未來的戰(zhàn)略是整個中糧置地是以商業(yè)綜合體為主線，在一線城市的稀缺位置上做酒店要看商業(yè)機(jī)會。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 9月28日，中糧置地宣布，其位于北京的高端酒店項(xiàng)目--北京長安街W酒店正式開業(yè)。

　　資料顯示，北京長安街W酒店坐落于北京市中心城區(qū)，毗鄰東單商圈、國貿(mào)商圈和第一使館區(qū)。酒店總建筑面積達(dá)62,805平米，共設(shè)有353間客房。

　　中糧方面表示，近五年來，公司與國際一流的酒店管理集團(tuán)合作，成功改造、開發(fā)了一批酒店項(xiàng)目，包括北京長安街W酒店、北京華爾道夫酒店、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店。

　　事實(shí)上，中糧在北京改造的第一家酒店是北京華爾道夫酒店。據(jù)中糧置地董事長周政介紹，華爾道夫酒店是今年2月在北京開業(yè)的，至今運(yùn)營不過半年時間。其表示，該酒店開業(yè)時恰逢中國出臺了一系列的調(diào)控政策，包括多消費(fèi)的限制等等，這的確使得酒店的業(yè)績增長比預(yù)期稍慢，但從目前客戶的反饋和市場信息來看，對其未來成為北京前三的酒店還是充滿信心的。

　　剛剛開業(yè)的長安街W酒店也是從一個四星級的酒店改造而來，不過比較特殊的是，被中糧“舍棄”的四星級酒店是該集團(tuán)旗下的自有品牌。

　　歷史資料顯示，長安街W酒店的前身名為凱萊大酒店。凱萊酒店是中糧集團(tuán)香港有限公司于1992年在港投資建立。部分物業(yè)歸入到中糧置地上市公司中。凱萊專業(yè)從事酒店投資、管理及顧問咨詢。20年來，凱萊酒店集團(tuán)在國內(nèi)外迅速擴(kuò)張。其中，1996年成立的三亞凱萊度假酒店，是中國第一座五星級度假酒店。

　　但近些年來，凱萊酒店在中糧的表現(xiàn)不佳。凱萊酒店管理品牌在中糧集團(tuán)酒店板塊的地位一直處于下降趨勢。此前甚至有消息稱，中糧置地執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石計(jì)劃將旗下酒店資產(chǎn)剝離。

　　在2009年11月，三亞凱萊度假酒店改擴(kuò)建后，已被重新命名為美高梅金殿，管理方也由凱萊酒店管理集團(tuán)更改為釣魚臺美高梅酒店管理集團(tuán)。

　　2010年8月，在北京經(jīng)營了20年的凱萊大酒店主體正式拆除，經(jīng)4年的開發(fā)建設(shè)之后，正式變身為W酒店，而酒店管理方也成為全球知名酒店管理集團(tuán)喜達(dá)屋。

　　為此，中糧置地舉行了一個盛大的開業(yè)儀式，來宣告這個中國大陸第二家W酒店的亮相。

　　在接受媒體采訪時，負(fù)責(zé)酒店業(yè)務(wù)的中糧置地副總經(jīng)理姚長林表示，一定會把W酒店和WA酒店（華爾道夫酒店）經(jīng)營成為北京酒店的前三位。

　　除了姚長林之外，當(dāng)天中糧置地旗下另一主要商業(yè)品牌大悅城的負(fù)責(zé)人、中糧置地總經(jīng)理韓石也出現(xiàn)在現(xiàn)場。

　　韓石再次表示，隨著日前6個大悅城注入，中糧置業(yè)已經(jīng)成為中糧系旗下唯一的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營平臺。

　　韓石稱，這6個大悅城的租金收入都有不錯的表現(xiàn)，未來可為中糧置地的業(yè)績提供很好的基礎(chǔ)。

　　此外，周政也表示，大悅城這一綜合體品牌，將是中糧置地對外發(fā)展的主要方式，而中糧置地未來酒店的拓展也會依托大悅城為主體。

　　當(dāng)然，中糧置業(yè)也不排除發(fā)展單個酒店項(xiàng)目，但周政強(qiáng)調(diào)，這樣的項(xiàng)目一定是在一線城市的核心區(qū)域，對市場極有把握。

