銀行“惜貸”的基本面并沒(méi)有本質(zhì)改變，相對(duì)大型品牌房企，中小房企在市場(chǎng)低迷期的銷(xiāo)售策略并不占優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售狀況也沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，甚至還維持繼續(xù)下滑的局面。

張宏偉 2014年年底，樓市交易量盡管有所回升，出現(xiàn)翹尾行情，但是，中小房企仍然面臨怎么樣“活下去”。原因在于銀行“惜貸”的基本面并沒(méi)有本質(zhì)改變，相對(duì)大型品牌房企，中小房企在市場(chǎng)低迷期的銷(xiāo)售策略并不占優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售狀況也沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，甚至還維持繼續(xù)下滑的局面。

從今年銀行信貸大背景來(lái)看，繼年初興業(yè)銀行停貸事件之后，銀行信貸轉(zhuǎn)向緊縮，銀行等金融機(jī)構(gòu)不會(huì)無(wú)限制再給房企更多的“救命錢(qián)”，甚至當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)于中小企業(yè)“停貸”，這些因素成為浙江興潤(rùn)置業(yè)等中小房企倒閉破產(chǎn)、“跑路”或面臨資金面斷鏈的導(dǎo)火索。

即使當(dāng)前央行降息，開(kāi)發(fā)貸成本降低、購(gòu)房者購(gòu)房成本降低，但是，由于銀行存款準(zhǔn)備金率沒(méi)有降低，存款成本在上升，樓市仍然有去庫(kù)存的壓力，銀行等金融機(jī)構(gòu)還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)于樓市的“風(fēng)險(xiǎn)控制”。因此，即使到2015年，由于上述因素的存在，銀行“惜貸”還會(huì)常態(tài)化進(jìn)行，并不會(huì)因?yàn)榻迪⒍淖儭?/p>

而從房企的資金使用的成本來(lái)看，對(duì)于中小房企來(lái)講，很難直接獲得較低成本的融資，即使從銀行獲得貸款，平均融資成本也會(huì)在10%左右；從信托渠道來(lái)看，房企的普遍融資成本也在15%左右，部分房企有可能會(huì)在18-20%，甚至更高；海外的融資成本雖然在5-6%左右，成本較低，但是不是所有房企都能夠獲得的。

而至今為止，從銀行的角度來(lái)看，即使降息銀行“惜貸”的基本面并沒(méi)有改變。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)2015年銀行“惜貸”還會(huì)常態(tài)化進(jìn)行，中小房企仍然難以獲得貸款保障，仍然會(huì)面臨債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度來(lái)看，也不利于中小房企的生存和發(fā)展。

此外，在“惜貸”的市場(chǎng)背景下，中小房企的銷(xiāo)售節(jié)奏也是遇阻的，這也不利于中小房企通過(guò)銷(xiāo)售回款來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流。

從銷(xiāo)售的角度來(lái)說(shuō)，今年上半年市場(chǎng)普遍銷(xiāo)售遇阻是共識(shí)。下半年以來(lái)，各地限購(gòu)松動(dòng)取消、限貸政策也定向?qū)捤?、其他“救市”政策也相繼出臺(tái)，這對(duì)于長(zhǎng)期面臨去庫(kù)存壓力的城市來(lái)講，確實(shí)起到刺激一部分需求入市作用，甚至在年底階段還出現(xiàn)成交量回升的“翹尾行情”。

但是，這其中品牌房企對(duì)于市場(chǎng)交易量的貢獻(xiàn)度要大于這些中小房企。對(duì)于品牌房企來(lái)講，由于年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)、財(cái)務(wù)報(bào)表等因素，在年底政策利好的“窗口期”積極調(diào)整推盤(pán)策略，沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，搶占市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)相對(duì)較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，目標(biāo)銷(xiāo)售達(dá)成率也相對(duì)較高，繼續(xù)延續(xù)“大者恒大”的市場(chǎng)局面。那么，對(duì)于中小房企來(lái)講，在這個(gè)階段無(wú)法與品牌房企進(jìn)行市場(chǎng)對(duì)抗，其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)勢(shì)必會(huì)受到品牌房企積極跑量的影響。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，在年底成交量翹尾行情出現(xiàn)之時(shí)，中小房企并不會(huì)占多大優(yōu)勢(shì)，因此，中小房企仍然無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售回款來(lái)補(bǔ)充自己的現(xiàn)金流，當(dāng)前仍然面臨資金面相對(duì)緊張的局面。

筆者認(rèn)為，2014年中小房企普遍面臨資金面緊缺的問(wèn)題，即使年底出現(xiàn)翹尾行情，中小房企也難以扭轉(zhuǎn)資金緊張的大局面。預(yù)計(jì)2015年中小房企資金面仍然較為緊張，短期內(nèi)也不會(huì)因?yàn)楫?dāng)前降息、政策面“救市”而改變。對(duì)于2015年的中小房企來(lái)講，仍然面臨如何“活下去”的問(wèn)題，極有可能還會(huì)面臨破產(chǎn)或被收購(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在銀行“惜貸”常態(tài)化的市場(chǎng)背景下，對(duì)于資金面確實(shí)較為緊張的中小房企來(lái)講，無(wú)論通過(guò)什么樣的市場(chǎng)手段，賣(mài)項(xiàng)目也好，賣(mài)股權(quán)也好，降價(jià)銷(xiāo)售也好，只要市場(chǎng)艱難的時(shí)期可以“活下去”，那么，這就是起碼的成功。在未來(lái)，留得青山在，不怕沒(méi)柴燒，只要度過(guò)當(dāng)前的企業(yè)資金面的危機(jī)，未來(lái)有可能就是“柳暗花明又一村”。

張宏偉 同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)

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