據(jù)遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，客戶服務(wù)應(yīng)是涵蓋物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，并在此基礎(chǔ)上衍生出其他一些“創(chuàng)新服務(wù)形式和業(yè)務(wù)模式”的板塊。

　　編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準帶來的是否光明未來？2000億時代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報道。

　　觀點網(wǎng) 兵無常勢，水無常形。當變革在整個地產(chǎn)行業(yè)中開始醞釀和發(fā)酵之時，置身其中的開發(fā)商亦開始紛紛求變，以應(yīng)對時移世易的新常態(tài)。

　　據(jù)觀點新媒體了解，總部位于北京的遠洋地產(chǎn)已經(jīng)確定了2015年為四元業(yè)務(wù)戰(zhàn)略元年。公司將在此前的住宅、不動產(chǎn)和金融三個業(yè)務(wù)板塊外，新增加客戶服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　遠洋地產(chǎn)內(nèi)部人士對觀點新媒體介紹，遠洋地產(chǎn)已進入第四步發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃期，在第四步發(fā)展戰(zhàn)略階段，為適應(yīng)未來產(chǎn)業(yè)競爭，遠洋選擇“全地產(chǎn)視角”作為自己的總體要求，構(gòu)建包括住宅開發(fā)業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)、客戶服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局。

　　“遠洋會圍繞房地產(chǎn)主業(yè)，將服務(wù)于客戶的持續(xù)產(chǎn)品收益做為集團收益貢獻主體之一，通過投融資增強自身的服務(wù)能力，進而加速集團成長。”

　　除此之外，為了更好的進行四元業(yè)務(wù)發(fā)展，遠洋也會恢復(fù)此前撤銷的區(qū)域事業(yè)部制。

　　交銀國際分析師謝騏聰在接受觀點新媒體采訪時分析稱，“現(xiàn)在很多內(nèi)房股都遇到了瓶頸，可能涉及規(guī)模、利潤率以及盈利模式等。他們需要不斷做出自我修正并挖掘新的機會，以沖過這個階段。”

　　擴業(yè)務(wù)

　　此次被遠洋地產(chǎn)提上戰(zhàn)略高度的客戶服務(wù)業(yè)務(wù)，并不是行業(yè)內(nèi)特別陌生的概念。據(jù)遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士對觀點新媒體介紹，客戶服務(wù)應(yīng)是涵蓋物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，并在此基礎(chǔ)上衍生出其他一些“創(chuàng)新服務(wù)形式和業(yè)務(wù)模式”的板塊。

　　事實上，自從去年深圳地產(chǎn)商潘軍將旗下物業(yè)板塊以彩生活之名，從地產(chǎn)平臺花樣年中成功分拆上市后，物業(yè)管理這個此前不被重視的領(lǐng)域即成為行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點之一。

　　彩生活的商業(yè)模式簡單表述即是傳統(tǒng)物業(yè)管理+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)。加之潘軍在風(fēng)起時為彩生活插上了一雙互聯(lián)網(wǎng)的翅膀，讓這家在上市前收入僅有5000多萬的物管公司市值沖高至50多億，成為資本市場的新歡。

　　謝騏聰對觀點新媒體分析稱，物業(yè)管理這個行業(yè)目前尚未出現(xiàn)實力和規(guī)模較大的公司，進入門檻較低，是一個可以挖掘的方向。“這個市場比較分散，現(xiàn)在排名前100的物業(yè)管理管理公司，市場占有率才僅有6%左右。進入門檻低，基本不用投入太多。”

　　他認為，遠洋地產(chǎn)越早進入就可以越早圈地占位。“不過這個行業(yè)還是需要規(guī)模，可以實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。即使進行新的擴張和收購，也不會增加太多固定投資。”

　　另外，謝騏聰認為，遠洋地產(chǎn)還可以在介入物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域后，建立大數(shù)據(jù)平臺，以此收集客戶資料，可以在諸如理財銷售等衍生領(lǐng)域挖掘更多機會。

　　高通智庫研究員李丹則認為，遠洋地產(chǎn)未來的物業(yè)管理模式應(yīng)是會和彩生活有一定區(qū)別。畢竟遠洋地產(chǎn)歷年來在高端住宅市場累積的客戶，和前者所面向的普通客群有所不同。

　　“高端客群的需求跟剛需客戶還不一樣，遠洋可以在深度挖掘客戶特性和需求后，進行產(chǎn)品開發(fā)。”李丹還對觀點新媒體強調(diào)，在傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，遠洋地產(chǎn)需要在社區(qū)商業(yè)、社區(qū)金融等衍生領(lǐng)域進行創(chuàng)新。

　　此外，物業(yè)管理行業(yè)的高毛利或許也是遠洋地產(chǎn)所渴求的。以彩生活為例，這家公司近兩年的毛利率可達61.6%和79.6%，增值服務(wù)的毛利率更是連續(xù)三年超過90%。

　　相反，遠洋地產(chǎn)的毛利率近年來則呈下降趨勢，根據(jù)公告，公司2013年末以及2014年中該項指標錄得的數(shù)字分別為24%和20%。遠洋地產(chǎn)高層在業(yè)績會上幾次聲明毛利率已經(jīng)見底。

　　調(diào)架構(gòu)

　　在進行業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴展的同時，遠洋地產(chǎn)還會對目前的區(qū)域架構(gòu)進行調(diào)整，恢復(fù)區(qū)域事業(yè)部。

　　遠洋地產(chǎn)早在2009年到2011年成立了天津區(qū)域事業(yè)部、北京事業(yè)部、東北事業(yè)部以及商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部。而在2012年3月，公司管理架構(gòu)出現(xiàn)改革，由原本的三級架構(gòu)變?yōu)槎壖軜?gòu)，即“集團直接管轄城市公司”。此時，遠洋地產(chǎn)的北京事業(yè)部和東北事業(yè)部以及天津事業(yè)部均被撤銷。