　　以下為北京長安街W酒店開業(yè)現(xiàn)場中糧置地管理層采訪整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：最近北京很多酒店都在降星，但中糧的兩個酒店都升星了，在這個大背景下，公司是怎么考慮的？現(xiàn)在反腐敗似乎也影響了一些五星級酒店的收入，你們怎么看待這個問題？

　　周政：在北京，我們認(rèn)為酒店業(yè)競爭同質(zhì)化現(xiàn)象還是比較重的，所以在進(jìn)行酒店的設(shè)計(jì)、戰(zhàn)略性思考的時候，我們集團(tuán)非常認(rèn)真地研究了國際、國內(nèi)的，尤其一線大城市的發(fā)展歷史。如果在一個城市，尤其是在北京這樣的城市要根據(jù)所在的區(qū)域進(jìn)行分析，W酒店的位置我們是認(rèn)真地進(jìn)行過戰(zhàn)略分析。

　　從長遠(yuǎn)來講，北京作為一個國際化的城市，需要真正是有個性、有良好的品牌定位的酒店，所以要把酒店的產(chǎn)品設(shè)計(jì)好，把它做好。另外更重要的一方面，接下來中糧的酒店管理團(tuán)隊(duì)和喜達(dá)屋酒店管理公司，在管理和服務(wù)上會眼于客戶的需求，包括怎么樣給客戶一種體驗(yàn)感強(qiáng)，讓我們的服務(wù)使得客戶滿意，這里面有很多的工作是可以做得更好的。

　　目前酒店競爭比較激烈，有些要降星，或者有些經(jīng)營不好。我們認(rèn)為在北京要定位正確、產(chǎn)品的品牌選得好，從設(shè)計(jì)的時候定位準(zhǔn)目標(biāo)客戶，然后把產(chǎn)品做好，下一步把服務(wù)做好。我們對此是非常有信心的，包括在客房的單價、客房的質(zhì)素、出租率方面都非常有信心。關(guān)鍵是這個時候能真正做出讓客戶感覺到這個酒店是我需要的定位，服務(wù)讓我感覺到是滿意的，感覺到物有所值的，那么這個酒店就是成功的。

　　比如中糧在三亞的瑞吉和米高梅兩個酒店，在整個市場競爭這么激烈的情況下，也一直保持兩位數(shù)以上的增長。如果說我們?nèi)〉昧艘恍┻M(jìn)步的話，首先是戰(zhàn)略上的定位，包括設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、選擇管理公司是正確的；第二是在運(yùn)營管理上，要怎么樣把員工管理好，因?yàn)橥ㄟ^員工服務(wù)客戶。在中國的品牌酒店，有很多可能是品牌好但管理不行，因?yàn)橛玫氖侵袊鴨T工，而中國員工和酒店的管理脫節(jié)，這些員工沒有理解國外品牌的理念。有些同樣品牌的酒店，在不同城市的表現(xiàn)完全不一樣，也是因?yàn)楣芾頉]跟上。所以除了戰(zhàn)略層面之外，在管理上我們也非常重視。

　　對于酒店的發(fā)展，我們覺得一些調(diào)控政策對W酒店雖然會有影響，但還是充滿信心的。

　　現(xiàn)場提問：公司認(rèn)為今年第四季度以及未來一至兩年，北京等一線城市酒店市場會不會回暖？客房單價有沒有逐漸上升的趨勢？

　　姚長林：北京的酒店這幾年發(fā)展還是挺快的，特別是五星級酒店，發(fā)展的速度也比較迅猛。近幾年北京有將近7家酒店新開業(yè)或即將開業(yè)，而W酒店就在這種背景下開業(yè)了。

