我們有一堆的新產品是從客戶的角度重構的產品，將會從整體慢慢但不可逆轉地改變萬科整個基礎的產品體系。

　　編者按：2014年，是萬科30周年。這個秋季，萬科在全國不同的地方為自己邁入“而立之年”舉行了好幾場慶?；顒?。

　　而10月25日，萬科總裁郁亮攜主管廣深大區(qū)的集團副總裁張紀文，及廣州、深圳、佛山、長沙、武漢等多個區(qū)域公司的總經理，在張家界與受邀的諸多媒體進行了一次“長對話”。

　　觀點網 自廣州與深圳一起成立廣深大區(qū)之后，萬科集團副總裁張紀文則成為直管該大區(qū)的管理層。

　　不過，和總裁郁亮，以及一線公司的諸多老總相比，張紀文顯得頗為低調，甚少出席公開活動與媒體互動。

　　但在10月25日，萬科2014年度媒體(華南區(qū))見面會上，張紀文卻展現了驚人的“話語”權。在接受一位記者的提問后，張紀文的回答時長足以等同一次中小型演講。

　　而在回答之中，也充分顯示了張紀文對于萬科產品的全面認識。

　　對于養(yǎng)老地產產品，張紀文稱，萬科的養(yǎng)老地產嘗試起源于廣州大區(qū)，地點則在海南三亞。不過，因萬科從2011年就此做了一個五年規(guī)劃，現在還不到對外透露的時候。

　　但張紀文也直言，養(yǎng)老地產的模式雖然多，但不管“想”通哪種都不會很難，因為中國的聰明人也很多，但真正能“做”得通的才會有一定難度。

　　另一類產品是廣州今年最惹人注意的兩個商業(yè)項目，萬科云和萬科派。

　　按照張紀文的解釋，萬科云和萬科派并不僅僅是廣州兩個項目的名稱，而是萬科對于自己旗下兩種不同定位的產品的名稱。

　　比如，萬科派就是萬科做在地鐵上蓋的公寓，萬科做這種公寓除了建設之外，還會參與經營，或者是完全主持經營。

　　“未來的三年我們有超過30個這樣的項目在16個城市出現”，張紀文稱廣州不過是這系列產品的開端。

　　萬科云則是“產業(yè)集聚”。張紀文舉例稱，之前在深圳做的前海公館就是這種產品的前身。

　　其解釋稱，雖然也是商業(yè)寫字樓，但其他開發(fā)商做需要3-5年，而萬科1年就做好了，主要是因為“這個項目在并沒有完工的時候，所有的合作者都已經完成了跟我們共同構建這個社區(qū)”。

　　“這是一個非常有創(chuàng)意的產品，從表面上來看像一個寫字樓，可是從運營管理來說，它不是單一股東管理的寫字樓，而是一個所有參與到這個項目里面的參與者都能參與的寫字樓，是一個產業(yè)集聚。”張紀文稱，廣州的兩個萬科云是集團該系列產品的第四和第五個項目。

　　此外，張紀文還透露，萬科還有一個計劃叫“萬科里”。萬科里是城市首改社區(qū)中心，也是城市首改社區(qū)的品牌。

　　不管是萬科云、萬科派還是萬科里，張紀文最終表示：“有一堆新產品是從客戶的角度重構，將會從整體慢慢但不可逆轉地改變萬科整個基礎的產品體系。”

　　以下為在張家界舉行的萬科2014年度媒體(華南區(qū))見面會張紀文回答媒體提問的整理實錄：

　　現場提問：郁總也說了要做城市配套服務商，萬科在廣州有兩個商業(yè)項目，分別是萬科派和萬科云，都引起了比較大的市場轟動，這是萬科第一次在廣州做商業(yè)項目，在這種市場已經成熟，公寓產品在廣州賣得不是特別好的情況下，怎么樣能夠脫穎而出？

　　第二聽說萬科最近在廣州還有兩個轟動性的東西，一個是要做包租公，還有一個是要做學校，也想聽張總講一下這方面的情況。第三個是杭州和青島的養(yǎng)老地產都做得挺好，但是在廣州遲遲沒有動靜，不知道萬科在廣州有沒有一些打算？

　　張紀文：我先從第三個問題答起，昨天晚上我們在區(qū)域的合伙人群里邊曾經探討過這個問題，第一個跳出來點贊并且愿意把這件事情執(zhí)行下來的是廣州公司，大概是什么意思呢？當我們進入到這個階段的時候，就是點贊并且會參與的，離大家能看到的時候就不太遠了。

　　其實萬科做養(yǎng)老地產，最早開始做的是廣州區(qū)域，地點在海南。如果大家下次再去海南，可以看到今年在三亞還能賣房，并且入住最多的項目是萬科的養(yǎng)老地產。這是萬科從2011年開始做的一個大的五年計劃，這個五年計劃出來以后真正面對大家的時候，大家可以看到更多的東西，這是我們這三年來在做的事情。如果大家有意愿的話，歡迎來試住。

