“如果傳統(tǒng)商業(yè)不改變，或者傳統(tǒng)商業(yè)不跟互聯(lián)網(wǎng)做朋友的話，必然會面對更大的挑戰(zhàn)和更多的困難。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 對商業(yè)服務(wù)供應(yīng)商而言，商業(yè)地產(chǎn)過剩在某種程度上也意味著機(jī)遇。

　　盈石中國商業(yè)投資控股集團(tuán)董事長兼CEO司徒文聰對此感受深刻，由于很多開發(fā)商是被動做商業(yè)，所以盈石這兩年的機(jī)遇增加得非常明顯。

　　在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時，司徒文聰強(qiáng)調(diào)：“雖然主觀上希望項(xiàng)目越來越多，但客觀情況是接項(xiàng)目比兩年前更謹(jǐn)慎，所以盈石的商業(yè)管理運(yùn)營項(xiàng)目數(shù)量并沒有大幅度增加。”

　　盈石在項(xiàng)目選擇上亦有幾大前提：首先是受電子商務(wù)影響最大的部分盡量避免參與太多；其次會重視一些可塑造體驗(yàn)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目。

　　在此前提下，盈石選擇了兩個方向作為未來的發(fā)展重點(diǎn)：一是兒童娛教體驗(yàn)、娛樂類型購物中心，二是社區(qū)型商業(yè)。

　　談及商業(yè)地產(chǎn)過剩現(xiàn)狀時，司徒文聰指出，過去20多年房地產(chǎn)的回報跟今天的商業(yè)相比，還處于不太良性的生態(tài)鏈，土地價格過高會導(dǎo)致真正的消費(fèi)與租金誤差拉開更寬。

　　在司徒文聰看來，商業(yè)本身就是一門藝術(shù)，標(biāo)準(zhǔn)越多、標(biāo)準(zhǔn)化管理越清晰，差異化就會被這種標(biāo)準(zhǔn)化抹殺掉，從而體現(xiàn)不出商業(yè)所應(yīng)有的靈魂與內(nèi)涵。

　　“成功的模式要靠標(biāo)準(zhǔn)，但是成功的商業(yè)要靠每個項(xiàng)目獨(dú)特的個性化經(jīng)營。”司徒文聰表示，雖然這種做法不可能快速地在全國復(fù)制，但是可以爭取把每一個項(xiàng)目的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，把每個項(xiàng)目的特點(diǎn)表現(xiàn)得淋漓盡致，這也正是現(xiàn)在中國商業(yè)所要的。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對盈石中國商業(yè)投資控股集團(tuán)董事長兼CEO司徒文聰先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：盈石管理的項(xiàng)目數(shù)量和市值已經(jīng)達(dá)到什么規(guī)模？比去年有多大增長？

　　司徒文聰：盈石的發(fā)展方向跟戰(zhàn)略非常清晰，希望能夠一步步把業(yè)務(wù)推向更完整、更高的水平。就國內(nèi)同類型公司而言，盈石的業(yè)務(wù)相對來說比較綜合。同時，盈石在全國幾個重點(diǎn)城市布局，管理的每個項(xiàng)目都有特色，而且有差異化。

　　不得不說的是，這兩年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很微妙，很多開發(fā)商是被動做商業(yè)，所以對我們這種商業(yè)綜合服務(wù)供應(yīng)商來說，這兩年的機(jī)遇增加得非常明顯。

　　與兩年前相比，現(xiàn)在可能是剛剛拿到商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商越來越多，因此我們在接觸項(xiàng)目的時候會更加謹(jǐn)慎。

　　雖然主觀上希望項(xiàng)目越來越多，但客觀情況是接項(xiàng)目比兩年前更謹(jǐn)慎，所以盈石的項(xiàng)目數(shù)量并沒有那么大幅度增加。

　　因?yàn)樾驴蛻舳嗔司痛硎袌龉?yīng)量增加，所以盈石現(xiàn)在對項(xiàng)目的把控更加嚴(yán)謹(jǐn)，不會隨便接一些質(zhì)量不高的項(xiàng)目。

　　盈石發(fā)展還是比較穩(wěn)健的，每年都增加幾個項(xiàng)目，不過也有一些項(xiàng)目不一定能夠往前推進(jìn)，比如說開發(fā)商有資金問題，我們會當(dāng)斷則斷。

　　觀點(diǎn)新媒體：從專業(yè)的角度看，應(yīng)該如何解決商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題？

　　司徒文聰：服務(wù)供應(yīng)商的角度可能跟開發(fā)商不一樣，因?yàn)殚_發(fā)商不管怎樣都需要解決空置的問題，因?yàn)槭撬麄兊馁Y產(chǎn)。對服務(wù)供應(yīng)商來說，會選擇一些有打造潛力的項(xiàng)目，投入大量人力、物力。

