接下來南京將迎來改善型房源入市的小高潮，無疑加劇了房企競爭，也使得改善型市場更加撲朔迷離。

　　觀點網(wǎng) 借得政策“東風”，原本透著寒意的南京樓市以節(jié)節(jié)攀升的成交數(shù)據(jù)宣示著市場基調(diào)的回暖。受此影響，不少改善型樓盤也紛紛傳出捷報。

　　11月8日，位于南京江心洲的改善型樓盤仁恒綠洲新島迎來了首期開盤，項目共推出1、2、3號樓，共計460套房源入市，戶型涵蓋了94平方米兩房、125平方米三房以及138平方米四房。

　　雖然銷許均價顯示為27000元/平方米，但實際折后成交價為25500元/平方米，而該價格在業(yè)內(nèi)人士看來尚屬平開。因而，項目推出后便受到市場認可，在經(jīng)歷長達13小時的開盤后，項目最終售出420套，去化9成，收金13億元。

　　對此，南京業(yè)內(nèi)人士尹霄飛指出，仁恒綠洲新島的熱銷除了受益于其品牌、價格、區(qū)位等優(yōu)勢外，還與此前政策放松有一定的關(guān)聯(lián)。

　　不過，他也強調(diào)，與剛剛政策松綁后不同，到11月份，改善型成交明顯放緩，并且總價在300萬元以上的房源依舊面臨去化難題。在改善市場處于乍暖還寒之時，低價快跑乃是開發(fā)商的明智之舉。

　　仁恒平價入市收金13億

　　資料顯示，仁恒綠洲新島由ABCDE共5個地塊組成，總建筑面積38萬平方米。由北至南，AB地塊由商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓組成，而CDE地塊將建成高層住宅，項目整體容積率為2.5，戶型區(qū)間為94-181平方米。

　　此次開盤3棟樓均位于C地塊，該地塊總建筑面積14.5萬平方米，其中地上建筑面積10.5萬平方米，住宅用地面積達4.07萬平方米，地塊將建5棟26層高樓，并以精裝交付。

　　據(jù)了解，該項目由仁恒置地在去年10月29日以總價28.77億元競得。彼時，仁恒置地經(jīng)過5輪競拍擊敗新加坡星雅、新加坡和美奪得該宗位于江心洲的商辦住混合用地。仁恒也就此成為繼銀城、保利、升龍之后，第四家“登島”的開發(fā)商。

　　該幅地塊也是當時江心洲已成交地塊中容積率最高的一宗，而就此算來，地塊的最終成交樓板價僅為7447元/平方米，而在市場大熱的背景下，仁恒低價拿地也引發(fā)了一定的爭議與猜測。

　　事實上，此次綠洲新島原本只計劃推出1、2號樓306套房源，但由于認籌客戶充足，項目便于開盤前日領取3號樓銷許，并臨時決定加推，因而，最終房源也增至460套。在目前江心洲房價整體已達25000元/平方米的情勢下，綠洲新島此次以25500元/平方米的折后均價入市，當屬平開。

　　相較于周邊的保利紫荊公館和銀城長島觀瀾每平方米27500元以上的均價，綠洲新島的入市價無疑更具有吸引力。就保利紫荊公館而言，其拿地樓面價僅為6841.7元/平方米，但其目前均價已達27500元/平方米，遠高于仁恒綠洲新島。

　　顯然，價格上的優(yōu)勢已讓仁恒搶得先機，而在南京發(fā)展多年也為其也為其積累了購房者基礎。據(jù)尹霄飛介紹，從最早的梅花山莊、湖畔之星到后來的仁恒翠竹園、江灣城，仁恒在南京市場的口碑均不錯，加之項目區(qū)位優(yōu)勢以及政策利好，首次開盤收金13億元亦非偶然。

　　南京改善型市場乍暖還寒

　　然而，于樓市而言，一葉未必能知寒暑。尹霄飛指出，雖然近期南京改善型樓盤在政策放松后成交出現(xiàn)有一定的反彈，但到11月份的時候，速度已經(jīng)明顯放緩，并遠不及之前雙限解除之時。

　　事實也正如此，此前，由于限購限貸的制約，南京改善型大戶型成滯銷品，其中，9月份140平方米以上成交的房源量僅為450套，占總成交量10%。而政策放開后，不少改善型樓盤都借此“東風”，一掃滯銷的頹勢。

　　據(jù)了解，雅居樂的兩個改善項目藏龍御景和濱江國際在國慶期間便進賬2億多元，并且藏龍御景218、251平方米的戶型全部賣斷貨；而復地御鐘山、世茂君望墅也分別賣出1.86億元和1億元的成績。

　　另外，同處于江心洲的保利紫荊公館，在國慶前5天便完成了月度任務的56%；在未推新只有剩余房源的情況下，升龍?zhí)靺R以及升龍公園道也完成了近4億元的銷售金額。

　　雖然南京十月新房成交7331套，創(chuàng)年內(nèi)新高，但尹霄飛強調(diào)，目前南京總價在300萬元以上的產(chǎn)品去化起來還是比較吃力，這主要是因為銀行貸款還比較困難。

　　“貸款利率優(yōu)惠的還比較少，銀行本身的資金成本也比較高，不愿意做風險大于收益的事情，如果要是把利率優(yōu)惠很多的話，銀行的風險就比較大，所以銀行真正實施九五折的都比較少。”

　　此次值得關(guān)注的是，在成交節(jié)節(jié)攀升之時，南京樓市庫存卻一直徘徊在5萬套以上的高位。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，庫存房源仍然高達5.2萬套。

　　因此，尹霄飛直言，在新房的庫存量高企，未來市場供應量還比較大的情況下，尤其是改善型房源，還是要務實一點，像仁恒一樣選擇低價快跑。

　　據(jù)悉，接下來南京將迎來改善型房源入市的小高潮，包括恒大翡翠華庭、恒大華府、中電頤和府邸、星葉瑜憬灣、中天銘廷等20余個樓盤。大量房源的集中入市，無疑在加劇競爭的同時，也使得改善型市場更加撲朔迷離。