　　一個酒店的發(fā)展，盡管是和大的宏觀形勢密切相關(guān)，但更重要的是產(chǎn)品、定位，包括所處的區(qū)域位置，這對一個酒店來說是非常重要的。目前受到一些宏觀政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，北京的酒店確實(shí)出現(xiàn)了下降的趨勢，我覺得這個趨勢在很短的時間里面要迅速扭轉(zhuǎn)還是有難度的。但是有特色的酒店，有精準(zhǔn)定位的酒店，也一定會在這種市場當(dāng)中有自己獨(dú)特的表現(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：W酒店的客房單價在北京會處于什么樣的水平？

　　姚長林：我們正在和喜達(dá)屋集團(tuán)就2015年的預(yù)算進(jìn)行最終的確定，確定完之后會有比較確切的數(shù)字。但在商討的過程中，我們雙方有一個比較一致的認(rèn)知，就是北京長安街W酒店，在北京市場上，無論是房價還是出租率等核心指標(biāo)上，都應(yīng)該在北京奢華酒店當(dāng)中處于前列的位置，我們也非常有信心把北京W和WA這兩個酒店做到北京前三名。

　　現(xiàn)場提問：要進(jìn)入前三名，大概需要多長的時間？

　　姚長林：中糧做酒店也有很長的經(jīng)歷和時間，比如之前三亞的米高梅和瑞吉，大概花了三年左右的時間?，F(xiàn)在這兩家酒店在三亞當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域位置都分別進(jìn)入了前三名。我們也相信在不遠(yuǎn)的將來，WA和W也一定會在北京市場做到前三名。

　　現(xiàn)場提問：預(yù)計(jì)多久會達(dá)到收支平衡，然后獲得回報？

　　姚長林：完整經(jīng)營年度的第三年。一般的酒店現(xiàn)金流大概在穩(wěn)定年的第二年，也就是經(jīng)營的第五年才能做到。但我們對自己的產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、管理公司有信心，我想我們經(jīng)營的時間會比行業(yè)要縮短。

　　現(xiàn)場提問： WA和W都是以前的酒店升級的，是不是現(xiàn)在集團(tuán)有很多的計(jì)劃想把原來的酒店資產(chǎn)做一些更新或者升級？除了現(xiàn)在這兩個之外，在其它的城市或酒店是不是目前還有在進(jìn)行改造的？

　　周政：集團(tuán)未來主要的發(fā)展戰(zhàn)略是定位在一線城市的稀缺地段。從投資和發(fā)展來說，酒店業(yè)務(wù)我們還是希望通過和國際跨國公司合作，形成一些品牌的酒店。當(dāng)然我們原來也有進(jìn)入一些區(qū)域，如果這些區(qū)域不太合適就不要硬改了，比如說W酒店如果在一個二三線城市，可能就不合適改，那就不能強(qiáng)行去做。所有酒店的發(fā)展，一定要依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅幕A(chǔ)，要與當(dāng)?shù)氐氖袌鱿噙m應(yīng)，能夠跟一些國際品牌進(jìn)行合作，而且在當(dāng)?shù)匾〉脙?yōu)勢。

　　我們有信心要取得優(yōu)勢，不取得優(yōu)勢就不做，這個戰(zhàn)略定位一定要清楚。比如我們原來有一個四星級酒店在沈陽，后來就把它賣掉了，因?yàn)槟莻€區(qū)位里它不可能變，另外在那個城市做得再高，市場基礎(chǔ)都不足以支撐這樣一個品牌的投入，也就是投資回報達(dá)不到平衡，我們可能就不做了，所以還是比較謹(jǐn)慎的戰(zhàn)略。

　　我們整個酒店的戰(zhàn)略里面有兩條思路。一條思路是在一線城市，或者是二線城市非常好的位置上，經(jīng)過市場的調(diào)查能夠支撐中糧和國際品牌公司合作，有一定的回報，我們就做。第二根據(jù)大悅城城市綜合體的戰(zhàn)略，可能這里做單個酒店不行，但一個綜合體在二線城市，在那個區(qū)位上對區(qū)域的價值提高比較大，再加上在這個城市的位置又非常好，我們可能也會做一個酒店。

