現(xiàn)在的長島，可以說是處于極初期的階段，談不上一點旅游度假的氛圍。長島項目就像是“要在荒地上挖出一個富人區(qū)”。

　　觀點網(wǎng) 近日綠地集團旗下上海長島項目4D島居體驗館正式開啟，將市場對其海外投資、聯(lián)手阿里平安做金融、發(fā)展“大消費”等業(yè)務(wù)的關(guān)注，暫時拉回到地產(chǎn)主業(yè)上來。

　　據(jù)綠地方面稱，該上海長島項目將依托紐約長島開發(fā)理念來進行打造，開發(fā)周期或超過10年。

　　據(jù)悉，該項目位于崇明島與江蘇啟東之間，而在綠地簽約整體開發(fā)前，甚至還未擁有名字。

　　根據(jù)觀點新媒體了解，在江蘇臨江新區(qū)政府的招商背景下，綠地將整體開發(fā)該項目，投資額達到100億元，計劃將其打造為能代表上海的城市級副島。

　　復(fù)制紐約“長島”

　　資料顯示，上海長島扼長三角北入?？?，南依崇明島，北面江蘇啟東、海門?？傉嫉丶s15.4平方公里，大約兩個上海靜安區(qū)大小，總規(guī)劃面積約2.35萬畝，全長17.5千米。

　　在綠地介入開發(fā)之前，這個位于上海崇明島與江蘇啟東之間的狹長島嶼，一直都沒有自己的名字。

　　在2014年4月，江蘇臨江新區(qū)與綠地集團簽訂新村沙“長島”整體開發(fā)協(xié)議。按照當(dāng)時預(yù)估，項目開發(fā)總投資要在100億元以上。

　　事實上，臨江新區(qū)從2007年起就開始籌劃新村沙開發(fā)工程，至2013年整個圍墾工程全部完成。到2014年初，長島項目工程實質(zhì)性啟動。

　　臨江新區(qū)黨工委書記徐駿表示，臨江新區(qū)已經(jīng)形成工業(yè)園、生物醫(yī)藥科創(chuàng)園和科技小城三個發(fā)展板塊，長島項目的開發(fā)則會成為該區(qū)第四個發(fā)展板塊。

　　在該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，海門市長楊曹明曾表示，將重點引進包括依托區(qū)位優(yōu)勢的現(xiàn)代物流項目，服務(wù)外包項目，金融商務(wù)項目，旅游產(chǎn)業(yè)項目等。

　　以及依托投資和消費需求優(yōu)勢的城鎮(zhèn)開發(fā)項目，涉及城市綜合體項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。

　　而綠地集團正是在這樣的背景下與臨江新區(qū)簽約長島項目的整體開發(fā)，成為彼時簽約的5個投資超過10億元的項目之一。

　　據(jù)綠地方面對外透露，長島項目將依托紐約長島開發(fā)理念來打造，開發(fā)周期將達10年。

　　眾所周知，紐約長島以其獨特的地理位置，在歷史發(fā)展中逐步城市化，成為富人聚集的地區(qū)，著名的《了不起的蓋茨比》背景也是基于該地。

　　而綠地對長島項目也描繪了一幅美好的畫卷，計劃復(fù)合時尚度假、休閑運動、生態(tài)養(yǎng)生、精英商務(wù)、文化科研、教育醫(yī)療等幾大功能，全島自西向東分別規(guī)劃了金融商務(wù)精英區(qū)、時尚度假區(qū)、中央公園區(qū)和濕地公園區(qū)等。

　　項目業(yè)態(tài)包括，打造大型體育公園、馬術(shù)中心、游艇碼頭、人工沙灘、會所SPA、五星級酒店、國際學(xué)校等約四十項配套。產(chǎn)品類型涵蓋景觀公寓、花園洋房、風(fēng)格別墅以及大獨棟等。

　　“蓋茨比”式構(gòu)想

　　雖然綠地畫出的圖卷很美好，但據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士介紹，“長島沒有直接上海，中間還隔著崇明，度假休閑的概念在崇明也有，發(fā)展了這么些年還是人煙稀少”。

