房企抱團(tuán)取地除卻出于資金的考量，以期分擔(dān)壓力外，對于市場的謹(jǐn)慎態(tài)度，也將催生聯(lián)合拿地現(xiàn)場的出現(xiàn)。

　　觀點網(wǎng) 頭頂“最大面積，最高起價，最貴自住型商品房”三宗最的豐臺區(qū)白盆窯地塊，在市場期待之下如期成為北京年度地王。

　　1月7日下午近四時，華潤首開平安聯(lián)合體經(jīng)過53輪約一個小時的舉牌，擊敗龍湖天恒聯(lián)合體、金融街首創(chuàng)聯(lián)合體、住總保利聯(lián)合體，以86.25億元奪得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊，創(chuàng)造開年記錄。

　　掛牌資料顯示，該宗地建設(shè)用地面積155675.9平方米、規(guī)劃建筑面積≤418693平方米。地塊起始價格為70.7億元，競買保證金為21.5億元，最小遞增幅度3500萬元。

　　該地塊需配建限價商品住房163300平方米，價格為17000元/平方米；另需配建自住型商品住房122600平方米，價格為29000元/平方米。

　　早在地塊拍賣前，市場即猜測該地塊最后的成交總價或?qū)⑼黄?0億元，成為北京歷史上的總價地王。

　　北京市場高級分析師楊勝坤認(rèn)為，“由于限價房和自住房的建筑用地面積高達(dá)70%，該地塊將享有豐盈的邊際收益，若不考慮及時回款，扣除政策性用房的建安成本，目前的住宅用地起始樓面價僅在萬元之上，這些條件無疑也將大大提升企業(yè)的參與熱情。”

　　而現(xiàn)場報價情況也確實如此。據(jù)悉，龍湖天恒聯(lián)合體與住總保利聯(lián)合體兩家表現(xiàn)較為活躍，華潤首開平安聯(lián)合體則不時在關(guān)鍵時刻舉牌抬價。有消息稱，已經(jīng)晉升為萬科北京區(qū)域公司董事長的毛大慶也現(xiàn)身拍地現(xiàn)場，不過正常拍賣過程并未有萬科舉牌。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉計算，本地塊有必要的三種配建，剔除后剩余的總建筑面積為409313平米。其中的限價房與自住房的非土地成本以外按照6000元每平米計算(可能部分企業(yè)高估)，限價房可以分擔(dān)17.96億元的土地成本，自住房可以分擔(dān)28.198億元。

　　因此可得，目前出讓前的明確配建保障房部分，按照保障價格可以分擔(dān)46.16億的土地成本。

　　剩余的商品房住宅部分只有123413平米，該部分需要承擔(dān)的土地成本：最后成交價格86.25億+配建的5000萬成本—46.16億元。疊加10-15%左右的開發(fā)資金成本、銷售契稅后，可得樓面價約為3.8萬元/平方米。

　　據(jù)悉，豐臺區(qū)白盆窯地塊周圍在售的商品房有京投銀泰萬科·西華府等。目前的銷售均價在4.1萬元左右。區(qū)域內(nèi)商品房平均在4-5萬元左右。二手房次新房的價格也基本都在3.5-4萬元左右。

　　值得注意的是，京投銀泰萬科·西華府去年的銷售成績單也較為亮眼，僅次于單盤銷冠臻園。

　　張大偉分析稱，樓面價接近或者超過房價已經(jīng)成為一線城市土地市場的新常態(tài)，此次地王拍出再現(xiàn)面粉貴過面包，房企拿地全面回歸一線城市。

　　另外，從拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對市場的判斷，從2014年內(nèi)20大房企在土地市場的表現(xiàn)看，可以得出結(jié)論，從去年9月單月開始，部分企業(yè)已經(jīng)再次出現(xiàn)在土地市場，再次出現(xiàn)明顯的爭奪現(xiàn)象。

　　另外，觀點新媒體聯(lián)系前兩天的北京拍地發(fā)現(xiàn)，北京開年來兩場拍地均為聯(lián)合體笑到最后。1月5日成交總價近87億元的兩宗土地的競得者為招商九龍倉華潤平安聯(lián)合體，1月7日下午的拍地更是將聯(lián)合體的斗爭表現(xiàn)到極致，幾家有實力的舉牌競爭者均為聯(lián)合體。

　　除卻抱得“地王”歸的華潤首開平安聯(lián)合體，龍湖天恒聯(lián)合體與住總保利聯(lián)合體，拆開來亦都是大有來頭，均為品牌民企、國企、金融巨頭。知名度稍稍遜色的天恒置業(yè)，亦有北京市西城區(qū)國資委全資企業(yè)的金字背景。

　　房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述房企抱團(tuán)取地除卻出于資金的考量，以期分擔(dān)壓力外，對于市場的謹(jǐn)慎態(tài)度，也將催生聯(lián)合拿地現(xiàn)場的出現(xiàn)。

　　“尤其在2014年北京市場出奇低迷的情況下，對于目前市場回暖是真回暖還是假回暖，此類房企還是持疑慮態(tài)度的。所以聯(lián)合拿地，抱團(tuán)取暖的方式，既不會錯失拿地機(jī)遇，也能夠規(guī)避未來經(jīng)營風(fēng)險。”