自1996年受邀參與上海太平橋重建，瑞安房地產(chǎn)對(duì)該項(xiàng)目的拆遷工作已持續(xù)十八年。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 作為上海地標(biāo)之一的新天地，是瑞安房地產(chǎn)第一個(gè)大型城市核心重建項(xiàng)目。隨后，“新天地模式”在重慶、武漢、大連、佛山等地的快速?gòu)?fù)制和發(fā)展，將瑞房的版圖從區(qū)域拓寬至全國(guó)。

　　然而，以新天地為代表的“舊城改造”在成就瑞房的同時(shí)，因?yàn)椴疬w難度也為其帶來(lái)了巨大的壓力。

　　據(jù)路透社9月24日消息，瑞安房地產(chǎn)有限公司正在尋求2.5億美元兩年期貸款，借款人為Globaland Ltd，貸款資金將用于瑞安房地產(chǎn)在上海黃埔太平橋項(xiàng)目的拆遷費(fèi)用。

　　在此前8月28日香港中期業(yè)績(jī)會(huì)上，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞就明確指出，“(拆遷)這樣拖延，對(duì)資金運(yùn)作有很大的壓力，以后不會(huì)直接去做動(dòng)拆遷。”但對(duì)于現(xiàn)在正在參與動(dòng)遷的太平橋以及瑞虹新城項(xiàng)目仍將繼續(xù)完成。

　　再尋海外貸款

　　該筆分期償還款由渣打銀行牽頭，利率為較倫敦銀行間拆放款利率加碼418個(gè)基點(diǎn)，平均期限為1.375年。

　　同時(shí)，承貸5000萬(wàn)美元或以上的銀行將獲得綜合收益500個(gè)基點(diǎn)，前端費(fèi)181.5個(gè)基點(diǎn)；承貸2500-4900萬(wàn)美元的銀行獲得綜合收益520個(gè)基點(diǎn)，費(fèi)用140.25個(gè)基點(diǎn)。

　　查詢9月28日實(shí)時(shí)匯率，100美元可兌換約612.7元人民幣，照此計(jì)算，瑞房2.5億美元的貸款相當(dāng)于人民幣15.32億元。

　　關(guān)于此次貸款，瑞安房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，“有關(guān)新的銀團(tuán)主要是我們正在為其他可以在未來(lái)起動(dòng)拆遷的地塊做準(zhǔn)備。”

　　據(jù)瑞房2014中報(bào)，截至2014年6月30日，太平橋項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積達(dá)49.6萬(wàn)平方米的第118、119、120、122、123、124及132號(hào)地塊的拆遷計(jì)劃仍未確定。

　　對(duì)于8月剛完成拆遷的太平橋第116號(hào)地塊(翠湖天地4期)，瑞房方面則表示，“未付的2億(拆遷費(fèi)用)由公司自有資金支付。”

　　對(duì)此，上海業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，“從這樣一個(gè)融資規(guī)?？?，2.5億美元貸款的最直接目的是圍繞該地塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)行的，而部分閑余資金應(yīng)該會(huì)用于后期項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)資金。”

　　此外，根據(jù)相關(guān)歷史資料，是次融資并非瑞房第一次尋求海外貸款。早前2012年即有消息傳出，瑞安房地產(chǎn)正在尋求最多4.1億美元三年期貸款，用作償還現(xiàn)有負(fù)債和企業(yè)擴(kuò)張。

　　該項(xiàng)貸款由最多2.52億美元離岸定期貸款、最多9,600萬(wàn)美元離岸定期貸款和6,200萬(wàn)美元境內(nèi)定期貸款組成，其中部分貸款將用于償還2008年完成的25.43億港元三年期定期貸款。

　　但是，上述貸款終因市況低迷而不了了之。

　　對(duì)于是次重啟貸款，瑞安房地產(chǎn)方面稱，“由于新拆遷方法已經(jīng)有一套完整程序，而位于上海市中心的住宅需求仍然殷切，(因此)公司亦得到了銀行界的熱烈支持。”

