黃韜認為，“剛需產品與改善型產品今年會成為主力，占比可能會形成各占50%的局面。”

　　觀點網(wǎng) 砸65億元重金成功躋身廣州市場的“過江龍”華發(fā)，即將迎來它的廣州首秀。

　　近日，華發(fā)四季再度傳出開盤消息，預計4月正式入市。隨后，觀點新媒體致電華發(fā)四季項目公司咨詢，相關負責人表示，項目預計3月下旬會開放銷售中心，真正開盤要等到今年5月。

　　對于該項目入市前景，廣東中原地產項目部總經(jīng)理黃韜認為，綜合地理位置和銷售均價，以及今年市場回暖等因素，華發(fā)四季具有一定競爭力，預計去化較理想。

　　華發(fā)廣州首秀

　　據(jù)了解，華發(fā)四季不僅是華發(fā)進入廣州市場的第一個項目，也是當年白云區(qū)的地王項目。2012年11月30日，華發(fā)以10.7億元總價，20100平方米配建保障房面積擊敗保利地產，成功摘得白云永泰村集賢莊地塊。

　　剔除配建保障房的面積后，該地塊可用于建設商品住宅部分的樓面地價為14598元/平方米。黃韜預計，項目推出市場售價應該是“3字頭”。

　　對于地塊的規(guī)劃，時任華發(fā)股份董秘候貴明在拍賣結束后曾透露，項目打算建高端住宅，華發(fā)在豪宅產品上有比較豐富的經(jīng)驗。

　　“主推產品是140-260平方米精裝四房戶型。”上述項目公司負責人也表示，項目預計3月下旬會開放銷售中心，真正開盤要等到今年5月。

　　據(jù)悉，華發(fā)四季已于今年2月5日取得預售證，預售總套數(shù)56，預售面積9869.5761萬平方米。

　　黃韜認為，5月入市的華發(fā)四季，去化情況應該會比較樂觀。“整體來說，項目前景還是不錯的，因為周邊在售樓盤不多，競爭對手較少，而且周邊配套比較成熟。”

　　據(jù)觀點新媒體觀察，華發(fā)四季周邊在售項目僅有嶺南新世界、凱云新世界、新世界·嘉云府，均價分別為28500元/平方米、36000元/平方米、28000元/平方米。而華發(fā)四季預計的“3字頭”均價在周邊項目價格區(qū)間內。

　　黃韜還稱，2015年市場回暖也將為華發(fā)四季提供去化條件。“今年的成交整體會比去年要好，綜合起來看，還是看好這個項目的。”

　　改善型市場轉好？

　　在黃韜看來，2015年改善型產品的占比會增大。據(jù)其介紹，去年廣州剛需小戶型產品成交占了70%，但今年改善型產品會加大比例。

　　過去2014年仍受制于限購的廣州，剛需產品與改善型產品成交形成了強烈對比。據(jù)合富輝煌發(fā)布的“2014年廣州樓市總結報告”顯示，截止2014年年末，200萬元以下外圍中小戶型及200-300萬元中心區(qū)中小戶型是廣州全市成交主力，兩者占比高達八成。

　　彼時，合富輝煌首席市場分析師黎文江曾對大戶型的銷售表示擔憂。“如果廣州不放開限購、不降低外地購房者的入市門檻，大戶型產品是很難消化的，廣州市十區(qū)二市庫存可售的6萬多套商品住宅，套均面積137平方米，當前市場去化不良的，絕大部分都是大戶型。”

　　不過，黃韜認為，這種局面今年將會改變。“剛需產品與改善型產品今年會成為主力，占比可能會形成各占50%的局面。”

　　他進一步分析指，目前大戶型產品庫存高的主要集中在花都、南沙、從化、增城這些外圍地區(qū)，但像白云這種中心城區(qū)，大戶型產品還是有一定承接力的。“也因此，以大戶型產品為主的華發(fā)四季相對來說還是比較樂觀的。”

　　而對于開發(fā)商來說，2015年改善型市場或許的確會轉好。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州在農歷春節(jié)前一周，121-145平方米的大戶型房源推出341套，146平方米以上大戶型更達513套，占廣州全市新增房源數(shù)的12.10%。

　　預計2015年全年，廣州也將迎來改善型產品的入市小高潮，包括接下來天譽半島、海珠半島花園、江山國、天薈公館、峻林、佳兆業(yè)天御、富力東山新天地等10多個大戶型項目。

　　但是，相對于黃韜的樂觀，合富輝煌分析師黃瓊則顯得較為保守。她認為，目前來說，大戶型產品去化還是比較困難的，主要還是因為總價過高，買家入市會比較謹慎。

　　“即使現(xiàn)在央行降息降準，但這種政策對于改善型產品的利好并不是特別明顯，對改善型買家并沒有起到特別大的推動作用。”黃瓊表示有些擔憂。