通過幾個老總的回答，廣州、佛山、東莞、長沙等城市萬科的“商業(yè)地產(chǎn)”進程倒是有了不同的展示。

　　編者按：2014年，是萬科30周年。這個秋季，萬科在全國不同的地方為自己邁入“而立之年”舉行了好幾場慶?；顒?。

　　而10月25日，萬科總裁郁亮攜主管廣深大區(qū)的集團副總裁張紀文，及廣州、深圳、佛山、東莞、長沙等多個區(qū)域公司的總經(jīng)理，在張家界與受邀的諸多媒體進行了一次“長對話”。

　　觀點網(wǎng) 在10月25日萬科2014年度媒體(華南區(qū))見面會上，除了總裁郁亮之外，幾個萬科區(qū)域公司的老總也一并出席了活動，其中包括深圳總經(jīng)理周彤、廣州總經(jīng)理唐激揚、佛山總經(jīng)理李升陽、東莞總經(jīng)理王海武、長沙總經(jīng)理蔡立彬。

　　在郁亮回答關于萬科集團層面的問題的時候，這幾個區(qū)域公司的老總也紛紛應對來自不同城市媒體的提問。

　　頗為有趣的是，在這次見面會上，許多媒體不約而同地將問題集中在了商業(yè)地產(chǎn)方面。

　　于是，通過幾個老總的回答，廣州、佛山、東莞、長沙等城市萬科的“商業(yè)地產(chǎn)”進展程度倒是有了不同的展示。

　　在萬科的諸多城市中，東莞的商業(yè)走到了比較前面。據(jù)王海武介紹，萬科在東莞的商業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了三個階段。1.0版本是以松山湖的松湖中心為代表的生活廣場一系列產(chǎn)品；2.0版本是松湖傳奇的生活匯；在接下來3.0的版本里，“萬科里”這樣植入了社區(qū)學?；蛘哒f社區(qū)教育的更全社區(qū)配套，是萬科最重要的發(fā)力點和突破方向。

　　而在廣州，今年在商業(yè)方面的主要動作除了兩個商業(yè)項目萬科云和萬科派之外，還有中國好商家和社區(qū)商業(yè)等活動。

　　唐激揚解釋，以前做社區(qū)商業(yè)往往是一個小區(qū)基本上都入住的時候才大量招商，結果往往一個小區(qū)入住一年以后很多商業(yè)還沒開業(yè)，所以萬科現(xiàn)在想在小區(qū)還在建設過程中，就提前招募商家。因此才有了中國好商家計劃。

　　“發(fā)出了社區(qū)好商家的招募令之后，我們發(fā)現(xiàn)1號店包括很多做生鮮的，他們主動會來跟我們聯(lián)系，因為他們要在線下布點”，唐激揚表示，這使得招商過程大大縮短，兩個月就完成了50%。

　　對于長沙的商業(yè)地產(chǎn)情況，蔡立彬則只是簡單地表示：“萬科里目前在長沙也已經(jīng)開展了，希望能夠用一到兩年的時間孵化得更好，讓它成為一個系統(tǒng)性的服務體系，能夠讓客戶真正體驗到萬科的社區(qū)是一個生活的社區(qū)，是一個服務的社區(qū)。”

　　事實上，在現(xiàn)場的老總之中，對于商業(yè)地產(chǎn)有最多話說的應該是10月1日剛剛開業(yè)佛山南海萬科廣場的李升陽。

　　李升陽直言，在項目開業(yè)之前自己心里也是忐忑不安，不知道開業(yè)當天到底會是什么情況。不過還好第一天的人流量就有21萬，尚比較滿意。

　　據(jù)其介紹，佛山兩個商業(yè)項目都位于城市的核心地段，因此人氣應該不錯。而且整個商場定位也是為普通人做更好的服務。李升陽表示，南海萬科廣場更像一個周邊三公里的大社區(qū)店。

　　李升陽稱，綜合體對第一次做的分公司來說，會犯很多的錯誤，佛山公司正在總結之中，相信下次再做會更從容。

　　以下為在張家界舉行的萬科2014年度媒體(華南區(qū))見面會深圳、廣州、東莞、佛山、長沙公司總經(jīng)理回答媒體提問的整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：前幾天深圳拍出了一塊龍華的地，當時萬科也在場，但萬科從始至終都在觀戰(zhàn)，沒有舉過牌，那么萬科今后在深圳的規(guī)劃是怎么樣的？

