　王健飛：我是來自鼎信長城的王健飛，前面幾位老總已經(jīng)做了很好的解答，前面的討論環(huán)節(jié)比較少有資金管理人的角度，我和后面的鄒總都屬于基金管理人或者是資產(chǎn)管理人，從這個角度我想談一下對房地產(chǎn)基金融資的影響。

　　對于鼎信長城基金來說，2013年我們的投資規(guī)模大約有60億，2014年大約有80億，每年的規(guī)模里面都比較穩(wěn)定的，其中的80%左右的資金來源是來自于銀行。大家知道這兩年的貨幣政策雖然大的趨勢是一致的，但是也有一些調整，但是我們的融資渠道是比較穩(wěn)定的，這是第一個現(xiàn)象。

　　第二個是考慮到房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本和難易程度，這兩年大家可以看到，不同的體量，不同的盈利水平的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的融資成本和難易程度都是天差地別的，這其中當然有貨幣政策的影響，它是影響整個行業(yè)的平均成本，但是不同企業(yè)的分化和分類的調整是一直都在的，包括克強總理的報告連續(xù)幾年對房地產(chǎn)調控中都提到這個詞，叫“分類調控”，這個分類有體現(xiàn)了不同量級開發(fā)商融資的難易程度。

　　第三個是對于不同的城市，不同的項目之間，在具體微觀操作的方面，北、上、廣、深的項目融資成本就是低，三線城市的成本就是高。

　　這三個現(xiàn)象綜合到一起就是市場，市場對資源配置的作用體現(xiàn)得越來越明顯，不管是對我們基金管理的融資，還是對開發(fā)企業(yè)的融資，都體現(xiàn)出市場的一個選擇。比如說萬科在海外發(fā)債，前兩天剛剛發(fā)出來，2.755%的成本。再到我們另一個合作伙伴，當代前兩天發(fā)的債到了13%，我們還有一個合作伙伴，大概三年前它剛剛上市的時候，發(fā)債成本也是在12%，最新的發(fā)債成本是9%，這一系列的變化都體現(xiàn)出來，不管是境內(nèi)資本市場還是境外資本市場，市場的選擇才是最根本的地方。

　　這是我對剛才這個問題的一個回應，不管是資金面的寬松，或者是緊張，對于不同企業(yè)，不同量級的個體差異會越來越明顯，這個差距會越來越大。

　　還有一個問題，對于海外投資，一帶一路這個話題也非常熱，包括在博鰲論壇上，習主席也會有一些解釋和表述。但是對于走出去的策略，不管是基金還是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我想大家還是要站在尊重市場規(guī)律的角度，要看項目本身，不要為了走出去而走出去。我知道我們有一個同行，就是盛世神州基金，他們在美國做了一單投資，非常的成功。我們2015年也想在海外繼續(xù)努力，但是將近半年的時間接觸下來，對項目的篩選，對具體市場的判斷可以看出來，實際上是千差萬別，特別是在項目具體類型上，海外的房地產(chǎn)項目非常有意思，有的時候是一棟教堂，它是保護文物，外觀不可以變，里面的功能可以隨便改，一個教堂改成一個住宅。還有的是一個學校改成一個住宅，還有不光改成住宅的，還有改成各種商業(yè)。不同的物業(yè)類型，其中所體現(xiàn)的，需要開發(fā)商所具備的專業(yè)能力非常強，這就體現(xiàn)出每一個開發(fā)商要做成項目，要對市場有很好的把握和判斷，還有對項目自身運營的要求，這都變得非常的關鍵。

　　沈建光：你們的資金來源是為問銀行借的，能不能透露你們的資金成本是多少？

　　王健飛：我們的資金成本也是根據(jù)我們所投資企業(yè)和項目而有所區(qū)別，像我們之前跟保利合作，我們的資金都是通過私行或者是同業(yè)拆借來到我們基金的，我們給到保利的成本只有8%到9%，其它的項目，百強靠后一點的開發(fā)商的成本到10%。

　　沈建光：你們的資金是自己的，還是問銀行借的？

　　王健飛：我們的資金是來自銀行的，我們更多是資產(chǎn)管理的角度，其實我們不是向問行借錢，而是做一些發(fā)行。像我們基金目前已經(jīng)是招行、民生等幾家股份制銀行準入的基金管理人，我們可以拿到那里做一些發(fā)行，現(xiàn)在也正在向工行做準入的申報。