　　怎么解決商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題？過去20多年房地產(chǎn)的回報跟今天商業(yè)相比，還處于不太良性的生態(tài)鏈，土地價格過高導(dǎo)致真正的消費(fèi)與租金誤差拉開更寬。

　　如果開發(fā)商還是像十幾年前那樣希望土地有高回報率的心態(tài)，一定做不好商業(yè)項(xiàng)目。我認(rèn)為解決過剩的商業(yè)可能要回到政府層面或者開發(fā)商層面，最原始的是回到資金成本層面，因?yàn)檫@三個層面代表了對商業(yè)的培養(yǎng)是否有足夠的心理準(zhǔn)備。

　　如果還是用高回報的資金投入土地，而開發(fā)商也希望從土地上獲得大量回報的話，會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)越來越難做。

　　首先資金源頭不要期待太高回報，這種資金投入商業(yè)地產(chǎn)的話，開發(fā)商也不需要承擔(dān)太高成本，心態(tài)會相對較平穩(wěn)，可以留更多精力跟心理準(zhǔn)備給商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作商，可以有足夠的時間去把每個項(xiàng)目做得更好。

　　觀點(diǎn)新媒體：盈石也會引入一些基金，如何選擇這些資金來源？

　　司徒文聰：社會上有兩類資金，要求的是穩(wěn)健、穩(wěn)定以及回報率比較有把握的項(xiàng)目來投資，這種資金比較合適商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營和開發(fā)。

　　比如說國外退休基金，像加利福尼亞州公務(wù)員基金或者紐約公務(wù)員基金等，這種基金希望能夠?yàn)閹资f基金投資者每年都帶來穩(wěn)定的收益，比較合適在全球投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　還有一類是保險基金，也是屬于比較容易控制風(fēng)險的資金，寧可少賺一點(diǎn)，但是不能夠出任何的錯漏，這種基金也是比較合適的。盈石一直非常努力地尋找合作伙伴，包括這兩類資金。

　　除此之外，還有一些非常大的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者或者企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，已經(jīng)積累了一定的資源或者資金量，愿意投資一些相對時間長、回報率高、較穩(wěn)定的項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：在項(xiàng)目的選擇上更加謹(jǐn)慎，標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

　　司徒文聰：過去這兩三年，電子商務(wù)對于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊非常大，所以在選擇項(xiàng)目上，如果受電子商務(wù)影響最大的部分，我們避免參與太多，這是第一個前提。

　　就是說盈石投資的項(xiàng)目盡量不與電子商務(wù)有直接沖突，比如說傳統(tǒng)商業(yè)如國美、蘇寧等，是很困難的。

　　第二，我們特別重視項(xiàng)目是否擁有體驗(yàn)為重點(diǎn)的內(nèi)容，如果是非常重視體驗(yàn)以及配套餐飲，也是我們主要選擇的，這是第二個前提。

　　在這兩個前提下，盈石選擇了兩個方向作為未來發(fā)展重點(diǎn)：一是兒童體驗(yàn)、娛樂類型購物中心；二是精品社區(qū)型商業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：盈石中小型社區(qū)商業(yè)站跟一般社區(qū)配套商業(yè)相比，有哪些不一樣的地方？

　　司徒文聰：社區(qū)商業(yè)的土地成本相對比較低，以前一些大開發(fā)商會做一些與社區(qū)住戶息息相關(guān)的商業(yè)，盡量方便社區(qū)，可以說這是第一代的社區(qū)商業(yè)。

　　盈石的精品社區(qū)生活站有幾個關(guān)鍵內(nèi)容，第一希望商家的品質(zhì)、安全是過關(guān)的，我們在招商過程中會特別重視。

　　第二，現(xiàn)在社區(qū)需求跟以前不同，越來越重視兒童文化培養(yǎng)，所以我們的生活站項(xiàng)目也特別重視文化培養(yǎng)，配備有國際品牌英語中心、舞蹈中心、鋼琴和芭蕾舞培訓(xùn)中心，還有專門配套的幼童中心等。

　　第三，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目是在家門口，所以會以家庭、生活、餐飲、文化、互動娛樂配套為重點(diǎn)。以前可能零售達(dá)到70%-80%，但現(xiàn)在只會留下30%-40%的零售，其他都是體驗(yàn)配套。

　　第四，就是樂園化與娛樂化概念，把社區(qū)商業(yè)站變成經(jīng)常有小朋友跟家庭進(jìn)來的地方，這也是我們項(xiàng)目的重點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：盈石有一些項(xiàng)目是中途接手，如何解決改造問題？

　　司徒文聰：2015年商業(yè)地產(chǎn)新項(xiàng)目供應(yīng)量非常大，要成功的話必須更用心，資源要更充足。

　　明年盈石會更加關(guān)注在過去四五年開業(yè)但一直沒有效益的項(xiàng)目，通過附加手段，注入一些新的資源，把項(xiàng)目提升到另外一個層次。