　　周彤：萬科是一個城市配套服務商，做住宅不是我們唯一的一個業(yè)務，所以這次龍華這個住宅用地拍得這么高，可售樓面價是26000元多每平，這是一個表面的價格。

　　首先我們非常佩服這個發(fā)展商的勇氣，也非常希望他能做得好，因為龍華這個片區(qū)確實是非常不錯的住宅片區(qū)。其實它拍高和我們拿不拿地是沒有關系的，因為我們還有很多的渠道和業(yè)務需要去做和發(fā)展。比如萬科的城市舊改項目還有很多，還有很多產(chǎn)業(yè)的項目、跟地鐵合作的項目，這些我們一直在做。

　　從今年來看，我們未來5年之內(nèi)的土地儲備是非常充足的，所以也請各位不用擔心，我們會發(fā)展得非常好。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到商業(yè)地產(chǎn)，我們知道廣州萬科今年在做中國好商家這樣的活動發(fā)展社區(qū)商業(yè)，你們在做這樣活動的過程中，與合作伙伴遇到了什么樣的故事，以及在跟社區(qū)商業(yè)招商、運營的過程中，想象空間有多大？這個模式會在多大范圍內(nèi)得到復制？第二個問題，請問唐總您是怎么走上跑步這條路的？您現(xiàn)在的成績是多少？

　　唐激揚：我先回答你第二個問題，萬科很多同事的跑步是在領導的引導下開始的，當然其實大家原來都喜歡運動，比如我的運動其實是很多的，只是跑步我沒有時間去，我比較愛好踢足球、騎車。因為郁總喜歡跑步，所以大家比較關注跑步。

　　其實在廣州區(qū)域，我們還有其他的傳統(tǒng)強項，比如自行車活動是我們經(jīng)常會開展的。后來發(fā)現(xiàn)，要踢球也好或者騎自行車也好，得一隊人，但跑步可以一個人，而且跑步的時候可以靜下心想很多東西，所以這有一種風潮，大家慢慢的也開始跑步了，確實對減肥也比較有幫助。

　　第一個問題，關于剛才談到的中國好商家和社區(qū)商業(yè)，其實背景是剛才強調(diào)的，就是萬科里。因為萬科里是萬科的一個新品牌，或者叫新的產(chǎn)品模式。在商業(yè)這一塊依然是很重要的就是客戶需要配套。以前做社區(qū)商業(yè)的時候，往往是一個小區(qū)基本上都入住的時候才大量地招商，我們發(fā)現(xiàn)如果這樣做的話，可能就不是很及時，往往一個小區(qū)入住一年以后，很多商業(yè)還沒開業(yè)，這個小區(qū)業(yè)主的生活需求滿意度也不是很高。所以我們現(xiàn)在是想在小區(qū)還在建設過程中，就提前招募商家，所以我們就發(fā)起了社區(qū)好商業(yè)的合伙人計劃。

　　過程中比較好玩的，最主要是互聯(lián)網(wǎng)對很多傳統(tǒng)商業(yè)帶來很多變化。發(fā)出了社區(qū)好商家的招募令之后，我們發(fā)現(xiàn)1號店包括很多做生鮮的，他們主動會來跟我們聯(lián)系，因為他們要在線下布點。以前我們招商，按照傳統(tǒng)的方式去招商的話，這些線上的商家對信息不是很清楚，我們現(xiàn)在通過線上發(fā)布，包括項目的推介，招募的效果非常好?，F(xiàn)在我們6個項目的前期招商工作，兩個月的時間完成了50%，后續(xù)還會繼續(xù)做，主力店也基本上都招募完畢了，這個效果非常好，我們后續(xù)也會繼續(xù)來做這件事情。

　　現(xiàn)場提問：佛山在全國的商業(yè)地產(chǎn)當中是非常有代表性的，因為其綜合體密度是全國最高的，佛山的人均儲蓄量也是比較多的，現(xiàn)在萬科的兩個項目都在血雨腥風的狀態(tài)中，您怎么評價萬科目前達到的這個成績？未來萬科在運營方面有怎樣的想法？

