新常態(tài)下，房地產(chǎn)更需要平穩(wěn)健康發(fā)展，不可能走向某些輿論所說的“崩盤”或“泡沫破裂”。

龍斌 近期廣泛爭論中國房地產(chǎn)市場運行的趨勢，有說是白金時代的，有說是白銀時代的，也有一些觀點持比較悲觀的看法，認為房地產(chǎn)隨著人口紅利消失，隨著城市告別了房屋短缺期市場，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檫^剩市場，房地產(chǎn)調(diào)整乃至下行都不可避免。不論是悲觀還是樂觀的觀點，經(jīng)濟“新常態(tài)”都是最重要的依據(jù)。

新常態(tài)是什么？對房地產(chǎn)未來的發(fā)展影響何在？

新常態(tài)是房地產(chǎn)發(fā)展新的宏觀背景，意味著高速增長的黃金時代結(jié)束

所謂新常態(tài)，主要指經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，經(jīng)濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級。新常態(tài)不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質(zhì)量、均衡、可持續(xù)的增長。

2014年中國經(jīng)濟增長為7.4%，與前幾年保八相比減速明顯，與過往30年平均10%的增長率相比更是大幅回落，經(jīng)濟減速對房地產(chǎn)市場形成壓力。

在新常態(tài)下，確實房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)變化，信貸環(huán)境也發(fā)生變化。過去為了維持高增長，不斷用巨量投資拉動經(jīng)濟，用寬松的貨幣信貸來刺激經(jīng)濟，房地產(chǎn)最直接受益這種，資產(chǎn)泡沫與寬裕的流動性相伴而生，流動性過于泛濫也帶來房價不斷上升的貨幣現(xiàn)象，膨脹的經(jīng)濟成就了通常都說的房地產(chǎn)的“黃金時代”；而新常態(tài)則審慎對待流動性與經(jīng)濟刺激的關(guān)系，我們看到，2014年上半年銀根趨緊，資金成本普遍上升，不僅房貸利率走高，銀行回款周期也拉長，缺乏金融支持的房地產(chǎn)市場成交萎縮，不少房企資金面緊張，而大型房企則降價促銷爭奪有限的市場。

決策層主動降低增長目標，明確不再采用寬松貨幣政策對經(jīng)濟強刺激，而是兼顧經(jīng)濟增長、改革、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、民生、就業(yè)乃至社會正義等多種目標。從這種意義上看，新常態(tài)中的房地產(chǎn)的發(fā)展與過往應(yīng)該是有所不同的。

新常態(tài)并不意味著政府任由經(jīng)濟下落，房地產(chǎn)業(yè)的作用無法替代

新常態(tài)就意味著經(jīng)濟一直下行嗎？顯然不是，當經(jīng)濟形勢逼近增長底線時，政府堅決地采取各種措施穩(wěn)增長。

2014年第三季度中國GDP減速到7.3%，我們看到，決策層果斷地擴大基建投資、不對稱降息(前期還兩次定向降準)、釋放流動性應(yīng)對“融資貴、融資難”問題、加大財政支持力度、央行解除限貸、地方政府紛紛放寬房地產(chǎn)限制政策等，多管齊下防止經(jīng)濟繼續(xù)下滑。

進入到2015年1月份，央行時刻三年出乎預(yù)料降準，市場絕大多數(shù)因此判斷中國重新進入降息、降準的通道。

新常態(tài)并不是信貸一直都緊，不會松。當關(guān)鍵的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和指標出現(xiàn)不良信號時，如1月份中國制造業(yè)PIM指數(shù)為49.8%，破了榮枯線，進出口、消費、投資這三駕馬車都乏力，資金成本和利率居高不下，決策層對于流動性放松的力度往往超出我們的預(yù)料。這不叫強刺激，這叫松緊適度。

所以，我們認為，新常態(tài)不是用新的經(jīng)濟發(fā)展方式來犧牲增長，增長是有底線的，決策層會千方百計保底，中國經(jīng)濟進入衰退期的概率非常小，宏觀政策無論如何都會死保讓經(jīng)濟不失速。

中國經(jīng)濟進入新的發(fā)展階段，既要解決深層次的問題，需要銳意改革，同時要保持發(fā)展軌道，不能偏離——新常態(tài)需要強大的平衡能力。

我們認為，要保持經(jīng)濟在中高速軌道上發(fā)展，房地產(chǎn)還需要發(fā)揮其特有的作用。過去在正式文件中說它是支柱產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在不再提這個詞，盡管如此，房地產(chǎn)的先導(dǎo)作用、對產(chǎn)業(yè)鏈的拉動作用、對內(nèi)需的重要性以及對地方財稅經(jīng)濟的影響都是無法替代的。新常態(tài)下，房地產(chǎn)更需要平穩(wěn)健康發(fā)展，不可能走向某些輿論所說的“崩盤”或“泡沫破裂”。

新常態(tài)與房地產(chǎn)總體處于增長周期并不矛盾

新常態(tài)下，中國經(jīng)濟告別過往高速增長時代，不時面臨經(jīng)濟減速換擋期、轉(zhuǎn)型期、前期強刺激消化期的“三期疊加”陣痛，需要尋找新的發(fā)展動力，房地產(chǎn)行業(yè)同樣面臨諸多挑戰(zhàn)和不確定性。

不過，新常態(tài)仍屬中國經(jīng)濟增長期，是快速城市化過程的新階段，新常態(tài)下的房地產(chǎn)的發(fā)展，一定受惠于經(jīng)濟增長，而人口向城市遷移帶動的房地產(chǎn)需求也是持續(xù)的，也就是說，房地產(chǎn)總體仍處于增長的大周期的基本面沒有改變，不能看空房地產(chǎn)。假如看不到這一層關(guān)系，我們就難以把握房地產(chǎn)與新常態(tài)的本質(zhì)關(guān)系。

新常態(tài)下房地產(chǎn)也面臨眾多機遇。如政策直接干預(yù)市場減少、改革紅利、創(chuàng)新、啟動內(nèi)需機遇等。

站在新常態(tài)的高度看，中國房地產(chǎn)從量價齊升的2013年高漲走勢轉(zhuǎn)入縮量價格有所下行的2014年調(diào)整市不是偶然的，與中國經(jīng)濟降速、去杠桿、調(diào)整結(jié)構(gòu)等有直接關(guān)聯(lián)。

當經(jīng)濟下行壓力過大，快觸及底線時，決策層果斷調(diào)整策略，簡政放權(quán)，加大改革力度，加大投資，適度放松流動性，主動松綁不合理的房地產(chǎn)限制政策，力圖保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，所以，2014年下半年特別是第四季度，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，核心城市率先回暖，呈現(xiàn)交投前低后高的特點。

總的來看，對于2015年及以后的房地產(chǎn)，不能悲觀看待，房地產(chǎn)市場很可能會受惠新常態(tài)強大的平衡力量——當經(jīng)濟下行壓力過大的時候，貨幣信貸放松就是必須的選擇。對于房地產(chǎn)而言，這意味著最壞的時候已經(jīng)過去，但很多新的問題如供應(yīng)過剩、市場分化嚴重、不少城市購買力不足、新興的主力購房人群需求變化、土地等成本居高以及互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)沖擊等等接踵而來，挑戰(zhàn)是全方位的，需要行業(yè)認真研究和對待。

龍斌 合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長

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