　　業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為瑞房此次“貸款成功的幾率很大”。他分析指出，“太平橋項(xiàng)目的拆遷能實(shí)現(xiàn)連片開(kāi)發(fā)的效果，且因靠近即將出讓的董家渡地塊，從這個(gè)角度看，該項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)發(fā)潛力會(huì)增大，因此各出資方勢(shì)必看好。”

　　拆遷路依舊曲折

　　自1996年受邀參與上海太平橋重建，瑞安房地產(chǎn)對(duì)該項(xiàng)目的拆遷工作已持續(xù)十八年。

　　按照規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將改造成集五星級(jí)酒店、高端住宅、甲級(jí)辦公樓及時(shí)尚購(gòu)物中心等多種業(yè)態(tài)為一體的國(guó)際化商圈。截至今年6月底，太平橋項(xiàng)目已落成物業(yè)達(dá)36.1萬(wàn)平方米，發(fā)展中物業(yè)25.3萬(wàn)平方米，日后待發(fā)展物業(yè)54萬(wàn)平方米。

　　從具體項(xiàng)目來(lái)看，瑞安廣場(chǎng)、上海新天地、新天地時(shí)尚、新天地朗廷酒店及企業(yè)天地2期的拆遷工作均已完成；而規(guī)劃建筑面積達(dá)53.4萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目——翠湖天地的1期、2期、3期也分別于2003年、2006年及2009年竣工，該項(xiàng)目的4期(第116號(hào)地塊)則于今年8月剛完成拆遷。

　　據(jù)瑞房介紹，在過(guò)去2個(gè)多月中，瑞虹新城2號(hào)及9號(hào)地塊、太平橋116號(hào)地塊3塊住宅用地共計(jì)28萬(wàn)平方米的建筑面積順利完成拆遷，預(yù)計(jì)能在2015-2016年回籠超220億元的資金。

　　雖然不可小覷上述項(xiàng)目對(duì)瑞房未來(lái)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)潛力，但太平橋項(xiàng)目的拆遷路一直以來(lái)可謂一波三折。

　　此前2006年有消息傳出，瑞房擬出售上海太平橋改造項(xiàng)目116號(hào)地塊部分股權(quán)以緩解資金壓力，而后又因故暫擱。相關(guān)分析指出，由于該地塊拆遷工作進(jìn)展緩慢，致使投資者對(duì)其何時(shí)開(kāi)工心存疑慮。

　　即便瑞房在2011年實(shí)行了陽(yáng)光拆遷政策——“相比舊的方法(用6-7年拆遷一地塊)，新拆遷方法已大大縮短至2-3年時(shí)間”，但拆遷工作進(jìn)展緩慢，依舊是瑞安“舊城改造”過(guò)程中無(wú)法避開(kāi)的難題之一。

　　對(duì)此，上海業(yè)內(nèi)人士宋會(huì)雍表示，“拆遷進(jìn)展緩慢并不是公司本身的問(wèn)題，而是受制于政府。”在拆遷前期，政府會(huì)給予公司各種政策支持，但當(dāng)一個(gè)拆遷已完成95%后，政府對(duì)于剩余部分的熱情不高。“對(duì)公司來(lái)說(shuō)，剩余的5%比前面的95%更為麻煩。”

　　在2014中期業(yè)績(jī)會(huì)上，羅康瑞也指出，“現(xiàn)在政府希望的是和諧，大多數(shù)時(shí)候都是最初90%很快動(dòng)遷完成，但最后幾戶會(huì)拖很長(zhǎng)時(shí)間。這樣拖延，對(duì)資金運(yùn)作有很大的壓力。”

　　而在政策、資金壓力外，太平橋項(xiàng)目所處位置的特殊也一度推高其自身的拆遷成本。

　　“太平橋板塊本身所處的黃浦區(qū)核心地段，淮海路本身的商業(yè)價(jià)值的凸顯”，亦推高了該項(xiàng)目的拆遷成本。嚴(yán)躍進(jìn)還指出，太平橋項(xiàng)目周邊有石庫(kù)門歷史建筑，拆遷過(guò)程中是一個(gè)對(duì)古跡修復(fù)的過(guò)程，這也會(huì)加大拆遷的成本。