康佳董秘肖慶的解釋更顯語重心長。其稱，“對康佳來說，(合作開發(fā))是一個(gè)有利的現(xiàn)實(shí)的選擇?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 深康佳A的一紙公告，宣布其與大股東華僑城集團(tuán)圍繞著康佳集團(tuán)總部廠區(qū)舊改地塊的爭執(zhí)塵埃落定。

　　11月20日，康佳稱公司擬與華僑城集團(tuán)共同成立合資公司開發(fā)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)更新改造項(xiàng)目。合資公司的股權(quán)比例為華僑城集團(tuán)占30%，公司占70%。

　　具體至本次交易，康佳和華僑城擬成立合資公司從事康佳集團(tuán)總部廠區(qū)用地城市更新開發(fā)事宜，合資公司注冊資本為10億元，其中康佳以現(xiàn)金出資7億元，占有70%的股份；華僑城集團(tuán)以現(xiàn)金出資3億元，占有30%的股份。兩家公司的資金來源均為自有資金。

　　合資公司應(yīng)獨(dú)立運(yùn)作，并完成項(xiàng)目的各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，經(jīng)營范圍為康佳集團(tuán)總部廠區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)和經(jīng)營，是否從事其他項(xiàng)目，由合資公司根據(jù)有關(guān)權(quán)限另行審批。

　　最新公告將原本的四六分成變更為三七分成似乎是華僑城集團(tuán)方面做出了讓步。

　　不過，在11月27日康佳持續(xù)兩小時(shí)的投資者交流會(huì)上，還是充斥著小股東、各散戶與管理層之間的火藥味。

　　三七分成合作開發(fā)

　　據(jù)了解，早前于9月30日，康佳曾公告稱其大股東華僑城集團(tuán)提出的《關(guān)于與華僑城集團(tuán)共同開發(fā)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)城市更新項(xiàng)目的議案》未獲通過。

　　彼時(shí)，華僑城集團(tuán)方面提出，將與康佳方面共同成立合資公司來開發(fā)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)更新改造項(xiàng)目。而雙方股權(quán)比例為華僑城集團(tuán)占40%，康佳占60%。

　　就雙方的合作比例一事，康佳集團(tuán)中小股東曾強(qiáng)調(diào)，其要求合作開發(fā)比例中康佳集團(tuán)的占比與華僑城集團(tuán)提出的方案中康佳集團(tuán)的占比存在一定的差距。

　　現(xiàn)在，看起來最新公告將原本的四六分成變更為三七分成是華僑城集團(tuán)方面做出了讓步。

　　不過，在11月27日康佳集團(tuán)持續(xù)了兩小時(shí)的投資者交流會(huì)上，還是充斥著小股東、各散戶與管理層之間的火藥味，“為什么要給華僑城三成的權(quán)益？”這個(gè)問題在交流會(huì)上頻頻出現(xiàn)。

　　對此，康佳管理層回復(fù)：“根據(jù)康佳總部廠區(qū)用地的《房地產(chǎn)證》的記載，康佳總部廠區(qū)用地的使用年限至2015年1月10日止。公司目前無法確定在《房地產(chǎn)證》到期后，深圳市國土部門能否同意將康佳總部廠區(qū)用地的使用年限延期。

　　“如果不能延期，則在2015年1月10日以后，康佳將不再擁有目前康佳總部廠區(qū)用地的土地使用權(quán)。因此，如果不能延期，且在2015年1月10日之前康佳不能與華僑城集團(tuán)達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議，則康佳集團(tuán)將可能無法享有康佳總部廠區(qū)用地的城市更新開發(fā)收益。

　　“為了避免康佳目前總部廠區(qū)用地的使用權(quán)不能延期從而對康佳集團(tuán)的整體利益造成損失，康佳集團(tuán)需要在2015年1月10日前就城市更新事宜與華僑城集團(tuán)公司達(dá)成合作開發(fā)方案?！?/p>

　　比起拗口的法律依據(jù)條文，康佳董事局主席吳斯遠(yuǎn)的解釋顯得更為直白：“根據(jù)我們了解的情況，華僑城集團(tuán)公司占有康佳總部廠區(qū)城市更新項(xiàng)目30%的權(quán)益是華僑城集團(tuán)公司可以接受的最低比例，華僑城集團(tuán)公司不會(huì)再次修改這個(gè)比例?！?/p>

　　“如果此次沒通過股東大會(huì)審議，華僑城集團(tuán)公司也有可能放棄通過協(xié)商來達(dá)成合作方案的想法?！眳撬惯h(yuǎn)進(jìn)一步表示。

　　其稱，華僑城集團(tuán)是央企，華僑城集團(tuán)作出30/70的合資決定，是需要征求國資委的意見。目前國資委一方面同意該方案，同時(shí)另一方面也明確了30%是可以接受的最低比例。所以華僑城集團(tuán)沒有退路。

　　“有利的現(xiàn)實(shí)選擇”

　　雖說三成是華僑城集團(tuán)的底線，但是這似乎并沒有對康佳的股東們起到預(yù)期的安撫作用。

　　隨著各大投資者愈發(fā)偏激的言辭，康佳董事局主席吳斯遠(yuǎn)唯有不斷強(qiáng)調(diào)，“目前康佳排名前20的主要股東中有很多已經(jīng)同意70/30的方案。”

