這批地王多帶著高端定位、大戶型產(chǎn)品、超高層建筑的標(biāo)簽，遭高地價(jià)成本倒逼的地王項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)仍然是市場的吸納難題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 9月仍未回暖的市場中，廣州眾多樓盤仍在各施其法尋求出路，而在樓市何去何從尚不明朗的當(dāng)下，一批新項(xiàng)目又將加入戰(zhàn)場。近期，廣州過往兩年中的“地王”們正在集中亮相。

　　9月27日，華發(fā)股份進(jìn)入廣州的首個(gè)項(xiàng)目華發(fā)四季正式亮相，有望于年底開售。而位于廣州荔灣滘口的珠江鵝潭灣已開放銷售中心，預(yù)計(jì)10月正式開盤。兩個(gè)樓盤區(qū)位不同、開發(fā)企業(yè)不同，但相同的是都為地王項(xiàng)目，前者為2012年白云區(qū)地王，后者是2012年荔灣區(qū)地王。

　　在前度地王們?nèi)胧械耐瑫r(shí)，2013年誕生的現(xiàn)任地王們也開始揭開面紗。華發(fā)股份廣鋼新城荔灣地王宣布定名為華發(fā)中央公園，將打造高端住宅社區(qū)。位于同一片區(qū)的廣鋼新城中海項(xiàng)目，則以59層超高層規(guī)劃刷新了廣州住宅樓最高紀(jì)錄。

　　從入市時(shí)間來看，今年底至明年必將是廣州各區(qū)高價(jià)地項(xiàng)目入市的高峰期。更為值得注意的是，這批地王多帶著高端定位、大戶型產(chǎn)品、超高層建筑的標(biāo)簽，遭高地價(jià)成本倒逼的地王項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)仍然是市場的吸納難題。

　　地王集中面市

　　位于廣州荔灣區(qū)珠江大橋西滘口的珠江鵝潭灣，預(yù)計(jì)將于國慶期間開放樣板房。該盤由10棟18-19層小高層建筑組成，且整個(gè)項(xiàng)目都沒有小戶型產(chǎn)品，僅涵蓋140-230平方米大戶型，并將首推140-190平方米產(chǎn)品。

　　資料顯示，珠江鵝潭灣前身即為2012年荔灣區(qū)地王金蝶地塊。當(dāng)年11月，廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司以總價(jià)10.5億元競得該地塊，另須配建3100平方米拆遷安置房，折合樓面地價(jià)約為14800元/平方米，接近當(dāng)年荔灣芳村在售一手房價(jià)。

　　據(jù)銷售人員介紹，珠江鵝潭灣目前價(jià)格未定，但以“一線江景豪宅”參考。然而，從廣州當(dāng)下市況來看，高總價(jià)大戶型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可能已經(jīng)將鵝潭灣項(xiàng)目推向定位兩難的尷尬境地。據(jù)了解，與珠江鵝潭灣相距僅約1.5公里的新世界凱粵灣近半年來網(wǎng)簽均價(jià)為21000-22000元/平。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，目前滘口周邊剛需產(chǎn)品售價(jià)約兩萬，鵝潭灣14800元的樓面地價(jià)決定了項(xiàng)目只能打造售價(jià)三萬起的產(chǎn)品，“但是三萬顯然不是剛需購房群體能承受的，所以目標(biāo)只能瞄準(zhǔn)換大戶型的改善性購房者。”

　　有廣州業(yè)內(nèi)人士也表示，就項(xiàng)目區(qū)域而言，鵝潭灣的豪宅定位也較為尷尬，“滘口已經(jīng)是廣佛交界處，即便是改善型購房者，同樣三萬元的價(jià)位在廣州其他區(qū)域還可以有更多選擇”。

　　除去珠江鵝潭灣，同樣選擇以大戶型為主力產(chǎn)品的地王項(xiàng)目還有華發(fā)四季，該項(xiàng)目為華發(fā)股份進(jìn)入廣州的首個(gè)項(xiàng)目。2012年11月華發(fā)以10.7億總價(jià)拿下的白云區(qū)地王，剔除配建保障房的面積后，可用于建設(shè)商品住宅部分的樓面地價(jià)為14598元/平方米。