　　現(xiàn)場提問：未來還有沒有可能進(jìn)入其它城市發(fā)展大悅城綜合體？母公司對公司注資以后，旗下大悅城的經(jīng)營和貢獻(xiàn)情況怎么樣？會不會為之后的業(yè)績帶來一些增長點(diǎn)？

　　韓石：9月12號的公告注入了6個大悅城，還有三個寫字樓項(xiàng)目，一共是9個項(xiàng)目。6個大悅城分別是北京的西單、朝陽、上海、天津、沈陽和煙臺。這次注入以后，中糧置地就成為了中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體發(fā)展的唯一平臺，集團(tuán)下一步再沒有其它的項(xiàng)目注入，相關(guān)商業(yè)物業(yè)和城市綜合體的發(fā)展全部由中糧置地來做。

　　從目前來說，大悅城的注入一方面會給中糧置地帶來很多的幫助，一方面會強(qiáng)化中糧置地的品牌定位。另外從收入結(jié)構(gòu)上來講，也會強(qiáng)化持有型租金的收入在整個上市平臺中占的比重。

　　從目前經(jīng)營上來看，今年上半年大悅城整體經(jīng)營情況是非常好的，幾個大悅城的租金和去年比有17%的增長，其中西單大悅城從2007年開業(yè)以后，租金收入今年和去年相比有10%的增長。朝陽和天津大悅城有25%的成長，這兩個大悅城目前在快速的發(fā)展階段。另外沈陽大悅城，由于沈陽的競爭非常激烈，經(jīng)過去年對百貨的主動調(diào)整，重新對一些商業(yè)形象加強(qiáng)，包括增加了一些LED屏的建筑形式，進(jìn)行一些連廊的改造等等，整體的情況有一個很好的提高，今年上半年沈陽大悅城跟去年同比，租金收入有35%的成長，隨著下半年蘋果東北旗艦店在沈陽大悅城開業(yè)，還有ZARA、阿迪達(dá)斯在沈陽的旗艦店開業(yè)以后，我想沈陽大悅城也會有很好的提升。

　　上海大悅城一期已經(jīng)開業(yè)，二期在建設(shè)中，爭取明年年底開業(yè)。煙臺大悅城今年7月6號開業(yè)的，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)了開業(yè)率80%以上。

　　目前大悅城體系里頭經(jīng)營的標(biāo)桿，像西單大悅城，經(jīng)過了六七年以后出租率達(dá)到了98%到99%，租金水平去年也達(dá)到288元/平米/天。另外在成長中的大悅城，像天津、沈陽、朝陽項(xiàng)目也有很快的增長，還有在培育期的上海、煙臺大悅城也有很好的開局，整體來講大悅城的注入會給中糧置地的業(yè)績比較亮麗的基礎(chǔ)。

　　現(xiàn)場提問：上半年租售比情況好像還是物業(yè)銷售占比很大，預(yù)計(jì)有沒有什么目標(biāo)讓租售的收入比重調(diào)整到更好的水平？租金收入預(yù)計(jì)要達(dá)到什么水平？

　　韓石：注入以后，實(shí)際上租金的收入就增加了，這幾個大悅城都是租金收入為主。另外把這個資產(chǎn)注入，模擬2013年度中糧置地的收入表現(xiàn)持有類的收入占比達(dá)到了45%。

　　現(xiàn)場提問： WA酒店是2月份開業(yè)的，目前為止幾個核心的指標(biāo)是什么樣的狀況？在業(yè)內(nèi)處于什么樣的水平？

　　周政：WA酒店是今年2月底正式開業(yè)，到目前大概是半年多一點(diǎn)時間。WA酒店開業(yè)正好趕上了中國一波政策，包括限制消費(fèi)等等，所以這個酒店業(yè)績的提升跟預(yù)期有一點(diǎn)點(diǎn)差距。但從這6個月整體的過程來看，還是非常清楚地看到WA酒店的經(jīng)營呈現(xiàn)了穩(wěn)健、向好的趨勢，平均房價包括現(xiàn)在的出租率在經(jīng)營剛剛半年的酒店當(dāng)中來說，還是正常的情況，特別是客戶反映和整個產(chǎn)品表現(xiàn)出來的產(chǎn)品力，在市場的表現(xiàn)還是非常強(qiáng)，所以這家酒店的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)入北京前三的目標(biāo)，應(yīng)該說不會花很長的時間。