　　養(yǎng)老地產整體的發(fā)展對中國來說有很多嘗試者，但是無論用哪種方式，想通這件事情一點都不難，因為聰明人太多了，但做通這件事情是很難的。

　　我們今天不去談模式或者其它的問題，因為單談這個也許需要8個小時，只是說這件事情以后在廣州一定會開始，而且很快就會做。至于做的是什么樣，歡迎大家到三亞看看。

　　萬科在廣州做了兩個商業(yè)項目，萬科派和萬科云。萬科做商業(yè)這個事情看怎么分類，因為我們做的是城市的地產，城市如果有商業(yè)，在不動產的角度來說我們一定會做，這是城市的重要組成部分，人并不是每天躺在家里的，正常的人都會有正常的社會活動，而一個城市的社會活動是由各種不同的不動產及各種不動產的業(yè)態(tài)、經營方式共同完成的，萬科都會在這些過程中扮演好自己的角色。

　　大家所看到的以你們的角度那叫商業(yè)地產，這觸及了兩個非常重要的產品，一個產品觸及了萬科派，一個產品觸及了萬科云。我借這個機會也給大家講講什么是萬科派。

　　萬科派是萬科做在地鐵上蓋的公寓，萬科做這種公寓除了建設之外，還會參與經營，或者是完全主持經營。萬科會用更多不同的業(yè)態(tài)，為生活在一個城市里邊的人的居住的不同需求提供可能性，并且提供服務，既提供產品也提供服務。所以不能說這個城市里不買房的人就不是萬科的客戶。我們既然是城市配套服務商，就想為城市的生活做服務，我們的客戶就是生活在這個城市的人群，當他所需求的跟不動產相關，萬科就會嘗試去做，為他們創(chuàng)造一種新的可能性。萬科派是租賃的住宅里邊非常重要的一個產品，只是聚焦在萬科派這個產品的時候必須是地鐵上蓋。

　　今年大家可能從廣州看到了這一個項目，未來的三年我們有超過30個這樣的項目在16個城市出現。大家不用去關心租賃方式是什么，我們只關心從客戶的角度是租賃。

　　我們的公寓里邊除了這種東西，一個月以前還在廈門開了第一個城市級和社區(qū)級的公寓。當然因為量不大，所以處于瘋搶狀態(tài)，但這體現了我們做的另外一件事情，即當我們的客戶居住在這個城市，有居住需求的時候購買住宅只是其中的方式之一。

　　希望大家能了解到，我剛才在談這些東西的時候，都沒有說萬科的產品是什么，而是說城市的人群需求是什么，這是我們定義未來萬科的產品非常重要的一個改變，我們將會從客戶的角度定義產品，根據客戶對產品的需求來定義萬科的產品。

　　接下來講到萬科云。萬科云是做產業(yè)集聚的，這個產品曾經有過0.5版本，我不知道在座有多少人去過前海公館，前海公館以非?？斓乃俣龋萌齻€月的時間集聚起來，并且到一年左右就能完全實現所有的同類型行業(yè)或者所有同類型相關行業(yè)的產業(yè)集聚，完成這個過程與傳統(tǒng)做寫字樓是完全不同的概念，如果做一個傳統(tǒng)的寫字樓需要3年到5年的時間，而我們只用了1年時間。這個項目在并沒有完工的時候，所有的合作者都已經完成了跟我們共同構建這個社區(qū)。當然它還只是一個0.5版本，因為畢竟是在前海，所以不需要重新啟動，這里的需求大過供給就很容易做到這一點，速度之快超過我們的想象，這跟項目在前海有很大的關系。

　　第二個會真正面世的萬科云也是在深圳，而廣州的兩個萬科云會是第四個和第五個，我不再提萬科云叫寫字樓。可能從外表上看是寫字樓，其實骨子里面已經完全不同，因為所有的萬科云是在想做的時候，跟所有的參與者共建起來的。共建什么呢？在深圳的萬科云位于留仙洞，深圳是設計之都，這個萬科云將會籌建出一個全球最大的設計中心，萬科是其中的締造者，也是其中的服務者，也是其中的委托管理者。當然，萬科還是骨子里的開發(fā)商。

　　這是一個非常有創(chuàng)意的產品，從表面上來看像一個寫字樓，可是從運營管理來說，它不是單一股東管理的寫字樓，而是一個所有參與到這個項目里面的參與者都能參與的寫字樓，是一個產業(yè)集聚。我相信未來任何最新奇的建筑，當要想做出來的話，這個產業(yè)集聚起來的產業(yè)集群可以完成。