　　李升陽：你說佛山的綜合體密度是全國最高的，可以這么理解，可能是規(guī)劃中密度最高的，其實大部分規(guī)劃中的土地還沒拿到。目前開的場當然也比較多，但是萬科的這兩個項目地段是處于城市最中心的位置，對于這個位置，以及未來能夠聚集的人口效應，我們還是充滿信心的。

　　南海萬科廣場是10月1號開業(yè)的，第一天的客流量是21萬人，這個成績還是不錯的，后續(xù)還會有一些主力店陸續(xù)開業(yè)。我們本著一個原則就是為普通人蓋好房子，我們整個商場定位也是為普通人做更好的服務，其實南海萬科廣場更像一個周邊三公里的大社區(qū)店，所以目前來說它的經(jīng)營效果還是不錯的。

　　我們始終堅持是在不同的地段做不同的產(chǎn)品，我們未來2年之內(nèi)會有3到4個萬科里推出，這里面有我們的社區(qū)商業(yè)和社區(qū)學校，社區(qū)學校應該是在明年春季開學之前推出幾個，慢慢地在這一塊我們會做得更好一些。

　　現(xiàn)場提問：東莞南部灣萬科城這么大規(guī)模的項目，它的商業(yè)未來打算怎么運作？聽聞東莞是萬科在商業(yè)這一塊走得比較前的城市，東莞現(xiàn)在所有的土地在出讓的時候，商業(yè)比例要求也比以前大很多，萬科在社區(qū)商業(yè)未來的發(fā)展模式方面，是不是還有一些新的模式？

　　王海武：剛才對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)給我們描述了一個非常清晰的路徑。在過去的四五年間，在萬科的廣深區(qū)域，在社區(qū)商業(yè)或者是社區(qū)配套這個方面，經(jīng)歷了剛才講的三個過程，第一個是以松山湖的松湖中心為代表的生活廣場這一系列的產(chǎn)品，這是1.0的版本，比如有深圳的萬科紅、松山湖的松湖中心、塘廈的生活廣場和厚街的生活廣場。

　　第二個是松湖傳奇的生活匯，它與第一代更大的區(qū)別在于，無論體量還是組織形式，以及對社區(qū)配套更高的黏性和貼合度，都和之前有非常大的不同。在接下來3.0的版本里面，很多城市的老總都提到了萬科里這三個字，植入了社區(qū)學?；蛘哒f社區(qū)教育的核心模塊之后的，更全的社區(qū)配套，是我們最重要的發(fā)力點和我們的突破方向，這就是萬科里。

　　目前虎門萬科城正在緊鑼密鼓地安排有四個模塊，一個是傳統(tǒng)的生活廣場，有24000平米，目前的招商已經(jīng)進入到了次主力店的招商階段，超市和電影院都已經(jīng)完成了。第二個模塊就是社區(qū)學校，第三個模塊是和虎門鎮(zhèn)共建的健康中心，第四個模塊是運動中心，這四個部分組合在一起，是我們?yōu)槿f科里所賦予的更全面的未來構想，目前都在實施。

　　我們現(xiàn)在東莞已經(jīng)開業(yè)了4個生活廣場和萬科廣場，包括長安萬科廣場，現(xiàn)在不小心已經(jīng)是東莞管理商業(yè)面積最大的地產(chǎn)商，在東莞管理的商業(yè)面積超過20萬平方米。我們未來最重要的是如何做好服務，這個可能和過去傳統(tǒng)的一些業(yè)務有非常大的不同，細到保潔、對于客戶的照顧、包括溫度等等，都是我們需要矢志不渝去努力的方向，所以這是我們接下來在社區(qū)商業(yè)，或者是在地產(chǎn)上需要扎實努力的方向。

　　現(xiàn)場提問：郁總提到，萬科在選擇下一個時代的時候，會根據(jù)城市的人口導入、實業(yè)來判斷，萬科對未來的長沙是如何判斷的？長沙是一個庫存量非常大的城市，它目前庫存已經(jīng)有2000萬方，對于萬科在長沙目前有8個項目同開的前提下，萬科該如何面對這樣龐大供應量的現(xiàn)實？同時萬科里已經(jīng)在長沙出現(xiàn)了，在棚改繼續(xù)推進的過程中，萬科是不是會有類似萬科派或者是萬科云這樣的項目出現(xiàn)？