　　經(jīng)歷兩年的“去區(qū)域事業(yè)部化”運營后，遠洋地產(chǎn)在2015年再度提出“新戰(zhàn)略”，為順應(yīng)市場發(fā)展，進行組織保障體系優(yōu)化，從而對目前的管理架構(gòu)進行調(diào)整。

　　遠洋地產(chǎn)內(nèi)部人士對觀點新媒體解釋稱，“從架構(gòu)的形式上來看，似乎是恢復(fù)了此前的“區(qū)域事業(yè)部”，而本質(zhì)上卻又完全不同。本質(zhì)上來看，組織調(diào)整是為了形成業(yè)務(wù)化、扁平化、柔性化的組織系統(tǒng)，建立縱橫共存的業(yè)務(wù)運營事業(yè)部、決策支持/共享職能中心，以此應(yīng)對市場結(jié)構(gòu)變化。”

　　李丹對觀點新媒體分析稱，此次調(diào)整之前，遠洋地產(chǎn)采用二級架構(gòu)，決策權(quán)在集團總部。而目前整個行業(yè)都在變化，市場發(fā)展太快，總部需要更快地來做更多地決定。效率降低和決策失誤的概率提升，因此必須做出改變。

　　“組織架構(gòu)扁平化以及向區(qū)域放權(quán)是目前行業(yè)的趨勢，而事業(yè)部制則是這種情況下較為理想的架構(gòu)，可以提高效率以迅速應(yīng)對市場的多變。”

　　據(jù)了解，在行業(yè)內(nèi)有相當示范作用的萬科集團，去年開始即在對組織架構(gòu)進行扁平化調(diào)整，目的是進一步將總部權(quán)力向區(qū)域公司、一線公司下放，使區(qū)域公司未來將擁有更多的決策權(quán)。

　　郁亮認為，進一步削減總部職能，放權(quán)給區(qū)域公司，實現(xiàn)區(qū)域總部實體化，這樣的管理平臺能夠為3000億元之前的萬科提供架構(gòu)支撐。

　　謝騏聰亦對觀點新媒體表示，調(diào)整區(qū)域架構(gòu)對于公司沖刺規(guī)模亦有相當作用。“以碧桂園為例，這家公司即是在做了調(diào)整后，成為了千億級別的公司。”

　　新戰(zhàn)略

　　雖然并未正式對外公布四元業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，但遠洋地產(chǎn)內(nèi)部人士已經(jīng)開始向媒體披露過相關(guān)消息。

　　遠洋地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部副總段濤接受媒體訪問時透露，在“新戰(zhàn)略”確立前，遠洋用了一年多的時間，進行內(nèi)外部環(huán)境研究、梳理與反思、各層級反復(fù)研討、求同存異，直到近期，獲得董事局通過。

　　據(jù)稱，目前“新戰(zhàn)略”尚處在內(nèi)部宣講，理解與共識達成以及組織匹配階段，預(yù)計在公司2014年度報告披露后會有正式的發(fā)布。

　　事實上，四元業(yè)務(wù)被提上戰(zhàn)略層面之前，遠洋地產(chǎn)住宅+商業(yè)+房地產(chǎn)金融的“三駕馬車”理論亦不是太久之前的事情。而以公司目前交上的成績單來看，商業(yè)和房地產(chǎn)金融始終沒有做到能夠和住宅并駕齊驅(qū)。

　　自2007年轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)以來，遠洋不僅成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，還把商業(yè)地產(chǎn)作為遠洋地產(chǎn)另外一個重要戰(zhàn)場，并曾宣稱會在2015年實現(xiàn)10個購物中心入市。

　　如今來看，雖然牽手香港太古地產(chǎn)的發(fā)展模式獲得了業(yè)界的好評，但細數(shù)遠洋地產(chǎn)近幾年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，也僅有北京頤堤港、天津遠洋未來廣場以及成都遠洋太古里被人熟知。

　　至于房地產(chǎn)金融方面，雖然較早確定了港股上市的附屬公司盛洋投資作為房地產(chǎn)金融平臺，但該平臺也是在最近一段時間才比較活躍。一位長期跟進遠洋地產(chǎn)的港股分析表示，遠洋地產(chǎn)在該領(lǐng)域并未有太令人信服的成績。

　　除卻商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融，遠洋地產(chǎn)也是國內(nèi)較早開始進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的。遠洋地產(chǎn)與美國最大的養(yǎng)老運營商Emeritus合作開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目“椿萱茂?凱健”已于2013年7月正式投入試營業(yè)。

　　不過提及在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的嘗試，遠洋地產(chǎn)的人士一直強調(diào)目前尚未有成熟的盈利模式以及成功經(jīng)驗可以分享。鑒于目前行業(yè)內(nèi)對于養(yǎng)老地產(chǎn)都屬于摸索階段，對于遠洋地產(chǎn)也不能過分苛責。

　　綜合上述分析不難發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)開始要談?wù)撍脑獦I(yè)務(wù)戰(zhàn)略的遠洋地產(chǎn)，其三元架構(gòu)并未得到充分發(fā)展。

　　“遠洋在此之前的一些多元化探索可能有無意識的因素在里面，但四元戰(zhàn)略的提出應(yīng)該是感受到了目前形勢的壓力。即使此前并沒有在商業(yè)、養(yǎng)老或者金融方面有更多成就，遠洋地產(chǎn)未來迫于壓力也會在四點中尋找一到兩個點來重點發(fā)展。它的資源不能支撐其進行四元并重發(fā)展。”李丹稱。