　　鄒俊軍：今天很高興有機會跟各位大佬一起交流，我就順著王總的話題，我跟他是同行，在臺下也是朋友，交流還是蠻多的，對廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商融資難、融資貴的問題，這是始終存在的，盡管現(xiàn)在連續(xù)的降準、降息，包括一些量化的寬松等等，剛剛沈總也提到了，出現(xiàn)資金的這個狀況，盡管很充裕，流動性很好，但實際上還是面臨很多結構性的問題，在這樣一個大的環(huán)境下，我們倒認為對大的開發(fā)商，對一線的開發(fā)商來講，資金的問題可能不是很大，最大的問題就是對廣大的中小型的開發(fā)商、區(qū)域性的開發(fā)商，他們的日子其實是不太好過的，尤其是像2014年以來，房子不那么好賣了，銀行的貸款也不那么容易貸了，在這樣的市場環(huán)境下，資金從哪里來呢？我作為私募基金的角度，我認為正是我們這樣的機構發(fā)揮作用的時候了。從成熟市場的情況來看，直接融資是大勢所趨，而我們國內(nèi)的資金狀況，資本市場的狀況就是間接融資的比例過大，特別是銀行為主的，傳統(tǒng)的壟斷型的金融機構，它所占據(jù)的比例是過大的。這種實際的情況下，我們認為拓寬直接融資的渠道，加大直接融資的比例肯定是一個大趨勢。這種環(huán)境下，我們作為私募基金，正好是可以發(fā)揮我們的靈活性，包括適度杠桿的作用的時候。我們方正浦贏在國內(nèi)是做私募基金比較早的，我們核心的團隊曾經(jīng)做到將近50億的資產(chǎn)管理規(guī)模，也是很早就從事房地產(chǎn)基金管理工作的，我們也很希望跟一些中小型的區(qū)域龍頭性的開發(fā)商，有比較迫切資本需求的，同時因為種種原因可能被傳統(tǒng)的銀行所忽視的，甚至受到歧視、排擠的開發(fā)商，我們很愿意跟他們合作。

　　沈建光：最后有請韓總。

　　韓世同：今天好像在座的沒有銀行和開發(fā)商的，本來這個話題聽聽他們兩方面的意見可能會更貼切一點。其實我一直對房地產(chǎn)企業(yè)的融資非常關注，我們國家的銀行體系，更多的還是維護金融自身的利益，像去年的利率放開，實際上銀行就有可能會對個人房貸收緊，因為這個會影響到他的利率，去年我也跟沈博士探討過這個問題，現(xiàn)在這個現(xiàn)象，由于資金面的放寬，好像沒有那么嚴重了，但是其實之前我也觀察到，大企業(yè)跟中小企業(yè)面臨著不同的情況，跟鄒總講的情況很一致。我服務的一個香港的企業(yè)它很有錢，它想借給萬科，它借不了，因為萬科的錢很多，大企業(yè)不需要資金，大企業(yè)在香港成立公司，在境外又可以發(fā)債，又可以融資，其實境外能夠融得到的錢，如果能夠拿進來，光是這個資金的錢就已經(jīng)賺了很多了，尤其是現(xiàn)在前海、橫琴，還有自貿(mào)區(qū)等等，對金融都放開的話，這個口子會越來越大。目前高利差的現(xiàn)象，如果逐漸利差消失，我擔心我們的銀行還能不能活下去。這個高利差使得他們維系著非常好的日子，包括去年整個信貸規(guī)模都在收縮，銀行獲利的程度還是非常高的。但是現(xiàn)在面臨的情況是，我們現(xiàn)在發(fā)行貨幣這么多，企業(yè)依然覺得很緊。我們看到銀行現(xiàn)在對救助房地產(chǎn)的積極性比住建系統(tǒng)還要積極，什么時候看到央行放開現(xiàn)代、降息、降準？到目前降了兩次息，降了一次準。但是因為你的行政性的限制措施和手段還沒放開，等于你綁住手腳讓他跑步，你的降息、降準能夠獲得的效果大大減弱了。我們看到降息最好的一次是去年底的那次，但是今年1月、2月的成交都大幅回落，現(xiàn)在不得不降息、降準，但是這樣還不行，李克強在兩會上還要提要構建平穩(wěn)的住房市場?，F(xiàn)在資金的成本這么高，我們維持了多利差的體系，海外的成本非常低，我們看到很多海外融資的成本非常低。但是小企業(yè)15%、20%都不容易貸到，將來這方面的需求給私募很大的空間，我接觸到一些小企業(yè)，它基本上要靠自有資金或者民間接待來維系它的單一項目的運作。它跟銀行就算拿開發(fā)貸都比較困難，因為你如果不是住宅，不是快速周轉的項目，你要建寫字樓、商業(yè)項目就非常難，所以我覺得融資的問題還是要多種渠道，尤其是通過民間資本的集合，你要借銀行的錢，你就不得不快速周轉，但是如果大家都相當于是股東共同開發(fā)的話，就可以長期持有，這樣整個結構就可以改變，也可以降低金融風險。我覺得在目前的環(huán)境下，金融的改革還是要比較審慎一些才好，要不你這么高的利差，你要突然的打開，可能造成的沖擊和影響會非常巨大。

