收購(gòu)重慶大都會(huì)是匯賢房托自2011年后空窗三年的再次資產(chǎn)擴(kuò)容，此次交易在早前市場(chǎng)熱議李嘉誠(chéng)“撤資”的時(shí)機(jī)下顯得有些玩味。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 沉寂三年之后，李嘉誠(chéng)旗下的匯賢房托展開了上市后的第二次資產(chǎn)收購(gòu)行動(dòng)。

　　11月10日，由匯賢房托管理有限公司管理的香港匯賢產(chǎn)業(yè)信托宣布，將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)收購(gòu)重慶大都會(huì)廣場(chǎng)全部權(quán)益。

　　隨后，匯賢房托即刻在資本市場(chǎng)為收購(gòu)事項(xiàng)籌資。11月11日，匯賢房托宣布旗下投資工具匯賢投資獲得一筆本金額高達(dá)50億港元的三年期銀團(tuán)貸款融資，實(shí)際年利率僅為HIBOR加2.15厘，所得資金將用作償還現(xiàn)有未償金額以及為其未來(lái)進(jìn)行的收購(gòu)提供資金。

　　據(jù)了解，重慶大都會(huì)由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔各持50%權(quán)益，而后兩者同樣也是匯賢房托的大股東，因而此次交易實(shí)屬關(guān)聯(lián)交易。

　　有分析人士則認(rèn)為，此次收購(gòu)近似與當(dāng)年匯賢房托打包長(zhǎng)實(shí)北京東方廣場(chǎng)及收購(gòu)沈陽(yáng)麗都酒店，資產(chǎn)倒轉(zhuǎn)中顯現(xiàn)的是長(zhǎng)和系的套現(xiàn)路徑。

　　39億收購(gòu)重慶大都會(huì)

　　匯賢房托稱，收購(gòu)重慶大都會(huì)廣場(chǎng)有助于提升每基金單位分派，并減低其對(duì)于北京東方廣場(chǎng)單一資產(chǎn)的依賴風(fēng)險(xiǎn)。而收購(gòu)代價(jià)為39.1億元，較大都會(huì)廣場(chǎng)于今年8月31日止的估值41.4億元折讓約4.7%，其將透過新的銀行借貸及現(xiàn)時(shí)持有的現(xiàn)金支付收購(gòu)代價(jià)。

　　據(jù)了解，重慶大都會(huì)廣場(chǎng)位于重慶解放碑中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積約16.4萬(wàn)平方米。項(xiàng)目包括一個(gè)面積約9萬(wàn)平方米的購(gòu)物商場(chǎng)、一幢面積超過5.4萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓，以及一個(gè)擁有353個(gè)車位的停車場(chǎng)。

　　截至2014年8月31日，大都會(huì)廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)及寫字樓的占用率分別為約92.5%及約97.3%，其于2011、2012及2013年的全年收益及租金相關(guān)收入分別約為2.61億元、2.68億元及2.82億元。

　　如以39.1億元資產(chǎn)收購(gòu)代價(jià)計(jì)算，重慶大都會(huì)廣場(chǎng)2013年毛租金收益率約為7.21%。且賣方長(zhǎng)實(shí)和和黃在交易中還向匯賢房托給予承諾，保證交易完成后5年期每年項(xiàng)目收入水平為2.99億元。

　　從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶大都會(huì)廣場(chǎng)可謂是長(zhǎng)實(shí)和和黃持有的較為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，且長(zhǎng)和雙方亦對(duì)其未來(lái)租金和收入增長(zhǎng)持有信心。在此情況下，長(zhǎng)和系選擇出售項(xiàng)目的原因一時(shí)也引起了重慶地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的熱議。

　　重慶一地產(chǎn)資訊機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，以大都會(huì)廣場(chǎng)的地理位置和回報(bào)率來(lái)看，39億元收購(gòu)價(jià)可謂超值，折價(jià)的關(guān)鍵或許就在于買賣雙方均屬長(zhǎng)和系。交易的結(jié)果除卻擴(kuò)大匯賢房托的資產(chǎn)規(guī)模外，某種程度也為長(zhǎng)和系退出項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)。

