被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象并不是一件值得稱(chēng)道的事情，或許對(duì)于房企來(lái)講，這成為其投資一線(xiàn)城市的最大隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

張宏偉 近兩年一線(xiàn)城市賣(mài)地收入大增，和二三線(xiàn)城市相比，一線(xiàn)城市地方政府“不差錢(qián)”，即使在今年樓市成交量進(jìn)入低迷期，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)仍然不差，土地出讓金也沒(méi)有出現(xiàn)下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2012年北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市土地出讓金合計(jì)2020億元；2013年四個(gè)一線(xiàn)城市土地出讓金猛增至5245億元，土地出讓收入大增；2014年1-10月，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市土地出讓金合計(jì)4055.53億元，去年同期為4100.69億元，同比微跌1.1%，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下滑。

筆者認(rèn)為，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市土地出讓金猛增，甚至在市場(chǎng)低迷期也沒(méi)有明顯下降，這背后也就意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地成本大增，甚至出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。而“面粉貴過(guò)面包”可能導(dǎo)致未來(lái)一線(xiàn)城市部分板塊市場(chǎng)逐漸步入“被改善”、“被豪宅”的時(shí)代，如此以來(lái)再加上營(yíng)銷(xiāo)炒作，區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長(zhǎng)”，房?jī)r(jià)“天花板”不斷人為捅破，而此時(shí)，市場(chǎng)能否接受還真是值得擔(dān)心，因此，“被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象并不是一件值得稱(chēng)道的事情，或許對(duì)于房企來(lái)講，這成為其投資一線(xiàn)城市的最大隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

近兩年，土地市場(chǎng)熱點(diǎn)主要還是一二線(xiàn)城市，尤其是一線(xiàn)城市，這個(gè)緣由和品牌房企重返一二城市有密切關(guān)心。尤其是2013年以來(lái)，品牌房企積極搶灘一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰(zhàn)略的變化，一定程度上也進(jìn)一步推升一線(xiàn)城市的投資價(jià)值。但是，品牌房企重返一線(xiàn)城市，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，勢(shì)必會(huì)推升土地成本，如果市場(chǎng)按照這樣的邏輯持續(xù)進(jìn)行，一線(xiàn)城市的進(jìn)入門(mén)檻會(huì)持續(xù)提高，而這也就意味著進(jìn)入一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越大。

2013年以來(lái)，以閩系房企為代表的第三第四梯隊(duì)房企也在逆襲一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)，以期短期內(nèi)謀求上位，通過(guò)布局一線(xiàn)城市輻射帶動(dòng)周邊整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕或全國(guó)化布局。而這樣的直接結(jié)果就是不惜一切代價(jià)拿地，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，地價(jià)成本陡升。

一定意義上來(lái)講，也正是由于這些房企的永無(wú)止境的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)的擴(kuò)張的盲動(dòng)性與2014年銀行信貸緊縮相遇時(shí)，或者房企未來(lái)再次遭遇市場(chǎng)低迷期時(shí)，企業(yè)的資金面的需求就與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問(wèn)題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購(gòu)股權(quán)，面臨命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，不惜一切代價(jià)挺進(jìn)一線(xiàn)城市的戰(zhàn)略并不可取，如果在未來(lái)開(kāi)發(fā)節(jié)奏中沒(méi)有踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)拍，很有可能遭遇企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面的最大風(fēng)險(xiǎn)，最終或面臨破產(chǎn)或收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

以上海為例，去年下半年以來(lái)，上海土地市場(chǎng)火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江等板塊地價(jià)飆升，樓板價(jià)基本和周邊在售樓盤(pán)均價(jià)看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城這些“剛需”板塊也出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。

上海部分典型板塊土地市場(chǎng)價(jià)格短期內(nèi)猛漲，勢(shì)必導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲，房?jī)r(jià)不可能不上漲，于是，這些項(xiàng)目定價(jià)上會(huì)接著“向上沖”，以實(shí)現(xiàn)既定的投資回報(bào)目標(biāo)。然而，即使在一線(xiàn)城市需求差異化、多元化的城市，房?jī)r(jià)上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無(wú)止境上漲。

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的普遍做法就是營(yíng)造產(chǎn)品差異化的機(jī)會(huì)，然而大多數(shù)營(yíng)造產(chǎn)品差異化的背后其實(shí)就是“被改善”、“被豪宅”的過(guò)程，如此以來(lái)再加上未來(lái)在媒體上的營(yíng)銷(xiāo)炒作，區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長(zhǎng)”，而此時(shí)，市場(chǎng)能否接受“被改善”、“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔(dān)心。因此，“被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象在一線(xiàn)城市并不是一件值得稱(chēng)道的事情，或許對(duì)于房企來(lái)講，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，而市場(chǎng)真實(shí)的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為其投資一線(xiàn)城市的最大的隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

還以上海為例，按照今年第四季度市場(chǎng)成交量逐步好轉(zhuǎn)的步調(diào)判斷，2014年上海商品住宅成交量有可能會(huì)在900萬(wàn)平方米左右，甚至略微超過(guò)900萬(wàn)平方米，盡管仍然低于上海商品住宅市場(chǎng)需求總量（2011-2013年年均銷(xiāo)售量）979萬(wàn)平方米，但是，總體來(lái)看，由于上海樓市需求總量較大，并且具有多樣性，上海市場(chǎng)一旦復(fù)蘇，月均去化速度就比當(dāng)前會(huì)有明顯提升，上海樓市當(dāng)前1260萬(wàn)平方米的庫(kù)存基本不是太大問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，表面上來(lái)看，以上海為代表的一線(xiàn)城市似乎市場(chǎng)空間很大，市場(chǎng)并不存在什么問(wèn)題，進(jìn)入上海的房企還有比較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。但是，關(guān)心上海的房企也應(yīng)該冷靜的思考，上海樓市是大牌房企云集的大都市，想進(jìn)入上海的房企或者已經(jīng)在進(jìn)入上海的房企各自能夠在上海分到了幾杯羹？上海真正獲益的始終還是少數(shù)幾個(gè)房企大佬，比如綠地、萬(wàn)科、融綠等等，而大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入上海的房企來(lái)講仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿態(tài)，難以在這個(gè)市場(chǎng)有顯眼的出路。

因此，對(duì)于關(guān)心一線(xiàn)城市的房企來(lái)講，不要迷戀一線(xiàn)城市需求總量較大和市場(chǎng)供不應(yīng)求，還是應(yīng)該重新思考自己的發(fā)展戰(zhàn)略，選擇好城市進(jìn)入戰(zhàn)略，做好深耕，做好自己熟悉市場(chǎng)的“老大”，而不是一味迷戀一線(xiàn)城市市場(chǎng)需求總量較大和市場(chǎng)供不應(yīng)求。

張宏偉 同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)

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