　　沈建光：謝謝韓總，這樣聽下來，整個房地產(chǎn)融資難，錢拿不到，有點像偽命題，其實它是一個分化，大企業(yè)的融資根本不難，還有海外的資金成本很低，小企業(yè)也非常難，這是很符合規(guī)律的，包括分化，包括以后的并購，包括現(xiàn)在這樣一分化的局面會越來越明顯，我上午看到有一張圖，就是三大集團的態(tài)勢越來越明顯，這個已經(jīng)可以使小企業(yè)被大企業(yè)并購越來越明顯。

　　在這里我還有一個問題，在前兩天國務院發(fā)展高層論壇上，“一帶一路”是最熱門的話題，國家準備投入大量的資金在一帶一路沿線進行基礎設施建設，包括幾個商業(yè)設施，包括能源項目，這樣也是會創(chuàng)造很多的對房地產(chǎn)的機會，不一定是住宅，有可能是商業(yè)、辦公等等，整個跟國家的政策配合起來，可能也會有些機會。并且我們還談到很多海外合作的機會，國內(nèi)主要是金融的分化，包括結構性的問題。對這個問題，雖然我們沒有房地產(chǎn)行業(yè)的人在里面，也沒有銀行在里面，但是我們還是要把這個做一個充分的討論？各位還有沒有要補充的？

　　韓世同：其實現(xiàn)在有很多的企業(yè)一方面我們看到有些資金在外移，包括王石說萬科有大概15%的比例是作為對沖風險，這種向外的擴張的投資，它也有市場的需要，也有這樣的機制，這方面需要怎么樣來考量，確實需要多角度觀測。我覺得像一帶一路它的確是一個新的商機，對開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在國內(nèi)市場相對成交比較困難，這些方面又是國家鼓勵的方面，這方面需要做大膽的研判。去年10月我還去過泰國，當時還不錯，但是英拉下臺了就有一些影響了，泰國的生活習慣和我們的距離都非常合適，但是它的政局不太穩(wěn)定。所以走出國際，對開發(fā)企業(yè)而言，他還是不如在本土作戰(zhàn)那么好。像泰國非要本國國民才擁有土地權，你要變成一個泰國人才能持股，才能設置你的機構，然后進行開發(fā)。

　　滕維方：作為泰國企業(yè)，我回應一下這個問題。實際泰國政局很穩(wěn)定，一般它的政府的變化對民間沒有什么影響，泰國的經(jīng)濟增長也非常高。還有一個我要提醒一下，因為大家一股腦都想去美國投資，我不知道大家注意到?jīng)]有，最成功的華人李嘉誠，他是全世界投資的，在英國、加拿大投資非常多，但是他從來沒有在美國投資過。因為美國是寬進嚴出的，你想從美國賺出錢來，我們可以看到的例子，日本人80年代進去全部都虧了，最近匯豐銀行被罰，UPS被罰，包括豐田等等。在美國投資房地產(chǎn)，它會用各種稅法，各種東西限制你，你別想從美國帶走大量的錢。這是我個人的意見，我們也沒在美國投資。

　　沈建光：時間也到了，謝謝各位專家的發(fā)言。