　　蔡立彬：萬科在長沙8年的時間，在2013年完成在長沙的布局，在眾多的板塊都已經(jīng)布置了不同的產(chǎn)品和不同的項目。從今年前三季度來說，因為之前的安排，所以三季度末的時候，我們成為了長沙的第一名，我覺得按照這個勢頭再往下走，可能還會再持續(xù)一段時間。

　　但是整個長沙的庫存量、供應量比較大，這種局面會持續(xù)一段時間。從長沙未來的破局來講，萬科里已經(jīng)在落地。從工業(yè)化的角度已經(jīng)在跟遠大聯(lián)合做工業(yè)化的產(chǎn)品，以保證我們未來的產(chǎn)品質量會有一個大幅的提升。萬科里現(xiàn)在在長沙很多的項目里面陸續(xù)在推，包括社區(qū)學校，我們夏天舉辦了一些夏令營，包括我們即將推出的4點半學堂，慢慢都會在市場上開放，我們希望這些小小的花蕾會在不遠的將來能夠開花結果。

　　從整個市場進入下半場以后，我們在長沙想做的更多的是一種體驗，要能夠跟客戶之間有更緊密的體驗的平臺，體驗的機會，讓大家能夠更了解我們，同時讓我們能夠更準確地了解到客戶的一些真實的需求。當然最后是一個服務的問題，我們希望在這樣的平臺上能夠有更真實的提供給客戶最需要的一些服務的內(nèi)容。

　　現(xiàn)場提問：當你們從職業(yè)經(jīng)理人的角色轉變成事業(yè)合伙人的時候，有什么變化嗎？同樣是管理崗位，周總覺得現(xiàn)在跟以前相比有哪些變化？第二個問題是關于萬科的企業(yè)文化方面，萬科的企業(yè)文化是“健康豐盛”，您覺得在公司里面，作為公司的負責人，您覺得運動給萬科帶來最大的改變是什么？

　　周彤：我先從輕松的問題回答。運動為我們工作帶來什么？在座的萬科領導都是喜歡運動的，當然運動者并不一定能把工作做好，但是我相信運動會給我們工作帶來快樂，會給我們工作帶來更多開心的體驗。所以我覺得運動一定要和工作結合起來，而不是說運動一定能把工作做好，這個邏輯不成立，但運動可能為我們帶來更多的家庭、生活、工作的開心和身體的健康。

　　關于事業(yè)合伙人給大家透露兩個事情。第一個事情是關于拿地，還是剛才談到的，為什么深圳我們這次不拿地了。我們現(xiàn)在拿地首先得過自己這一關，就是我們一定要跟投，拿地能不能賺到錢，這個成本大家算得非常細。如果我們自己沒信心了就不能冒然行動，因為拿了之后，我們自己還要把錢投進去。龍華那個地不要說郁總了，我們自己都不拿。

　　第二個，我們有一個項目合伙了以后，有一個很有意思的事情。原來我們做工地的辦公用房一般都是做板房，但是那次我們合伙了以后，大家開始琢磨，覺得板房挺貴的，咱們看周邊有沒有空置的農(nóng)民房租兩間來做工地辦公室，結果就給他們找到了，這個錢省的不多，但事業(yè)合伙為我們帶來了從基層一直到管理者對項目成本的關心，已經(jīng)到了這樣的程度。

　　事業(yè)合伙人確實給我們帶來很多變化，這個變化是逐步在發(fā)生。如果要總結一下，可能現(xiàn)在還不是一個非常好的時候，再過一兩年郁總會為我們總結事業(yè)合伙人為我們帶來了什么。

　　現(xiàn)場提問：萬科在長沙今年的前三季度一直是銷售冠軍，無論是銷售面積還是銷售額，尤其是在地產(chǎn)連鎖復制的時代，長沙萬科的在地性做得很好，那么明年長沙萬科會怎樣全面超越自己？在創(chuàng)新與變革的時刻，有沒有什么創(chuàng)新的思路可以在這里分享？

