中華企業(yè)此舉在某種程度也是為了調(diào)整財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，改善現(xiàn)金流，提高流動(dòng)性資產(chǎn)占比，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 12月4日，中華企業(yè)公告稱，其控股子公司凱峰房產(chǎn)擬將尚匯豪庭項(xiàng)目部分商品房售予其股東方上房集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)及大華集團(tuán)。

　　據(jù)悉，自去年7月收購上海地產(chǎn)集團(tuán)持有的上房集團(tuán)剩余60%的股權(quán)后，中華企業(yè)正式成為尚匯豪庭(小閘鎮(zhèn)項(xiàng)目)的控股股東，并預(yù)估該項(xiàng)目三年的創(chuàng)收逾150億元。

　　最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自9月27日開盤，截至12月4日，尚匯豪庭項(xiàng)目已成交181套，成交金額達(dá)15.2億元。

　　對于該項(xiàng)目的成交情況如何，“從其推案節(jié)奏、實(shí)際認(rèn)購情況及物業(yè)售價(jià)等角度看，其產(chǎn)品的去庫存速度還是比較不錯(cuò)的。”上海業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)對觀點(diǎn)新媒體表示。

　　中華企業(yè)方面表示，“本次交易是公司正常經(jīng)營所需”，而市場對其此次物業(yè)的分割，卻存在著諸多疑問與猜測。當(dāng)中的關(guān)注點(diǎn)或是對當(dāng)前財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的潤色——“快速回籠資金”，抑或是對未來財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的改善——“降低融資成本”。

　　12.23億出售兩棟公寓

　　公告顯示，此次交易的標(biāo)的是中華企業(yè)開發(fā)的尚匯豪庭項(xiàng)目5幢23、24號(hào)公寓樓，總可售建筑面積為21847.22平方米。

　　結(jié)合評(píng)估價(jià)、房型、位置及樓層等因素，中華企業(yè)出售予上房集團(tuán)商品房可售建筑面積為15472.94平方米，價(jià)格為8.69億元；出售予地產(chǎn)集團(tuán)商品房可售建筑面積為2125.35平方米，價(jià)格為1.22億元；出售予大華集團(tuán)商品房可售建筑面積為4248.93平方米，價(jià)格為2.32億元。

　　上述三者總銷售價(jià)格合計(jì)約為12.23億元，較中城聯(lián)行(上海)房地產(chǎn)土地評(píng)估公司于8月31日給出評(píng)估價(jià)高出193.44萬元。

　　對此，上海業(yè)內(nèi)人士宋會(huì)雍表示，“雖然此次出售并不是市場化操作，但表面看來確實(shí)是給公司掙錢了，至于以后會(huì)不會(huì)回購，目前沒法下定論。”

　　在宋會(huì)雍看來，“在此次出售項(xiàng)之前，中華企業(yè)肯定衡量過‘借錢劃算還是出售劃算’這個(gè)問題，應(yīng)該是出售帶來的效果比借錢好，而且這種整售市面上不一定能輕易拿下。”

　　而嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“將此類物業(yè)分割出售給相應(yīng)的三家股東，應(yīng)該是出于快速回籠資金及節(jié)約營銷費(fèi)用的考慮。”

　　問及此次出售是否與業(yè)績有關(guān)，中華企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體稱，“根據(jù)會(huì)計(jì)政策規(guī)定，此次股東購買資產(chǎn)不會(huì)增加公司主營收入和利潤，(此次)資產(chǎn)出售主要出于資產(chǎn)優(yōu)化配置考慮。”

　　其實(shí)，在此次出售前，中華企業(yè)控股子公司上海古北集團(tuán)及及上海房地產(chǎn)經(jīng)營(集團(tuán))已于12月1日將其分別持有的上海華寧置業(yè)各50%股權(quán)以底價(jià)5.36億元掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　中華企業(yè)稱，此次掛牌轉(zhuǎn)讓是為加快資金回籠、改善存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)華寧國際廣場剩余物業(yè)的全部銷售，為公司后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備資金。

　　根據(jù)中華企業(yè)今年三季報(bào)顯示，截至9月30日，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入是14.93億元，較去年同期降57.46%。

　　分割資產(chǎn)為降負(fù)債？

　　雖然中華企業(yè)間接否定了此次出售與“快速回籠資金”的關(guān)系，但越秀證券研究部李尚偉認(rèn)為，“理論上來說，上市公司剝離資產(chǎn)，可能是資金問題，也可能是為了降低凈負(fù)債率，讓之后的融資更容易。”

　　李尚偉續(xù)指，在定增案被中小股東否定后，中華企業(yè)在股權(quán)融資方面遇到了阻礙，其之后或?qū)⒏嘁蕾噦鶛?quán)融資。

　　“債權(quán)融資則涉及公司的凈負(fù)債率及評(píng)級(jí)，凈負(fù)債率影響融資的數(shù)量，評(píng)級(jí)則影響融資成本的高低，例如利息，而評(píng)級(jí)則與公司經(jīng)營狀況相關(guān)。”李尚偉如此解釋。

　　中華企業(yè)三季報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，公司的經(jīng)營狀況不甚理想。其中，現(xiàn)金流為-8.61億元，較去年同期的8.05億元減少約206.98%；而歸屬于上市公司的凈利潤是1.54億元，同比降48.94%。

　　在現(xiàn)金流及凈利潤銳減的情況下，前三季度，中華企業(yè)的應(yīng)付利息自去年的5838.8萬元上升74.61%至1.01億元，長期貸款則從105.66億元增至147.68億元，增幅達(dá)39.76%。

　　而今年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在關(guān)鍵的凈債率一項(xiàng)上，中華企業(yè)的凈負(fù)債率較年初提升4.6個(gè)百分點(diǎn)至234.2%，處于行業(yè)上限位置。

　　在上述背景下，中華企業(yè)的是次出售或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬咸岣吖镜馁Y產(chǎn)總額，從而降低其凈負(fù)債率。

　　對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“中華企業(yè)此舉在某種程度也是為了調(diào)整財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，改善現(xiàn)金流，提高流動(dòng)性資產(chǎn)占比，進(jìn)而改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。”

　　而上述中華企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對中華企業(yè)近期頻繁融資的解釋，則在一定程度上印證了市場的上述看法。

　　據(jù)其透露，“近期房地產(chǎn)融資相對寬松，公司通過貸款、發(fā)債等方式替換前期相對高息貸款，有利于降低資金成本，提升經(jīng)營業(yè)績。”

　　早前9月11日，中華企業(yè)發(fā)布公告稱，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)公司向社會(huì)公開發(fā)行面值不超過15.5億元的公司債券。而在此次公司債券獲準(zhǔn)發(fā)行之前，中華企業(yè)于8月25日召開的股東大會(huì)上，中小股東一連否定了8項(xiàng)定增方案議案。

　　緊接著，中華企業(yè)又于10月10日擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)申請注冊發(fā)行不超過20億元的中期票據(jù)，期限不超過3年。

　　中華企業(yè)稱，發(fā)行票據(jù)旨在為有效拓寬融資渠道、降低融資成本，保持公司資金籌措、管理及運(yùn)用的靈活性。