　　據(jù)了解，華發(fā)四季總建面約14萬平方米，由8棟住宅樓組成，主力產(chǎn)品為144-260平方米的精裝四房戶型。

　　盡管地王項(xiàng)目以豪宅定位為產(chǎn)品加持，但在以剛需為主力支撐的廣州樓市中，140平方米以上的大戶型恰恰是面臨最大去化難題的產(chǎn)品類型。

　　“如果廣州不放開限購、不降低外地購房者的入市門檻，大戶型產(chǎn)品是很難消化的”，黎文江表示，廣州市十區(qū)二市庫存可售的6萬多套商品住宅，套均面積137平方米，當(dāng)前市場去化不良的，絕大部分都是大戶型。

　　其進(jìn)一步分析師，迫使地王項(xiàng)目以大戶豪宅面市的一大原因正是高地價(jià)成本。資料顯示，2012-2013年期間，廣州土拍火爆，荔灣、白云、越秀、番禺、黃埔、蘿崗、南沙等區(qū)域地王新高全部刷新。

　　時(shí)隔兩年，廣州樓市遇冷，房價(jià)漲幅尚不能覆蓋成本與利潤，如中海、佳兆業(yè)、華發(fā)等一眾重金補(bǔ)充土儲的貴地買家現(xiàn)在也正在遭遇高成本下的定位挑戰(zhàn)。

　　高價(jià)地成本之殤

　　除去珠江實(shí)業(yè)與華發(fā)的大戶型產(chǎn)品之路，近期陸續(xù)亮相的另一批廣州地王們選擇了向上拔高，以超高層建筑形態(tài)面市。

　　8月底，廣州市規(guī)劃局公布荔灣區(qū)廣鋼新城AF040402、AF040403地塊建設(shè)工程的批后公示，這個(gè)由中海競得的項(xiàng)目將建最高59層的住宅，刷新廣州住宅最高樓層紀(jì)錄。

　　規(guī)劃信息顯示，AF040402、AF040403地塊將建4棟21-59層高層建筑，包括1棟47層還遷房、2棟59層住宅以及1棟21層商業(yè)辦公樓，該項(xiàng)目即為今年2月中海以17億元奪得的廣鋼新城地塊。

　　彼時(shí)中海以96億元總代價(jià)血拼下三宗地塊，扣除安置房面積后，樓面地價(jià)已逼近兩萬。有市場人士稱，即便是擅于保障利潤的中海，想必也是經(jīng)過多種規(guī)劃和成本測算，最后只能選擇超高層建筑方案，且預(yù)計(jì)將是售價(jià)近40000元/平的豪宅產(chǎn)品。

　　上述分析進(jìn)一步指，可以對比的例子是，2010年保利地產(chǎn)和中海瓜分白云新城三宗地塊，雙方樓面地價(jià)都達(dá)到兩萬元，開發(fā)而成的地王項(xiàng)目保利云禧與中海云麓公館售價(jià)4萬/平入市，但“純利潤也只有6%”。

　　“項(xiàng)目地價(jià)占50%，加上稅費(fèi)、資金成本等各種費(fèi)用，利潤就已經(jīng)很吃力了”，合富輝煌首席分析師黎文江分析指，尤其是對于面積較小或是有配建的地塊，如若不選擇超高層，也會(huì)面臨余地不足，難以營造豪宅園林和綠化的居住環(huán)境賣點(diǎn)，“很多項(xiàng)目只能夠輔以精裝修和園林設(shè)計(jì)來提高定位。”

　　在9月5日的廣州項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上，近兩年斥資51億拿地的佳兆業(yè)攜四大項(xiàng)目亮相，旗下白云同寶路天墅項(xiàng)目及天河佳兆業(yè)1號項(xiàng)目也都分別包括3層高豪宅與52層超高層建筑。

　　縱觀廣州上述高價(jià)項(xiàng)目，都將在今年底至明年進(jìn)入銷售，入市光景如何還不得而知，但是市場的擔(dān)憂不無道理，或許當(dāng)這些項(xiàng)目放到市場接受檢驗(yàn)的時(shí)候，才能更進(jìn)一步地看到真實(shí)的市場需求點(diǎn)在哪里。