降息政策實施的首個周末，杭州主城及余杭、蕭山18項目首開或加推，“跑量”模式繼續(xù)開啟。

　　觀點網(wǎng) 繼萬科·金辰之光獲得過千組客戶參與眾籌活動之后，入杭八年的萬科于11月19日晚正式對外公布了該項目的首開價格。

　　首次推出的500套房源中，79平方米三房折后起價僅120萬元/套，望山公館均價15900元/平方米，雍景王座均價21900元/平方米，再次觸發(fā)濱康板塊價格“小地震”。

　　據(jù)了解，金辰之光是萬科入杭八年后進入蕭山的首個項目，在樓市年末沖量背景下，該盤的銷售情況或?qū)⒅苯佑绊懛科蟮哪杲K銷售成績。

　　“這是萬科第一次去蕭山，目前不能確定蕭山市場看不看好它，但該項目的定價還是低的，目前開發(fā)商還是都在以價換量。”杭州業(yè)內(nèi)人士丁建剛在接受觀點新媒體采訪時表示。

　　500套首發(fā)蕭山

　　回溯到2006年8月，萬科斥資17.65億元控股浙江南都房產(chǎn)首次進駐杭州。時隔8年，在政府啟動限購、限貸松綁及第三輪救市——降息之后，萬科將于12月初首開萬科·金辰之光，正式亮相蕭山市場。

　　據(jù)悉，萬科·金辰之光預(yù)計一次性推出3、4、7、10四幢樓約500套房源，主力戶型為78-130平方米。資料顯示，自開放售樓部起，該項目周末日均到訪超150組，總來訪已突破5000組。

　　公開消息顯示，金辰之光原本預(yù)備推出7、10號樓，共計約240套房源，但自示范區(qū)開放后，眾籌客戶突破千組，已開房源并未能滿足購房者的需求，鑒于此，萬科選擇緊急加推3、4號樓。

　　而在眾籌破千組后，金辰之光于11月19日晚間正式釋放開盤價格訊息，其中，3號樓望山公館均價15900元/平方米，9號樓雍景王座均價21900元/平方米，而79平方米三房折后起價120萬元/套。

　　對于金辰之光此次推盤的價格策略，丁建剛指出，“萬科幾乎每個項目都是這樣的(定價)策略，金辰之光一萬多元的均價算是比較低，因為它畢竟還是靠近濱江板塊。”

　　其實，相較于8000元/平方米的樓面價來說，金辰之光約15200元/平方米的均價確實不高。

　　歷史資料顯示，萬科于2013年11月19日以底價15.1億元直接摘得蕭政儲出[2013]47號地塊，折合樓面價8000元/平米。

　　此外，對比周邊區(qū)域的其他項目，金辰之光120萬元/套起的總價亦或打破該區(qū)域價格底線。因為不管是在濱康板塊還是在距其不遠的濱江區(qū)政府板塊，三房總價在200萬元以下的房源可謂是少之又少。

　　“雖然起價低有區(qū)位優(yōu)勢，但該項目也還是有一些劣勢，因為杭州客戶目前還不是特別認(rèn)可蕭山這個市場。”丁建剛?cè)缡窃u價。

　　降息繼續(xù)“跑量”

　　在丁建剛看來，萬科·金辰之光的“低價首開”不過是目前杭州房企“以價換量”最正常的表現(xiàn)。“10月的成交量刷新了64個月的成交記錄，但這只是多重利好的疊加，現(xiàn)在開發(fā)商都是在以價換量。”

　　其實，在10月成交量創(chuàng)近5年以來新高后，進入11月的杭州樓市卻急轉(zhuǎn)直下，前半個月的成交量下滑兩成多，再陷“灰霾”。

　　據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月份前半個月中，杭州市區(qū)新房共成交5068套，較10月同期下滑約21%，共減少了約1300多套房子；而在這半個月中，杭州樓市的庫存量卻增加了3000多套。

　　在上述背景下，11月21日晚上，央行宣布自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。

　　對此，有市場人士初步估算，若購房者貸款100萬元，時限20年，按下調(diào)后的基準(zhǔn)利率(6.15%)計算，首套房貸月供減少了234.08元；總利息額減少56179.65元。

　　“很顯然，在經(jīng)歷了限購、限貸松綁后，此次利率下調(diào)可以稱作是第三輪救市，是整個樓市政策的一個轉(zhuǎn)向。”丁建剛認(rèn)為，降息將給購房者帶來實惠，是中央政府發(fā)出的明確信號，信心提振力度遠遠大于地方政府的救市。

　　在降息政策實施的首個周末，杭州主城及余杭、蕭山區(qū)共有18個項目首開或加推，其中約有一半位于蕭山區(qū)，“跑量”模式繼續(xù)開啟。其中位于轉(zhuǎn)塘地區(qū)的中天·之江成品首開共推出14、18號樓部分房源共352套，均價13388元/平米。根據(jù)售樓處消息，此次開盤去化約8成，認(rèn)購數(shù)在280多套。

　　而另一市場人士則認(rèn)為，央行降息后，樓市接下來幾個月成交量短期會反彈，但一波行情之后壓力會更大，庫存大的問題遲早還會表現(xiàn)出來。

　　其實，近一兩個月中，杭州樓市庫存量(包含蕭山、余杭)經(jīng)歷了戲劇性的變化。在10月中下旬，庫存量開始從14.5萬套降至14.1萬套；而進入本月中旬后，庫存量卻又重新攀升，目前已超過14.4萬套。

　　在高庫存及回籠資金壓力下，各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，年末“沖刺季”以價換量仍然是最主要的殺手锏，這也是近期不少樓盤仍選擇“低開”的原因。據(jù)國家統(tǒng)計局房價統(tǒng)計，10月份杭州房價環(huán)比下跌0.5%，同比下跌9.1%。