卓爾發(fā)展調(diào)整業(yè)務(wù)重心更多可能是因?yàn)橹鳡I(yíng)的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)收益開始走下坡路。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 于中期報(bào)告中披露業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整思路之后的第四個(gè)月，卓爾發(fā)展迎來了業(yè)務(wù)調(diào)整上進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　10月22日晚間，卓爾發(fā)展發(fā)公告稱，擬將旗下從事商業(yè)物業(yè)的正安武漢及武漢卓爾城分別通過出售和股權(quán)置換的方式進(jìn)行剝離。

　　此外，通過股權(quán)置換的方式，卓爾發(fā)展將獲得武漢金控投資、武漢擔(dān)保投資及武漢陸港中心3間子公司的所有股權(quán)，并將獲得3家目標(biāo)公司持有的倉(cāng)儲(chǔ)、物流和金融服務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)。

　　上述交易正與卓爾發(fā)展2014年中期報(bào)告中的描述吻合——“本集團(tuán)正在考慮將現(xiàn)有業(yè)務(wù)作出戰(zhàn)略調(diào)整，通過引入戰(zhàn)略伙伴或資產(chǎn)剝離的方式，降低非核心地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在整個(gè)集團(tuán)的比例，集中資源發(fā)展由開發(fā)和運(yùn)營(yíng)大型消費(fèi)品批發(fā)商場(chǎng)誕生而來的增值服務(wù)，如倉(cāng)儲(chǔ)、物流、電商和金融服務(wù)。”

　　出售與置出商業(yè)物業(yè)

　　根據(jù)10月22日公告，卓爾發(fā)展間接全資附屬公司卓爾香港擬將持有的正安武漢48%股權(quán)售予卓爾商業(yè)。同時(shí)，卓爾香港將促使正安武漢3%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給卓爾商業(yè)或其指定購(gòu)買人。待售股份及余下股權(quán)的總代價(jià)為5.86億元。

　　換言之，當(dāng)出售協(xié)議完成后，正安武漢將不再為卓爾發(fā)展的附屬公司，而卓爾商業(yè)共計(jì)持有正安武漢51%股權(quán)。

　　除此之外，卓爾發(fā)展另一全資附屬公司卓爾投資集團(tuán)還將向卓爾控股轉(zhuǎn)讓武漢卓爾城的全部股權(quán)。作為代價(jià)，卓爾控股有條件同意轉(zhuǎn)讓武漢金控投資、武漢擔(dān)保投資及武漢陸港中心的全部股權(quán)予卓爾投資集團(tuán)，同時(shí)支付1520萬元予卓爾投資集團(tuán)。

　　無論是通過出售還是股權(quán)置換方式，此番被卓爾發(fā)展剝離的兩個(gè)主角正安武漢和武漢卓爾城都有一個(gè)相同的特點(diǎn)，業(yè)務(wù)均屬于商住物業(yè)。

　　資料顯示，正安武漢主要從事商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展和管理，目前擁有位于武漢市江漢區(qū)一塊總地盤面積約9977平方米的土地，被規(guī)劃成高檔商業(yè)樓宇，總規(guī)劃面積為97203平方米。

　　而武漢卓爾城則主要從事展覽、酒店、商業(yè)、物流及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的投資及管理。

　　就剝離商住物業(yè)理由，卓爾發(fā)展方面表示，此次訂立重組協(xié)議是主營(yíng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整的一部分，并期望通過注入目標(biāo)公司持有的倉(cāng)儲(chǔ)、物流和金融服務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)，同時(shí)剝離商住物業(yè)發(fā)展相關(guān)項(xiàng)目，藉以鞏固及加強(qiáng)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　為批發(fā)市場(chǎng)提供增值服務(wù)

　　根據(jù)卓爾發(fā)展所述，大動(dòng)作剝離商業(yè)物業(yè)，無非就是想集中資源發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)、物流、電商和金融服務(wù)等與大型批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)的增值服務(wù)。

　　“在戰(zhàn)略發(fā)展方向和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)策略上，將在注重現(xiàn)金流的同時(shí)，將資源集中到集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，以全國(guó)性的商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)為依托，積極探索和發(fā)展相關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)、物流、電商和金融服務(wù)，將集團(tuán)逐步轉(zhuǎn)型為以批發(fā)市場(chǎng)為平臺(tái)，同時(shí)提供各種相關(guān)增值服務(wù)的綜合性控股集團(tuán)。”卓爾發(fā)展透露稱。

　　而此次通過股權(quán)置換獲得的武漢金控投資、武漢擔(dān)保投資及武漢陸港中心3家公司可以說是正中其下懷。

　　資料顯示，武漢陸港中心主要從事運(yùn)輸行業(yè)的物業(yè)投資及發(fā)展、貨倉(cāng)服務(wù)及貨品進(jìn)出口。武漢擔(dān)保投資主要從事為企業(yè)提供貸款擔(dān)保服務(wù)，以及為企業(yè)家提供創(chuàng)業(yè)貸款擔(dān)保及個(gè)人貸款擔(dān)保。而武漢金控投資主要從事向卓爾發(fā)展的批發(fā)商戶提供顧問及財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)。

　　事實(shí)上，卓爾發(fā)展選擇倉(cāng)儲(chǔ)物流、電商金融服務(wù)作為轉(zhuǎn)型的方向，其中一大原因無疑是有利可圖。

　　“這不失為一個(gè)‘有潛力’的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”戴德梁行中國(guó)區(qū)工業(yè)級(jí)物流地產(chǎn)部主管蘇智淵分析稱，以倉(cāng)儲(chǔ)物流為例，這個(gè)行業(yè)剛起步不久，仍處于供需缺口巨大、租金回報(bào)率可觀的階段。

　　中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)就指出，截至目前，中國(guó)現(xiàn)代化的物流設(shè)施約1400萬平方米，僅占現(xiàn)存設(shè)施供應(yīng)總量6.8億平方米的2%。從價(jià)格端看，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的供不應(yīng)求已推動(dòng)平均租金連續(xù)18個(gè)季度上漲，且網(wǎng)購(gòu)規(guī)模越大的城市租金漲幅越大。

　　另有相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，普通物流設(shè)施的回報(bào)率達(dá)6.5%-7%，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)的回報(bào)率達(dá)8%-11%。

　　利潤(rùn)或是卓爾發(fā)展進(jìn)行轉(zhuǎn)型的一大誘因，而有分析人士又指出，卓爾發(fā)展調(diào)整業(yè)務(wù)重心更多可能是因?yàn)橹鳡I(yíng)的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)收益開始走下坡路。

　　根據(jù)卓爾發(fā)展中期報(bào)告顯示，今年上半年，該集團(tuán)物業(yè)銷售的營(yíng)業(yè)額大幅減少，主要由于交付的總面積顯著減少50.70%至7.09萬平方米。

　　其中，漢口北項(xiàng)目的已售建筑面積減少79.9%至7119平方米；卓爾第一企業(yè)社區(qū)·武漢總部基地已售建筑面積減少83.2%至6658平方米；卓爾生活城·湖畔豪庭已售建筑面積減少83.1%至1.16萬平方米。

　　與此同時(shí)，上半年毛利率相對(duì)低得多的第一企業(yè)社區(qū)·武漢總部基地、卓爾生活城項(xiàng)目及武漢客廳等項(xiàng)目成為業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力，以致上半年卓爾發(fā)展的毛利減少50.4%至2億元，毛利率由46.9%降至41.5%。