　　巨大的差異在什么地方，像這樣的產業(yè)集群，70%的租賃者或者叫合伙者、使用者是個人。很多人可能說這是對小微企業(yè)的培養(yǎng)，我們不用小微企業(yè)這種說法。在互聯網去中介、去核心、去精英化的過程中，每一個負責設計的人都有他自己的一片天空，我們只是為所有這些有自己的夢想、有自己天空的插件提供主板，我們負責把他們聯絡起來，用不同的愛好、不同的需求、不同的能力，共同搭建一個比他們單獨能做到的更大的事情，更好的事情。

　　最后剛才說的萬科學校核心詞是“萬科里”，如果大家有興趣的話，還可以聽到“萬科城”“萬科驛”，我們有一堆的新產品是從客戶的角度重構的產品，將會從整體慢慢但不可逆轉地改變萬科整個基礎的產品體系。萬科里是什么呢？萬科里是城市首改社區(qū)中心，也是城市首改社區(qū)的品牌。

　　建一個城市首改社區(qū)，萬科最早的這個夢想來自于2010年，最早參與這個夢想的兩個人今天都在臺上坐著，當然大夢想是右邊這位。我們2010年在東莞干了一件事情，在長安拍下了今天的長安萬科廣場，很多人說萬科進入了商業(yè)。不是，今天我告訴大家，萬科進入了一個夢想。為什么？很簡單，從城市的角度來說，從客戶的角度來說，居住僅僅是一部分，大家更需要的是一個社區(qū)，這個社區(qū)需要解決吃的問題、喝的問題，要解決孩子教育的問題，要解決老人休閑的問題等所有問題，包括解決社交的問題。

　　過去的十幾年萬科非常賺錢，跟所有全國的地產商一樣的賺錢，在這些賺錢的過程中當然希望只要賣房子就好了?？伤袕V告說“我們不僅僅是賣房子，我是賣生活”，而我們不想騙人，但是必須從一點一滴做起。那個項目我們想開始做的是生活在一個社區(qū)，先來解決所謂的社區(qū)配套的問題。

　　配套這個詞今天萬科幾乎不用了。為什么？對于在那里吃飯的人，住在那里是配套，對于住在那里的人，吃飯是配套，這都是產品的核心，都是產品的重要組成部分。今天如果給你一個手機是沒有屏幕的，或者不能打電話，你絕對不接受。因為這些都是必不可少的。

　　當我們拿到那塊地之后經過了四年的時間才開，為什么？原因很簡單，當拿到的時候，我們發(fā)現不會做。不會做我們就學，從小的學起。我們在做什么呢？我們要做的事情其實很簡單，就是社區(qū)的1.0版本，社區(qū)的最基本配套。東莞今年的市場非常差，以前東莞市場第二名、第三名加起來銷售大概跟東莞萬科差不多，今年東莞排名第二到第七加起來可能跟萬科差不多。是因為我們過去這幾年做了鋪墊，雖然市場差，但萬科的客戶并沒有少，依然開盤一個月左右基本賣完

　　大家說，你到底做對了什么？萬科做了一個非常簡單的事情，我們的產品是從客戶的維度切分的，所以我們做的是客戶需要的產品，而不是說“我很能，你要嗎”？

　　萬科云的1.0版本是東莞公司做出來的，可能很多同事去看過松山湖中心，松山湖中心所有的經營者都能賺錢，可我們幾乎顛覆掉了傳統(tǒng)，做很多的中心，并且成功了。我們同時開了塘廈的項目，同時開了厚街的項目，突然大家說好像萬科也會做商業(yè)了。我告訴大家，四年前我們一點都不會，骨子里覺得自己都不會，但是今天我會說我們能做得更好。

　　我們又做了2.0版本，其實這些版本的差異很簡單，我們會根據客戶的需求來做轉變，我們已經開了一個項目叫松山湖傳奇，很多人都會說那個地方為什么就萬科能賣得好，隔壁就賣的很差？其實原因很簡單，做別人沒有做的事情，2.0版本的萬科里。

　　當然，前兩天虎門項目賣得非常好。因為從虎門開始整個區(qū)域有54個項目，萬科里推出的是3.0版本。3.0版本不再僅僅是鄰里中心或者社區(qū)商業(yè)。3.0版本核心是萬科社區(qū)學校。

　　萬科社區(qū)學校是一個夢，這個夢實際上是從四年前開始做起的，最早做長安項目時候開始做的。四年前剛剛做這個事情的時候，我們干了另外一件事情，干得非常笨，但一開始走對了路。我們選擇了對社區(qū)學校最有意愿的合作者來打造最好的社區(qū)學校。社區(qū)學校并不是應試教育里面的學校，一個小孩從3到12歲之間，學校的教育、傳統(tǒng)的學校對孩子的教育只占20%，80%的部分在家庭完成?？墒羌彝ズ苊?，怎么辦呢？于是小孩被關在家里，小孩成功地被保姆和爺爺奶奶教育。