　　至于現(xiàn)在的長島，可以說是處于極初期的階段，談不上一點旅游度假的氛圍。上述業(yè)內(nèi)人士指，長島項目就像是“要在荒地上挖出一個富人區(qū)”。

　　另外上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，即便是現(xiàn)在的崇明整體開發(fā)也處于初級階段，并未形成豪宅聚集區(qū)?！熬G地打造長島是一種構(gòu)想，很難說未來會發(fā)展得如何?！?/p>

　　度假休閑概念連崇明都未成形，到海門那邊其實氛圍更弱一些。宋會雍指出，“綠地想通過在上海外圍打造類似‘上海后花園’的概念，但現(xiàn)在上海內(nèi)部的類似挖掘都不充分，在跨區(qū)外圍發(fā)展，感覺節(jié)點上稍早了一步?！?/p>

　　他分析指，中高端或者頂級消費人群，需要從中心區(qū)慢慢溢出，現(xiàn)在上海內(nèi)部還有蠻大空間和潛力可供挖掘，尚輪不到外圍的這種發(fā)展需求。

　　換言之，綠地現(xiàn)在面臨項目發(fā)展的較大難題，就是前期長周期的投入和漫長的區(qū)域培養(yǎng)。

　　另外也有市場人士稱，不管是崇明還是海門，在生態(tài)條件上并未展現(xiàn)超越上海版圖的品質(zhì)，內(nèi)外落差太小，缺乏足夠的吸引力。

　　“但是旅游地產(chǎn)是未來趨勢，這是不會改變的。”另一位市場人士對觀點新媒體指，綠地開發(fā)這種產(chǎn)業(yè)有發(fā)展前景，但需要時間。

　　“綠地過往打造項目的時候還有這樣的特點：先去排兵布陣，往往選擇一些偏遠地區(qū)，接著隨著區(qū)域發(fā)展獲取較為可觀的收益。綠地喜歡去做這樣的機會點。”宋會雍稱，綠地可能是先從戰(zhàn)略上站住位置，把整個區(qū)域的成熟度拉高，然后再加入很多地產(chǎn)類的項目。

　　“不排除綠地先做些鋪墊，不著急去做怎樣的產(chǎn)品，然后在整個的開發(fā)過程當(dāng)中根據(jù)市場的動向，再來慢慢地去呈現(xiàn)產(chǎn)品，這都是有可能的?！?/p>

　　至于與臨江新區(qū)簽署的整體開發(fā)協(xié)議，背后有眾多政策規(guī)劃支持，這在宋會雍看來，政策本身并不會成為吸引點。

　　“這些往往都是溝通出來的，并不是說先有政策或是先有投資，而是在招商的過程當(dāng)中雙方圍繞特定項目制定的，是項目多個組成部分中的一部分?！?/p>

　　值得注意的是，綠地在開發(fā)這種大型項目上也有過不少經(jīng)驗，在地理位置上最近的就是位于昆山的綠地21新城。

　　資料顯示，綠地21新城總建筑面積約178萬平方米，包括高層、別墅、辦公、商業(yè)、公園等多種物業(yè)形態(tài)。最早一期在2010年4月開盤，整體開發(fā)周期大概是10年。

　　據(jù)市場人士介紹，上述項目由軌道交通帶來較大優(yōu)勢，也吸引了大量上海購房人群。不過該人士也指出，項目受熱捧的最主要原因是價格低。

　　綠地集團執(zhí)行副總裁，西南事業(yè)部董事長、總經(jīng)理孫志文近期表示，綠地在打造“大型城市綜合體”上已經(jīng)形成成熟的商業(yè)模式，會充分利用自身資源集成優(yōu)勢和招商運營經(jīng)驗，從而帶動人口導(dǎo)入和商業(yè)能力提升，形成產(chǎn)業(yè)、居住、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套發(fā)展的聯(lián)動效應(yīng)，迅速提升新城整體經(jīng)濟能力。

　　在紐約長島概念下的上海長島，綠地將打造出怎樣的產(chǎn)品，留給綠地的時間似乎還有很多。