　　現(xiàn)場提問：中糧現(xiàn)在有兩個酒店就是買原來的四星級酒店改造成五星級，未來會不會循著這個方向走？在不同的城市買一些四星級酒店，然后改造成五星級？現(xiàn)在的土地儲備里面，有沒有這類型可以改造的土地？

　　周政：未來的戰(zhàn)略是整個中糧置地是以商業(yè)綜合體為主線。當(dāng)然綜合體里面，未來可能會在其它城市，比如說南方的一些城市里面，如深圳、廣州這些地方，如果位置非常好的話，可能也會有些酒店，當(dāng)然項(xiàng)目要等我們落地以后。

　　另外，在一線城市的稀缺位置上做酒店要看商業(yè)機(jī)會，如果有這樣的機(jī)會，我們也不排除會這樣發(fā)展，但中糧置地更多的精力還是放在綜合體。因?yàn)榫C合體的商業(yè)都是地鐵上蓋，對客流的拉動很有好處，與此同時對周邊環(huán)境的改造來說，單個酒店還要考慮到周邊環(huán)境改造的問題，再加上選擇綜合體的時候，我們一般選的位置都比較好。還有業(yè)態(tài)之間的協(xié)同，比如說商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店，這樣的發(fā)展也是我們未來的模式。

　　但是我們不刻意，我們未來的發(fā)展一定是根據(jù)所在城市的市場，比如我們定位在一線和二線城市，在二線城市盡量找一些中心區(qū)，而且什么城市去，什么城市不去也會慎重考慮，不是腦袋一拍就去了?，F(xiàn)在有些城市白給地我都不去，因?yàn)槟切﹨^(qū)域競爭太激烈了。包括最近有些區(qū)域叫我們?nèi)ナ召彛乙膊蝗?。我們把注意力、資金、團(tuán)隊(duì)放在一些城市供需關(guān)系相對來說供應(yīng)還不夠的地方，投資在有洼地的地方。如果這個市場確實(shí)支撐得了一個好的品牌酒店，同時又能與我們的綜合體結(jié)合，就是可以謀求發(fā)展的。

　　中糧置地強(qiáng)調(diào)的是以大悅城商業(yè)為品牌的城市綜合體，商業(yè)可能10萬平米到20萬平米，然后可能會有公寓、酒店，但酒店一定要根據(jù)市場情況來看，如果市場不行，我們可能就會跟政府商量做寫字樓，或者做成其它的，比如調(diào)整成街區(qū)商業(yè)，或者說做公寓。所以我們在做戰(zhàn)略的時候，一定要根據(jù)所選擇的區(qū)域來設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完了再跟政府進(jìn)行溝通，爭取做一個就成功一個，做兩個成功兩個。也就是說一切以市場為導(dǎo)向，以我們的戰(zhàn)略作為指引。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在中糧土地儲備里面的結(jié)構(gòu)是怎樣的？

　　周政：現(xiàn)在我們的土地儲備，這次注入進(jìn)來的6個都是綜合體。這幾個綜合體里面，西單大悅城是有酒店的，那個是原來配套的，上海項(xiàng)目沒有酒店，因?yàn)槟莻€區(qū)域我們判斷酒店供應(yīng)量過大，所以我們在那里做一個區(qū)域最高的寫字樓。成都大悅城里面原來也是計(jì)劃有酒店，但后來通過市場分析以后認(rèn)為做酒店不合適，最后也是做寫字樓。未來我們計(jì)劃的幾個城市里面，現(xiàn)在正在談的有幾個項(xiàng)目，確實(shí)要根據(jù)市場情況來判斷，市場支撐得了我們的綜合體里面可能會做一個酒店。