　　每個項(xiàng)目都有自身的問題，策略離不開兩個大的原則：第一，項(xiàng)目硬件沒有嚴(yán)重內(nèi)傷；第二，還可以撬動市場需求。

　　現(xiàn)在有些城市的小區(qū)里面只有幾十戶住在里面，那里的商場人流是不夠的，我們?nèi)⑴c的話能夠改變的地方也不會特別多。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營有沒有標(biāo)準(zhǔn)？

　　司徒文聰：商業(yè)本身就是一門藝術(shù)，所有藝術(shù)家都必須懂得一些基本功或標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)不可以沒有，但是標(biāo)準(zhǔn)越多、標(biāo)準(zhǔn)化管理越清晰，差異化就會被這種標(biāo)準(zhǔn)化抹殺掉，從而體現(xiàn)不出商業(yè)所應(yīng)有的靈魂與內(nèi)涵。

　　成功的模式要靠標(biāo)準(zhǔn)，但是成功的商業(yè)要靠每個項(xiàng)目獨(dú)特的差異化經(jīng)營。

　　盈石比較重視因人而異、因項(xiàng)目需求來定制專屬的經(jīng)營方法與商業(yè)組合。雖然這種做法不可能快速地在全國復(fù)制，但是可以爭取把每一個項(xiàng)目的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，把每個項(xiàng)目的特點(diǎn)表現(xiàn)得淋漓盡致，這也正是現(xiàn)在中國商業(yè)所要的。

　　這才是現(xiàn)在中國商業(yè)所要的內(nèi)容，每個項(xiàng)目做好就有可能成為地標(biāo)。如果是標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制，只能說明提供了需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：限購、限貸均松綁，可能使資金再度回到住宅市場，您認(rèn)為這對商業(yè)地產(chǎn)會產(chǎn)生多大的影響？

　　司徒文聰：我覺得影響不會特別大，從資金流量看起來好像是回到住宅地產(chǎn)，但是實(shí)際上沒有。因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)很少大宗宅地供應(yīng)了，政府在這一點(diǎn)控制得很嚴(yán)，但在5年、10年以前，可以看到大片宅地供應(yīng)。

　　不管是哪個開發(fā)商，拿地后都必須要做一定的商業(yè)配比。像萬科，其實(shí)是不想做商業(yè)的，但是每次拿地都要搭上10萬平方米的商業(yè)，自然而然就會變成一個非常大的商業(yè)開發(fā)商。

　　未來不管資金怎么流動，政府的土地供應(yīng)中商業(yè)已經(jīng)成為了一個硬性要求，所以商業(yè)的比例還是會穩(wěn)定的。當(dāng)然，商業(yè)供應(yīng)量加大，出路就會越來越小，運(yùn)營困難度也會越來越高。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為值得期待的商業(yè)地產(chǎn)跟金融之間結(jié)合模式是什么？

　　司徒文聰：以前資金排第一位，土地資源排第二位，技術(shù)排第三或者第四。以前是先有市場，然后才有資金、土地進(jìn)入，技術(shù)是排在后面的。

　　輕資產(chǎn)出現(xiàn)后，代表了市場與技術(shù)一樣成為優(yōu)先考慮的內(nèi)容，而資金跟土地則變成技術(shù)和市場的配套，所以現(xiàn)在資產(chǎn)管理公司的地位越來越高。開發(fā)商們明白，如果擁有一個成功的資管公司，會更容易解決商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營問題。

　　以前只有拿到土地、資金才慢慢解決后面的問題，現(xiàn)在已經(jīng)不一樣了，商管公司存在的價值會越來越高。

　　觀點(diǎn)新媒體：2014觀點(diǎn)商業(yè)年會主題是“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”，您如何理解這個主題？在這樣的背景下，商業(yè)地產(chǎn)會朝什么方向發(fā)展？

　　司徒文聰：互聯(lián)網(wǎng)沖擊著傳統(tǒng)商業(yè)，也拿走了很多蛋糕。不過，互聯(lián)網(wǎng)跟商業(yè)肯定是朋友，而且兩者之間必須要互相合作才能更好。

　　如果傳統(tǒng)商業(yè)不改變，或者傳統(tǒng)商業(yè)不跟互聯(lián)網(wǎng)做朋友的話，必然面對更大的挑戰(zhàn)和更多的困難。

　　未來，所有盈石的項(xiàng)目都必須跟互聯(lián)網(wǎng)某些概念有共同點(diǎn)。我們非常認(rèn)真地研究過支付問題，將來盈石所管理的購物中心如果能在某種意義上與支付相結(jié)合的話，那我們與互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)系就會更密切。