觀點網(wǎng) 盡管在去年8月和今年3月潘石屹重復強調(diào)轉型成功，但SOHO中國目前的持有答卷仍未贏得市場認可，尚需通過出售物業(yè)來提振業(yè)績。

9月29日，SOHO中國披露，與上海攜程訂立預售框架協(xié)議。計劃以30.5億元出售凌空SOHO中建筑面積10.02萬平方米物業(yè)及若干配套設施。

凌空SOHO余下部分將由SOHO中國繼續(xù)持有作為投資物業(yè)。

對該交易多位業(yè)內(nèi)人士稱，雙方交易動機清晰且是雙贏局面。然而縱觀SOHO轉型之路，有業(yè)內(nèi)人士就指出，是次整售上海項目交易無疑說明SOHO中國轉型仍未成功。

30.5億出售10萬方物業(yè)

資料顯示，凌空SOHO總建筑面積約34.3萬平方米，總規(guī)劃可售/可租建筑面積22.83萬平方米，包括辦公室面積19.44萬平方米及商業(yè)物業(yè)3.39萬平方米。

該項目仍在建造中，預期將于2014年第四季落成及交付。

而次出售給攜程關聯(lián)公司的凌空SOHO物業(yè)，包括總可售建筑面積10.02萬平方米物業(yè)及若干配套設施。

據(jù)SOHO中國透露，將繼續(xù)持有該項目余下部分作為投資物業(yè)。出售事項完成后，SOHO中國在凌空SOHO仍保留總可租建筑面積12.81萬平方米，包括辦公室面積10.30萬平方米及商用物業(yè)2.52萬平方米。

另據(jù)了解，收購方攜程上海，是攜程旅行網(wǎng)的全資附屬公司，而攜程旅行網(wǎng)提供中國住宿預訂、交通票務、旅游套票及企業(yè)旅游管理。

業(yè)內(nèi)人士嚴躍進分析稱，買賣雙方都有一個交易的動機。

“從攜程網(wǎng)角度看，在該區(qū)域也希望擴大辦公用地，從而能夠擴大業(yè)務，畢竟該區(qū)域是虹橋商務區(qū)較優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，未來商業(yè)氛圍會進一步加重。”

嚴躍進同時指出，“從SOHO中國方面看，能夠遇到這樣一個大買家，尤其在目前市場降溫態(tài)勢下出現(xiàn)，能夠讓SOHO中國驚喜。所以雙方的成交是一個雙贏的過程。”

盡管雙方都有清晰交易動機，在中房信研究總監(jiān)薛建雄看來，對SOHO中國而言該出售也反應出其對套現(xiàn)的強烈渴求。

從成交報價看，嚴躍進認為還是利好SOHO中國。“通過資產(chǎn)變現(xiàn)，將提振投資者對SOHO中國物業(yè)的信心。也能看到SOHO中國在資產(chǎn)組合方面的一個較好的策略。”

薛建雄也稱，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)處于嚴重供過于求的狀態(tài)下，這個(成交價格)算很很好了，就算散售也不見得能賣到這個價格。

至于此番出售僅是凌空SOHO項目的一部分，市場分析稱，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)處于嚴重供過于求的狀態(tài)，并非(SOHO中國)不想賣，而是尚不能完全售出。

另外花旗集團在8月22日一份報告指出，對SOHO中國的前景預期較為審慎，主要由于公司仍在尋找機會出售未落成項目，以獲取短期利潤支持長遠租金增長。

“散售2.0”背后的持有轉型

這是SOHO中國今年來出售的第三個上海物業(yè)，不過此前屬于項目轉讓。

今年早些時候，SOHO中國曾出售上海物業(yè)。根據(jù)金融街控股股份有限公司2月27日晚間刊發(fā)公告，SOHO中國與金融街達成一項收購協(xié)議，將以52.32億元出售位于上海的“靜安項目”和“海倫項目”。

彼時出售物業(yè)項目和此番交易，SOHO中國均表示，在合適的機會下更新公司若干非核心資產(chǎn)將繼續(xù)成為公司長期戰(zhàn)略的一部分。公司將繼續(xù)留意市場機遇，以收購北京及上海黃金地段的高質(zhì)素資產(chǎn)。

多位業(yè)內(nèi)人士觀點則較為一致，認為SOHO中國已確定從做銷售型物業(yè)到轉型為做持有型物業(yè)角色，從目前情況看，該轉型過程還是需要面臨一定壓力。進行項目出售更新，也是出于穩(wěn)健運營和財務安全的考慮。

嚴躍進稱，因為本身銷售型物業(yè)的經(jīng)營是SOHO中國一貫的策略。但SOHO中國也在嘗試持有物業(yè)的策略。這樣的轉化過程需要以資金的穩(wěn)健為保障。“所以如此折騰下，SOHO中國會選擇租售并舉的策略。”

歷史資料顯示，2012年7月23日潘石屹宣布，“未來3年，SOHO中國將實現(xiàn)重大轉型，散售模式逐步轉向租售并舉，自持物業(yè)比例將逐步提高。”

盡管潘石屹隨后分別在2013年8月及今年3月兩次強調(diào)轉型成功，但目前其持有的答卷仍未贏得市場認可。

最新數(shù)據(jù)指，截至2013年末，其全年合同銷售金額約46.87億元，投資物業(yè)的租金收入為2.79億。市場分析稱，46億合同銷售并不理想，而租金收入僅占營業(yè)收入的1.91%，對致力于成為持有型企業(yè)的SOHO中國來說，尚不是理想成績。