此次錦城3.25萬元/平方米的均價(jià)較為合理，也符合市場(chǎng)需求，降息后引發(fā)投資跟改善需求，去化好也是自然。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 中海濟(jì)南一天5500套成交40億的余溫尚未散去，時(shí)隔一周，中海再度于深圳大本營(yíng)推出錦城項(xiàng)目，收金10億以備戰(zhàn)年關(guān)大考。

　　11月22日，中海錦城項(xiàng)目在降息首日正式開盤，當(dāng)天預(yù)售總套數(shù)370套，戶型為72-134平米精裝3-4房。

　　據(jù)中海深圳公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)天所推房源全部售罄，均價(jià)在3.25萬/平方米左右。

　　龍華前地王入市

　　資料顯示，錦城項(xiàng)目為中海地產(chǎn)于2013年10月16日，經(jīng)過66輪競(jìng)價(jià)以38.2億元總價(jià)競(jìng)得的該年住宅總價(jià)與單價(jià)雙料“地王”，樓面地價(jià)為14563元/平，溢價(jià)率達(dá)91%。

　　彼時(shí)，除A股四巨頭“招保萬金”外，該地塊還吸引了世茂房地產(chǎn)、綠城等外地房企，如此熱鬧之景在深圳的土拍市場(chǎng)極為罕見。

　　有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析指出，該地王項(xiàng)目自誕生之日起便一直備受市場(chǎng)的關(guān)注，其原因有二。

　　“一為該地塊若剔除地塊包含的安居商品房9.8萬平方米的面積，實(shí)際樓面地價(jià)高達(dá)23250元/平方米，而地塊周邊當(dāng)前的住宅售價(jià)不到2.5萬元/平方米，中海今后的定價(jià)無疑存在很大壓力。”

　　上述人士續(xù)稱，項(xiàng)目受關(guān)注的第二個(gè)原因，則是中海作為內(nèi)地指標(biāo)性房企之一，在深項(xiàng)目不多，土儲(chǔ)亦少，今年僅九號(hào)公館及錦城兩個(gè)項(xiàng)目。而錦城也是深圳中海地產(chǎn)完成今年70億元銷售目標(biāo)的主力項(xiàng)目之一。

　　據(jù)了解，今年8月份，與中海錦城同屬龍華片區(qū)的華業(yè)玫瑰四季以2.45萬元/平方米的均價(jià)入市，當(dāng)天開盤基本售罄。

　　上述人士強(qiáng)調(diào)，華業(yè)項(xiàng)目的低價(jià)入市曾一度為中海錦城項(xiàng)目蒙上一層陰影，直至龍光新地王的出現(xiàn)其得以成功解套。

　　龍光地王于10月22日產(chǎn)生——龍華新區(qū)A802-0305地塊作為深圳今年出讓的首宗宅地，最終被龍光地產(chǎn)以總價(jià)46.8億元，樓面價(jià)逾2.5萬元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率83.35%。

　　“龍光地王的誕生無疑對(duì)目前整個(gè)龍華片區(qū)的房?jī)r(jià)起了新一輪的刺激拉動(dòng)作用，其中便包括中海前地王項(xiàng)目。”上述人士進(jìn)一步表示。

　　長(zhǎng)江后浪推前浪，新地王的誕生總能掀開一段新的歷史，樓市亦不能例外。“由此看來，錦城項(xiàng)目的定價(jià)隱憂似乎可以告一段落。”

　　降息政策利好

　　價(jià)格之外，市場(chǎng)是否買賬亦是另一回事。值得一提的是，錦城項(xiàng)目開盤當(dāng)天適逢央行降息首日。

　　11月21日晚間，央行發(fā)文下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。有數(shù)據(jù)表示，100萬元貸款按基準(zhǔn)利率6.55%降至6.15%計(jì)算，30年下來可少還貸款近10萬元。

　　深圳知名地產(chǎn)人士林曉華認(rèn)為，深圳樓市受政策影響特別大，拿限購(gòu)限貸政策舉例，預(yù)計(jì)每解除一項(xiàng)政策，房?jī)r(jià)將會(huì)上漲20%。

　　在林曉華看來，此次錦城3.25萬元/平方米的均價(jià)較為合理，也符合市場(chǎng)需求，降息后引發(fā)投資跟改善需求，去化好也是自然。

　　不過，假使沒有龍光地王的拉動(dòng)以及政策的利好，“十一那會(huì)入市，恐怕會(huì)有貼著成本賣的可能性，最高均價(jià)應(yīng)該為三萬元，現(xiàn)在的利潤(rùn)率已經(jīng)比預(yù)想的好。”

　　另外，翻查資料不難發(fā)現(xiàn)，中海深圳項(xiàng)目似乎總跟政策沾邊，其于去年入市的九號(hào)公館項(xiàng)目同樣有踩點(diǎn)樓市新政情況。

　　彼時(shí)，中海九號(hào)公館于2013年11月3日作為深圳宣布房貸新政后首個(gè)別墅項(xiàng)目入市。

　　而按照中國(guó)人民銀行深圳市中心支行的要求，自11月6日起貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

　　也即是，中海之所以選擇在新政正式實(shí)施之前推出項(xiàng)目，無疑是想盡可能爭(zhēng)取新政正式執(zhí)行前的“真空期”，二套購(gòu)房者如借機(jī)加緊過戶，或可爭(zhēng)取首付六成。彼時(shí)該項(xiàng)目開盤當(dāng)日共售出約九成，均價(jià)在6萬元/平方米左右，成交總金額超20億元。

　　對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)人士指出，中海于深圳大本營(yíng)兩個(gè)項(xiàng)目雖目前銷售均不錯(cuò)，但除上述項(xiàng)目外，若無繼續(xù)補(bǔ)充土儲(chǔ)，將會(huì)面臨巧婦難為無米之炊的境況。

　　不過，在相關(guān)熟悉中海的分析師看來，現(xiàn)在中海在北方地區(qū)拿地比較多，深圳只是其中一個(gè)市場(chǎng)，其認(rèn)為中海在四季度有拿地的機(jī)會(huì)，畢竟較好的地塊都應(yīng)該在四季度推出。