　　事實(shí)上，匯賢房托正是長(zhǎng)和系為其內(nèi)地商業(yè)資產(chǎn)所打造的REITs平臺(tái)。

　　截至2014年6月30日，匯賢房托的三大權(quán)益所有者分別為持有28.75%基金單位的HuiXianCayman，持有11.8%的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司附屬公司、持有5.53%的和記黃埔有限公司附屬公司，而HuiXianCayman實(shí)則也為長(zhǎng)實(shí)與和黃控股的匯賢控股公司全資附屬公司。

　　換言之，李嘉誠(chéng)通過控股的匯賢房托這個(gè)上市平臺(tái)，收購(gòu)了長(zhǎng)和系下的重慶大都會(huì)廣場(chǎng)，以此實(shí)現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目投資的巧妙變現(xiàn)，同時(shí)仍然掌握著該項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)和收益權(quán)，代價(jià)只是將部分受益分給了市場(chǎng)投資者。

　　而近似于此次重慶大都會(huì)廣場(chǎng)收購(gòu)的行動(dòng)，匯賢房托早在2011年上市之初就已操作過，可謂駕輕就熟。

　　匯賢房托REITs套現(xiàn)

　　截至2014年6月30日止六個(gè)月，匯賢房托中期總收益按年升4.9%至13.83億元，物業(yè)收入凈額9.4億元，按年升8.1%，可供分派金額按年升7.6%至6.63億元，每基金單位分派12.71分，年度化分派收益率為7.65%。

　　目前匯賢房托旗下管理的資產(chǎn)，包括北京東方廣場(chǎng)購(gòu)物商場(chǎng)、寫字樓、公寓大樓、東方君悅酒店以及沈陽(yáng)麗都索菲特酒店。這些資產(chǎn)在注入?yún)R賢房托之前無(wú)一例外均為長(zhǎng)實(shí)和和黃所持項(xiàng)目。

　　回溯匯賢房托的起源，離不開李嘉誠(chéng)對(duì)北京東方廣場(chǎng)的項(xiàng)目操作。竣工于2004年的東方廣場(chǎng)原由李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔占有60%股權(quán)。

　　2008年起，李嘉誠(chéng)通過其1993年在香港成立的匯賢控股、以及1994年于境外成立的HuiXianCayman，接收了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔持有的北京東方廣場(chǎng)公司60%的股權(quán)。

　　隨后，李嘉誠(chéng)再通過匯賢控股向北京東方廣場(chǎng)注資2.7億美元，買下其他項(xiàng)目合作伙伴在土地使用期限內(nèi)的租金收益權(quán)，進(jìn)而擁有了北京東方廣場(chǎng)截至2049年的全部租金收益權(quán)限。

　　在理清項(xiàng)目權(quán)益后，李嘉誠(chéng)隨即將北京東方廣場(chǎng)資產(chǎn)打包上市，操作平臺(tái)即為匯賢房托。2011年4月，匯賢房托在香港實(shí)現(xiàn)上市，并于同年11月再施舊技，以9.8億元代價(jià)向長(zhǎng)實(shí)收購(gòu)沈陽(yáng)麗都項(xiàng)目70%權(quán)益。

　　通過REITs的方式，長(zhǎng)和系在不失去對(duì)項(xiàng)目控制權(quán)的情形下得以最大程度套取現(xiàn)金，匯賢房托也成為企業(yè)利用境外結(jié)構(gòu)在國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)REITs的先行者。

　　值得注意的是，收購(gòu)重慶大都會(huì)是匯賢房托自2011年后空窗三年的再次資產(chǎn)擴(kuò)容，此次交易在早前市場(chǎng)熱議李嘉誠(chéng)“撤資”的時(shí)機(jī)下顯得有些玩味。