　　蔡立彬：2014年確實很不容易，長沙受到供給的影響出現(xiàn)的價格問題。在過往的三年價格是比較平穩(wěn)的，但確實是供給量比較大，所以影響了城市的一些好的表現(xiàn)。萬科在做單個的產(chǎn)品方面，確實結合了項目不同的特點，結合一些當?shù)氐奈幕兀覀兠總€項目從產(chǎn)品本身的效果來說，將會把包裝做比較到位。

　　現(xiàn)在確實壓力比較大，長沙公司的土地儲備有300萬平方米，從未來項目的個數(shù)和將來的布局，確實需要在2015年以后再去發(fā)力。這個發(fā)力的過程確實需要做一些變化，如果按照傳統(tǒng)的那些套路，可能很難能夠突出重圍。

　　會從幾個方面考慮，第一個技術方面還會繼續(xù)深耕，因為在長沙這樣一個板塊，我們覺得首置的產(chǎn)品，或者說為普通老百姓提供產(chǎn)品，這個需求量還是比較大，所以在這方面會更多的關心。另外從建造本身的技術、質量來講，我們會做一些變化，剛才談到了工業(yè)化的問題、精裝修的問題等等，都會帶來更大的幫助。

　　最重要的是服務，剛才也提到了，廣州區(qū)域在做萬科里，也就是社區(qū)商業(yè)這樣一些東西，目前在長沙也已經(jīng)開展了，希望能夠用一到兩年的時間孵化得更好，讓它成為一個系統(tǒng)性的服務體系，能夠讓客戶真正體驗到萬科的社區(qū)是一個生活的社區(qū)，是一個服務的社區(qū)。

　　現(xiàn)場提問：南海萬科廣場開業(yè)非?；鸨?，其實這也是萬科在佛山進入的首個商業(yè)，它代表了萬科在很多二三線的商業(yè)項目，有沒有一些沒有預料到的挑戰(zhàn)？

　　李升陽：10月1號是南海萬科廣場的開業(yè)，在開業(yè)之前，我們自己心里也是很忐忑的，郁總前一天就看了，我們張大也看了，當然他們也沒有打擊我，他們不斷地在給我打氣，我看得出來他們心里也挺忐忑的，能不能開得比較好，或者開得比較火爆。

　　我們犯的錯誤是非常多的，其實做綜合體對我們這樣的第一次做綜合體的分公司來說，會犯很多的錯誤，我們正在進行這樣的會談工作，相信以后我們再做萬科廣場系列的產(chǎn)品會做得更好一些，或者更從容一些。

　　關于商業(yè)這一塊，其實在佛山我們兩個萬科廣場無論地段還是位置，或者周邊的人口，都是無可爭議的中心。最重要的是在于我們怎么運營好。把商業(yè)開火爆其實并不是特別難，按時開業(yè)也不是特別難的事情，要看怎么樣運營得更好。南海萬科廣場開業(yè)之后它會更好一些，包括我們的標識系統(tǒng)，包括一些新的商店開業(yè)，甚至包括服務會越來越好。

　　消費體驗是集團一個很大的戰(zhàn)略，購物中心僅僅是消費體驗的一個模塊而已，其實在整個廣深區(qū)域，我們會有萬科廣場系列的產(chǎn)品，會有萬科里的產(chǎn)品。在佛山我們?nèi)f科廣場有兩個，萬科里會有3到4個會推出來。購物中心里面關于體驗式消費怎么體現(xiàn)，我們跟其它的公司更大的區(qū)別在于，我們的服務是做得比別人更好一些，我們怎么讓客戶享受到更極致的服務。

　　打個比方，其實在我們的商場里面，每層都會有一個充電的區(qū)域，客戶充電是免費的，你把手機放進去以后，直接按個密碼，把手機鎖在箱子里面充電，然后你放心地去逛街，回來之后就可以拿起手機走人。所以我們是怎么樣為客戶做到更加極致的服務。

　　對話萬科張家界之一 郁亮：對實業(yè)精神這事特別關注

　　對話萬科張家界之二 張紀文：從客戶角度重構產(chǎn)品