　　他指出，假使此次合作方案沒通過股東大會(huì)的表決，下一步的計(jì)劃如下：“一是如果時(shí)間來得及，康佳可能再次將華僑城集團(tuán)公司占30%的權(quán)益，康佳集團(tuán)占70%的權(quán)益的合作開發(fā)方案提交股東大會(huì)表決。

　　“二則是，康佳將會(huì)向深圳市國土局申請康佳總部廠區(qū)用地的使用年限延期，但國土局能否同意延期目前具有不確定性。

　　同時(shí)，他透露，”根據(jù)公司了解，如果達(dá)不成協(xié)議，華僑城集團(tuán)也會(huì)向國土局申請辦理本地塊的土地使用證。而康佳和華僑城集團(tuán)都向國土局提出申請，很可能出現(xiàn)的情況就是一個(gè)僵局，誰都辦不下來?！?/p>

　　衡量利弊之后，他認(rèn)為：“因此，很可能出現(xiàn)康佳城市更新項(xiàng)目長期擱置，甚至無法再進(jìn)行，而該地塊到期后的土地證又無法續(xù)期的問題。這樣將導(dǎo)致康佳中小股東和康佳公司都遭受重大損失。”

　　談及風(fēng)險(xiǎn)之余，吳斯遠(yuǎn)也把最壞的結(jié)果一一闡述。“我們咨詢了政府，土地證如無法續(xù)期，如政府收回，只會(huì)給地上建筑很少的補(bǔ)償。”

　　對此，康佳董秘肖慶的解釋更顯語重心長。其稱，“對康佳來說，(合作開發(fā))是一個(gè)有利的現(xiàn)實(shí)的選擇?！?/p>

　　肖慶在投資者交流會(huì)上也表示：“華僑城集團(tuán)公司是一個(gè)負(fù)責(zé)任的央企。盡管這次華僑城集團(tuán)與康佳在城市更新一事上發(fā)生爭議，但從過去到現(xiàn)在，華僑城集團(tuán)一直是在積極支持康佳的。今年收購康佳視訊股權(quán)，就是對康佳很大的支持。”

　　舊改大計(jì)何去何從

　　現(xiàn)在，不光華僑城集團(tuán)與康佳按照三七分成的比例合作開發(fā)康佳集團(tuán)總部廠區(qū)城市更新項(xiàng)目的議案在投資者交流會(huì)上熱議，對于“協(xié)議如若最終通過，接下來怎么走？”的問題，也是在投資者交流會(huì)上關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　對此，康佳于20日披露的公告表示，項(xiàng)目建成后，對于按照政府有關(guān)規(guī)定要求開發(fā)企業(yè)持有和自用的物業(yè)，可由合資公司持有，提供給股東單位使用，向股東單位適當(dāng)收取租金；或者按股份比例分割給股東單位；其余物業(yè)，既可對外銷售，也可長期持有和經(jīng)營，具體運(yùn)營策略由合資公司根據(jù)權(quán)限另行確定。

　　具體的規(guī)劃為，項(xiàng)目將改造為一座總建筑面積26萬平米的科技創(chuàng)新綜合體，將有力促進(jìn)深圳和南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

　　公告還進(jìn)一步測算，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可租售物業(yè)銷售收入總額為100.75億元，成本為66.15億元，利潤總額34.60億元，稅后凈利潤15.95億元。

　　同時(shí)，除了銷售部分，項(xiàng)目另形成3萬平方米研發(fā)用房、0.8萬平方米地下商業(yè)及1210個(gè)車位需要持有自用或經(jīng)營，地價(jià)加開發(fā)成本7.80億元。

　　不僅如此，項(xiàng)目還另有政府回購4.2萬平方米創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的建設(shè)成本2.27億元。

　　公告指出，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，僅就銷售部分測算，項(xiàng)目內(nèi)部收益率為16%；按8%的折現(xiàn)率計(jì)算，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為9.43億元。

　　雖有擬定項(xiàng)目規(guī)劃及收益預(yù)期，但吳斯遠(yuǎn)表示，如合作開發(fā)協(xié)議最終獲得股東大會(huì)通過，康佳將盡快完成合資公司的注冊，然后重新申請城市更新。至少要半年左右才能完成程序，開始開發(fā)。

　　其續(xù)稱，項(xiàng)目開發(fā)后，按照預(yù)計(jì)合資開發(fā)主體可銷售部分的稅后利潤約為26億元，開發(fā)和銷售的周期從2015年到2020年。

　　對此，中信證券曾分析稱，這個(gè)舊改項(xiàng)目若建成寫字樓出租，有望給康佳帶來每年1.35億元的凈利潤，若建成后一次性出售，保守估算也有26億元的利潤。

　　根據(jù)此前披露的舊改項(xiàng)目規(guī)劃，康佳集團(tuán)總部廠區(qū)拆遷用地范圍總面積為37251.8平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積為37251.8平方米，計(jì)容積率建筑面積為26萬平方米，項(xiàng)目定位為商務(wù)公寓、商業(yè)性辦公、商業(yè)服務(wù)業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)配套等綜合型項(xiàng)目。