對于絕大多數(shù)地區(qū)而言，僅憑降息來斷定，銷售會火爆起來，也未免有點一廂情愿了。

歐陽捷 央行降息，究竟對樓市有多大刺激，所見略有不同，但已經(jīng)有聰明人根據(jù)最新的貸款利率，算出降息后，貸款者可以少還多少利息？姑且以貸款20年，貸款本金100萬元來計算，每月少還利息234元，20年共計少還的利息也僅僅只有4萬元。

那么，4萬元的優(yōu)惠算是很多嗎？從數(shù)字層面上來看，的確不少。但是與開發(fā)商的案場優(yōu)惠相比，未見得有很多，對于100萬元的房子，也就是4%的優(yōu)惠，況且少還利息的這部分錢還是在20年里分期付款的。

這些錢對于購買力本就不弱的改善型需求客戶來講，實在不足以影響其買房的意愿和決策；而對于剛需客戶來講，既沒有降低首付又沒有降低總價，只是有限的降低了貸款的成本而已，而對于剛需客戶來說，其實更關注的還是房子的總價，一下子多拿幾萬元出來還是不容易的。

當然，對于上海、北京、廣州、深圳以及個別房價較高的二線發(fā)達城市，降息對于需要貸款的改善型客戶，還是具有一定吸引力的。畢竟這些城市的房價總價高，購房者需要貸款的部分的也高，相應的利息也高。對于動輒幾百萬的貸款而言，降息還是具有一定的刺激作用。但是對于絕大多數(shù)地區(qū)而言，僅憑降息來斷定，銷售會火爆起來，也未免有點一廂情愿了。

央行的政策，對于房地產市場的良性發(fā)展肯定是有利好的作用。無論是取消限貸、還是降低利率，對于剛性需求和改善性需求購房都是有利的，更重要的是對于整個市場的信心鼓舞是極有價值的，因為這些政策讓人們看到了中央政府對于保持國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的努力，也看到了中央政府對于房地產市場的調控政策只會越來越寬松。

也有人已經(jīng)在計算央行降息究竟能釋放多少需求呢？這恐怕還是很難拿出一個準確的數(shù)字。不過，我曾經(jīng)說過今年的市場會在2012年和2013年之間波動，2013年住房銷售高達115723萬平方米，比2012年多賣了17255萬平方米。今年1-10月份住房銷售面積比2012年同期多賣了7515萬平方米，比2013年同期少賣了8114萬平方米，基本上處于2012年和2013年銷售面積的中位值，如果今年11月和12月銷售面積相比2012年和2013年的中位值多賣出來的面積，應該就是央行政策起的作用了。

歐陽捷 新城控股集團有限公司高級副總裁

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