從限購?fù)顺鰧Τ山粌r(jià)格短期影響來看，歷史上限購放松從未對成交價(jià)格形成明顯影響，此次退出限購也難以對成交價(jià)格形成支撐。

張宏偉 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于“觸底”階段，經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)，落后于美英等發(fā)達(dá)國家復(fù)蘇節(jié)奏；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化改革與轉(zhuǎn)型繼續(xù)推進(jìn)，但短期難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴；過去幾輪市場周期GDP增速與房地產(chǎn)投資增速仍然呈現(xiàn)同跌同漲的緊密關(guān)系，但本輪貨幣政策與調(diào)控政策步調(diào)呈現(xiàn)不對稱特征，導(dǎo)致市場供大于求。

另截止9月22日，除了北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞之外，46個(gè)限購城市當(dāng)中40個(gè)已正式取消或變相放松限購，落實(shí)雙向調(diào)控，也成為今年第一輪“救市”政策，樓市進(jìn)入“后限購時(shí)代”。

那么，2014年4月份以來限購?fù)顺鰧τ诜康禺a(chǎn)市場有何影響？如何看待“后限購時(shí)代”中國樓市發(fā)展趨勢？

從2014年1-8月全國重點(diǎn)城市住宅市場同比變化來看：一線城市量跌價(jià)挺，成交量普遍下滑，京滬成交量分別下滑40.9%和29.8%，但均價(jià)依然堅(jiān)挺；二線城市內(nèi)部分化，成交量普跌，大多數(shù)城市成交量下滑2-3成，成交均價(jià)分化，近半城市出現(xiàn)均價(jià)停漲或下降的趨勢。

從已經(jīng)取消限購政策的二線、三四線城市存銷比指標(biāo)來看，限購松綁或取消后，二線城市存銷比繼續(xù)分化，監(jiān)測城市中僅合肥仍存房價(jià)上漲壓力，近半二線城市庫存偏大，存銷比攀升，房價(jià)面臨下跌壓力，大多數(shù)三四線城市房價(jià)面臨下跌壓力，限購松綁“救市”政策出臺并未改變市場基本面。

為了明確限購調(diào)整或取消后對樓市的影響，我們從不同存量、市場去化周期背景下選取不同供需類型類型的城市，然后對于限購政策調(diào)整或取消對于這些城市的影響進(jìn)行研究，最終總結(jié)限購調(diào)整或取消對于不同類型城市的反應(yīng)有何不同。

首先，從不同市場類型城市限購?fù)顺龊蟮氖袌霰憩F(xiàn)來看：同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，在銀行信貸仍然持續(xù)緊縮的市場背景下，限購取消1個(gè)月后，監(jiān)測的12個(gè)城市成交量平均回升幅度為23.13%，其中，庫存壓力較大、供過于求類型的城市因個(gè)案降價(jià)、限購取消后的補(bǔ)簽行情等因素率先好轉(zhuǎn)，成交量回升最為明顯，達(dá)到31.15%，供求合理及供不應(yīng)求類型城市的成交量回升反而因降價(jià)動(dòng)力不足、市場供應(yīng)量有限而不明顯，幅度分別為-3.24%和3.67%。成交價(jià)格則由于市場本身原因，仍然略有下跌。

從此次限購放松前后3個(gè)月量價(jià)變化來看：限購放松或取消后市場短期放量效果持續(xù)，成交量仍有普遍回升，監(jiān)測的5個(gè)城市成交量平均回升幅度為25.60%，其中，呼和浩特（庫存壓力較大）成交量回升最為明顯，達(dá)到59.60%。成交價(jià)格方面則依然延續(xù)原有市場趨勢，出現(xiàn)小幅下跌。

此外，根據(jù)2014年5月同策咨詢對于限購?fù)顺龅难信袌?bào)告結(jié)論：一般限購執(zhí)行放松之時(shí)均伴隨著貨幣政策的（定向）寬松，此時(shí)，成交量均有明顯回升，一二三四線城市成交量相對政策嚴(yán)格執(zhí)行時(shí)的平均上升幅度分別為47.9%、61.7%和45%，全部城市成交量平均上升52.3%。但是，目前來講，貨幣政策尤其是信貸政策并沒有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，市場成交量的反彈力度還不會(huì)有這么大。

總之，通過本次限購?fù)顺鰧τ跇鞘杏绊懙亩唐诜治?，結(jié)合歷史分析結(jié)論，筆者認(rèn)為，從大中城市成交量來看，本次限購?fù)顺?，因個(gè)案降價(jià)、原限購人群入市等因素，庫存偏大（供大于求類型）城市反應(yīng)最為明顯，預(yù)計(jì)還會(huì)有一小波市場放量行情出現(xiàn)，將促使成交量相對限購調(diào)整前低谷期上升20%-30%，如果信貸政策有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，預(yù)計(jì)市場放量峰值可達(dá)50%以上。但是，目前尚難實(shí)現(xiàn)，大多數(shù)市場仍然面臨“以價(jià)換量”的去庫存壓力。

從限購?fù)顺鰧Τ山粌r(jià)格短期影響來看，歷史上限購放松從未對成交價(jià)格形成明顯影響，此次退出限購也難以對成交價(jià)格形成支撐。由于當(dāng)前商品住宅庫存高企，銀行信貸仍然沒有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，“以價(jià)換量”漸成主流，短期內(nèi)成交價(jià)格將延續(xù)下跌趨勢。

同時(shí)，從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，其實(shí)，市場還沒有呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇特征。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，31個(gè)主要監(jiān)測城市中有15個(gè)（較上月增加6個(gè)）成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌，7個(gè)城市環(huán)比成交量跌幅超過20%，其中太原、蘭州、濟(jì)南成交量環(huán)比跌幅最高，分別達(dá)到46.5%，42.6%和32.6%；全國大中城市的降價(jià)仍在持續(xù)，監(jiān)測的31個(gè)城市中有16個(gè)成交均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，一向價(jià)格堅(jiān)挺的一線城市也未能幸免，四大城市全軍覆沒，其中，北京成交均價(jià)環(huán)比跌幅高達(dá)8.1%。成交均價(jià)環(huán)比跌幅前三的城市分別是太原、西寧和沈陽，跌幅分別為17.7%、12.3%和8.9%。

因此，總的來看，樓市限購政策調(diào)整或取消后市場環(huán)比增長仍有限，仍然面臨去庫存壓力。就當(dāng)前政策表現(xiàn)來看，第二輪“救市”政策拉開帷幕。部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武漢等均有尺度較大政策出臺突破“雙向調(diào)控，”開始第二輪“救市”。

從第二輪“救市”政策出臺的特征和執(zhí)行的關(guān)鍵因素來看，筆者認(rèn)為，當(dāng)前各個(gè)省市已經(jīng)出盡“救市”招數(shù)，失去“救市”方向，樓市是否好轉(zhuǎn)關(guān)鍵還是取決于信貸政策是否松動(dòng)。在信貸政策尚未明確松動(dòng)的市場背景下，只有選擇以價(jià)換量制勝。

因此，總的來看，在“后限購時(shí)代”，盡管下半年貨幣政策定向?qū)捤?，但開發(fā)貸及房貸利率仍然難有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，年底樓市背水一戰(zhàn)不可避免，仍然要堅(jiān)持“跑得快”的策略，樓市年底將進(jìn)入深入調(diào)整階段。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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