　　萬科做什么？萬科說，如果你住在萬科的社區(qū)，社區(qū)將會把教育跟家庭、學校共同分擔下來，我們?yōu)槿f科的社區(qū)提供一個另外不同的教育空間，這是萬科社區(qū)學校要做的。四年前我們做的第一個萬科社區(qū)學校的第一個產品是什么？夏令營。今天我可以跟大家說，在珠三角最好的夏令營是萬科的。我們的夏令營非常棒，我們?yōu)檫@個夏令營不斷地培養(yǎng)出非常好的合作者，并不是培養(yǎng)出我們做夏令營的部門。

　　2014年，我們的夏令營總人數是多少呢？在整個廣州區(qū)域是8000個小孩。明年我們大致會做到多少呢？最終肯定會做到5位數以上。

　　我們?yōu)樯鐓^(qū)提供了非常重要的小孩的教育，但夏令營并不是這個產品的唯一，只是一種非常重要的戶外教育。在戶外教育里邊，萬科社區(qū)學校的小孩將會接受到什么？一個簡單的例子，如果小孩出去在街上的時候大人會陪著，如果大人不在的時候就會告訴他千萬不要跟陌生人講話，這個教育是不對的。這個教育應該是碰見陌生人該怎么講話。我們所有的小孩現在絕大多數都沒有受過應急教育，碰見水災，碰見應急的狀況到底該怎么做？沒有經過這種教育?？墒沁@些教育學校是不教的，家長很忙也不教，甚至家長都不懂該怎么辦。我們會做社區(qū)的基礎教育。

　　今年我們會開始做連續(xù)的周末教育，不再僅僅是夏令營和冬令營，還會有假日營和周末營。我們第一個周末營已經在過去三周開起來了。很遺憾，我們能夠提供的學位有限，因此被快速的撐滿了。我們做什么？我們做小孩的基本能力培訓，而這種培訓將會在每個季度，在城市級的萬科城市營地里做比賽。

　　萬科是想搞教育嗎？不。我們回到最初的話題，當一個社區(qū)里客戶有需求，同時又有人愿意做的時候，萬科為無論有需求還是有能力的提供接口。我們提供主板，當然在這塊主板上萬科是重要的貢獻者，也是重要的規(guī)則制定者。萬科有清晰的導向，什么做什么不做，萬科會清晰地鼓勵并且創(chuàng)造這樣的條件，使得更多有意愿參加學習，有意愿教的人參與其中。

　　在這個學校有兩樣東西始終是我們要做的。第一個是戶外教育，在城市、社區(qū)倡導的并不簡單是健身這件事情，而是倡導一個社區(qū)能夠從小孩開始，將自己跟身邊所處的自然、社群融為一體，不要是關了門打開書本，或者是關了門打開電腦屏幕。戶外教育這一塊是獨立的教育體系，它是教育的一部分，包括戶外能力、戶外參加活動的興趣、培養(yǎng)自己基礎的能力。

　　第二項是科技。在一個月以前我們做了一期非常棒的科技兒童營，8歲到9歲的小孩利用兩周的時間。家長們看到的時候說你們怎么能做到的？如果有一個好的社區(qū)，小孩永遠比家長想的要能做到的多得多。

　　回過頭來說住宅始終是萬科最主要的部分，但是萬科不僅僅是提供居住，萬科提供的是社區(qū)生活。在社區(qū)生活中間，居住、教育都是非常重要的一個部分。借這個機會我回答一下工業(yè)化的問題，如果大家仔細地去萬科的樓盤看看，我們比2008年最大的改變就是幾乎沒有質量投訴，為什么？大家去現場就可以看到，工業(yè)化只是制造方式，這個制造方式對我們來說，是所有現在開始建的不動產的及格線。經過這么多年積累，我們站在了跟很多同伴不一樣的平臺，我們也非常希望他們能共同遵守這個平臺，給未來大家共同的客戶提供更多的、質量更高的產品和環(huán)境。

　　現場提問：之前萬科說要做一個3D打印的房子，不知道什么時候能實現？

　　張紀文：首先我必須誠實地告訴你，3D打印我一直在仰望，我們有一個專門的團隊在做這件事情。非常抱歉，我如果知道要問這個問題，我會先問一下他們，但是因為現在背靠背了，他們在做他們擅長做的事情，我不是他們的管理者，而是合作者，在目前他們還沒有找到我?guī)椭麄兪裁?，所以對他們我也沒有資訊。

　　但是就這件事情來說，我相信萬科過去10年在新技術開發(fā)這一塊，一直走在行業(yè)甚至超越行業(yè)的前頭，我也相信我的伙伴們會有能力在他們認為合適的時候把這個事情推出來。

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