回顧過往歷史上的頂級豪宅，曾經(jīng)的“滬上第一豪宅”湯臣一品可以說是去化緩慢的典型代表。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 豪宅一向是焦點(diǎn)，頂級豪宅更甚。日前融創(chuàng)北京農(nóng)展館豪宅項(xiàng)目正式登場報出16萬元一平的“土豪”價格，再次引爆媒體話題。

　　12月13日，北京住房和建設(shè)委員會最新信息顯示，首定案名為“觀瀾嘉苑”的融創(chuàng)北京農(nóng)展館地王項(xiàng)目已于當(dāng)日領(lǐng)下預(yù)售證，其中該項(xiàng)目的住宅擬售單價報出165023元/平方米，一舉登上全國預(yù)售均價最高的住宅寶座。

　　北京麗茲別墅行市場分析師鄭海燕指出，融創(chuàng)一向以快速去化高端住宅項(xiàng)目聞名，以其西山壹號院為例，該項(xiàng)目主力產(chǎn)品都是1000萬元/套，這是市場上比較歡迎的消費(fèi)主力。

　　那么，一向擅長將高端住宅高周轉(zhuǎn)的融創(chuàng)，這次能否玩轉(zhuǎn)這看起來笨重得多的頂級豪宅？

　　農(nóng)展館從地王到樓王

　　北京住建委預(yù)售信息顯示，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊的項(xiàng)目定名為“觀瀾嘉苑”，本次獲準(zhǔn)入市的為項(xiàng)目的7號樓，批準(zhǔn)銷售面積是13312.94平方米，共包含51套產(chǎn)品預(yù)售證，分別是11套商業(yè)單元和40套住宅產(chǎn)品。

　　具體來看，該項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品戶型面積在245平方米到383平方米不等，多為三居室和四居室，預(yù)售價格高達(dá)16.5萬元/平方米；商業(yè)產(chǎn)品的主力面積分為200平方米左右、250平方米左右、300平方米左右三種，預(yù)售價格達(dá)到約18.22萬元/平方米。

　　按上此估算，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目房源的住宅單套售價在4000-7000萬元之間，而商業(yè)產(chǎn)品的售價也要3500萬元/套起。更有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在整個農(nóng)展館項(xiàng)目中，此次融創(chuàng)推出的7號樓位置不是特別好，因此售價應(yīng)該是這個項(xiàng)目里比較低的，未來項(xiàng)目更好位置的產(chǎn)品售價將更高。

　　至此，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目一舉成為全國預(yù)售均價最高的住宅“樓王”。事實(shí)上，自拿地之初，該項(xiàng)目便是備受外界關(guān)注的全國單價“地王”。

　　資料顯示，該項(xiàng)目用地名為北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號0304-622地塊。于2013年9月4日，北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以21億元、配建27.8萬平方米醫(yī)院面積斬獲該地塊，而另算上異地建設(shè)醫(yī)院27.8萬平方米，融創(chuàng)實(shí)際應(yīng)付地價達(dá)43.24億元，折合樓面價7.31萬元/平方米，一舉刷新全國地價紀(jì)錄，成為全國新單價“地王”。

　　彼時，便有分析人士估算認(rèn)為，算上各種費(fèi)用，該項(xiàng)目最少要賣12萬元/平方米才能保本。

　　而融創(chuàng)董事長孫宏斌彼時則堅(jiān)信，雖然農(nóng)展館項(xiàng)目是全國單價“地王”，但這塊地實(shí)際上并不貴，畢竟位置在那擺著。

　　土地規(guī)劃顯示，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目整體的最大建筑規(guī)模為59512平方米，其中地上建筑面積約5.92萬平方米。而據(jù)北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計算，如果按照平均售價16.5萬元/平方米計算，農(nóng)展館項(xiàng)目總貨值在97.6億元左右，如果后續(xù)項(xiàng)目有一定溢價，其總貨值可以突破100億元。

　　因此，他進(jìn)一步分析指出，該項(xiàng)目的土地成本、建安、稅費(fèi)以及管理成本合計為60億元，剩下的為資金成本；“如果按照10%的年資金成本計算，銷售周期長短將成為該項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵”。

　　引爆話題的頂級豪宅

　　北京麗茲別墅行市場分析師鄭海燕指出，融創(chuàng)一向以快速去化高端住宅項(xiàng)目聞名，以其西山壹號院為例，該項(xiàng)目主力產(chǎn)品都是1000萬元/套，這是市場上比較歡迎的消費(fèi)主力。

　　“但是頂級豪宅就不一樣了，一般而言，頂級豪宅本身的銷售周期都很長，一年大概去化十幾套就不錯了。”鄭海燕分析之余道出如斯擔(dān)憂。

　　回顧過往歷史上的頂級豪宅，曾經(jīng)的“滬上第一豪宅”湯臣一品可以說是去化緩慢的典型代表。據(jù)行業(yè)人士介紹，該項(xiàng)目于2005年10月29日開盤入市，彼時單價即高達(dá)11萬元/平方米，在當(dāng)時創(chuàng)下了內(nèi)地住宅銷售單價的新高。

　　但湯臣一品命運(yùn)多舛，在隨后的九年漫長時間里銷售緩慢。據(jù)該項(xiàng)目上海網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，截止2014年12月15日，湯臣一品項(xiàng)目住宅已售出74套，至今仍有107套未售出。其最近成交是在今年8月4日，均價在147133元/平方米。

　　值得一提的是，就在兩日前(12月11日)，與融創(chuàng)觀瀾嘉苑同屬北京豪宅的孫河地王中糧瑞府項(xiàng)目也在北京長安街W酒店召開了新聞發(fā)布會，不過中糧方面尚未透露項(xiàng)目的更多價格細(xì)節(jié)。

　　但有好事者就指出，包括中赫萬柳書院項(xiàng)目、佳兆業(yè)廣場、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目，龍湖西局項(xiàng)目等等目前北京的頂級豪宅們?nèi)缃穸荚诜e極做入市準(zhǔn)備。據(jù)不完全統(tǒng)計，即將于2015年入市的北京頂級豪宅至少有11個項(xiàng)目。

　　對此，市場普遍認(rèn)為，隨著諸多頂級豪宅陸續(xù)面世，北京一場明爭暗斗的“頂級豪宅戰(zhàn)”或?qū)⒄嚼_。

　　今年8月26日業(yè)績會上，融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德已宣稱，農(nóng)展館項(xiàng)目計劃明年(2015)銷售，希望是現(xiàn)房賣。

　　據(jù)悉，早前北京中赫萬柳書院相關(guān)負(fù)責(zé)人就透露，其項(xiàng)目將會以現(xiàn)房的形式入市。同時，曾六度易主的北京佳兆業(yè)廣場也預(yù)計明年中旬將以精裝現(xiàn)房入市。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則對媒體指出，既然以16.5萬元/平方米拿到了期房預(yù)售許可證，融創(chuàng)肯定不會等到現(xiàn)房再賣，其為了躲避頂豪的競爭白熱化或許也要趁早出手才好。

　　日前，北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年北京單價10萬元/平方米以上的頂級豪宅僅成交21套，去年則為24套，而2012年和2011年則分別為23套和28套。因此，在大多數(shù)市場人士看來，北京頂級豪宅未來成交套數(shù)在充滿想象空間的明年市場仍然有太多的不確定。