此次以城市更新項目方式進駐深圳福田區(qū)，不禁讓人聯(lián)想到金地是否將開始補位深圳。

　　觀點網(wǎng) 往深圳以外的珠三角、京津冀、長三角一二線城市擴張是金地近年來鮮明的發(fā)展模式，而現(xiàn)在這一路徑正重新向深圳回歸。

　　近期，深圳福田區(qū)金地片區(qū)城市更新項目正式啟動。該片區(qū)包括金地工業(yè)區(qū)及兩個自然村，總用地面積34.31萬平方米，拆除總建筑面積85.22萬平方米。這也是福田中心區(qū)目前規(guī)模最大的更新項目。

　　據(jù)了解，金地片區(qū)城市更新項目將由金地、福田建設股份有限公司的合營公司深圳市金地新沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運作，其中金地占股51%。

　　消息人士對觀點新媒體透露，該項目未來的體量之大，現(xiàn)在初步預計可能達到200多萬平方米，其中可售部分約占一半。按目前福田中心區(qū)的房價來看，預計銷售貨值超過1000億元。

　　2014年，金地計劃全年新開工和竣工的項目共81個，但深圳僅占5個，其中包括3個在售項目。此次以城市更新項目方式進駐深圳福田區(qū)，不禁讓人聯(lián)想到金地是否將開始補位深圳。

　　福田最大更新項目

　　資料顯示，金地片區(qū)更新范圍涉及金地工業(yè)區(qū)、沙嘴村（部分）和沙尾村，現(xiàn)狀以工業(yè)和居住用地為主，其中城中村占較大比例。

　　定位方面，項目未來將打造成具備高端Shopping Mall、風情商業(yè)街、藝術(shù)中心及休閑廣場等復合業(yè)態(tài)，產(chǎn)品包括高端住宅、寫字樓、公寓及商鋪等。

　　金地工業(yè)區(qū)原名沙嘴工業(yè)村，1988年，金地前身“深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設服務公司”就注冊于此。5年后，沙嘴工業(yè)村正式定名“金地工業(yè)區(qū)”。

　　消息人士介紹，金地工業(yè)區(qū)是金地發(fā)家之地，目前該公司的總部也在這里。加上金地此前做過福田區(qū)漁農(nóng)村、崗廈兩個更新項目，積累了一定經(jīng)驗。在種種原因驅(qū)動下，讓金地來做金地片區(qū)項目并不難理解。

　　同時，金地片區(qū)項目位于福田中心區(qū)偏東南地帶，臨近地鐵，向南可望海。消息人士表示，地理位置的利好，讓金地對該項目相當重視。

　　據(jù)其透露，該項目未來的體量之大，現(xiàn)在初步預計可能達到200多萬平方米，其中可售部分約占一半。按目前福田中心區(qū)的房價來看，預計銷售額超過1000億元。

　　“現(xiàn)在深圳的高端住宅價位起碼是6-7萬元/平方米，事實上商業(yè)部分售價更高，目前商業(yè)尤其是沿街商業(yè)的單價賣到二十幾萬元也比較普遍。因此，整個項目的銷售估值是可以過1000億元的。”

　　對于金地片區(qū)的發(fā)展藍圖，深圳市場人士林曉華認為，項目定位高端路線，這可能會使項目的去化時間比較長，短期內(nèi)不會產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流。

　　除此以外，城市更新項目具有開發(fā)周期長、資金投入大的難點，且在拆遷部分利益關系復雜。

　　林曉華指出，拆遷的核心在于補償標準，但深圳市目前并沒有出臺統(tǒng)一規(guī)定，只能由企業(yè)自己定標準。如果與居民談置換條件不順，項目進展難度將很大。

　　對此，消息人士表示，金地片區(qū)的廠房部分拆遷起來相對容易，且項目將分若干次進行拆遷，不會對資金造成太大的壓力。

　　其透露，該項目目前有合作單位共同推進，未來或許還會引入一些合作伙伴。

　　回歸深圳一線布局

　　截至2014年上半年，金地經(jīng)修訂后的全年新開工和竣工計劃的項目共有81個，但是作為大本營的深圳只有5個，占總量6%。

　　期內(nèi)，金地在深圳僅深圳天悅灣、深圳名峰、深圳朗悅3個項目在售，共計產(chǎn)生銷售額9.55億元。

　　近年來，華南地區(qū)的主營業(yè)務在金地的房地產(chǎn)銷售業(yè)務中的份額也出現(xiàn)萎縮跡象。2012年、2013年及2014年上半年，華南區(qū)的占比依次為14.94%、14.55%、9.30%。與此相對應，華東、華中及華北地區(qū)的占比卻持續(xù)上升。

　　消息人士稱，今年底到明年初，金地將至少會增加深圳龍城中央這一綜合體項目。但除此以外，能面對深圳客戶銷售的，只有位于東莞的3個項目了。

　　究其原因，是深圳的土地儲備日趨稀缺，導致金地自2012年拿下坪山地塊后至今，再也沒有通過招拍掛方式獲得過土地。

　　對此，金地戰(zhàn)略總監(jiān)兼戰(zhàn)略管理部總經(jīng)理王南對觀點新媒體表示，不僅是金地，其他房企在深圳也面臨無地可拿的境地。

　　在這種情況下，金地在發(fā)家的金地片區(qū)打造200萬平方米的大型項目，被市場解讀為其在深圳上演“歸來”一幕。

　　而金地回歸深圳的背后也折射出，不同于新增用地的稀缺，目前深圳的存量土地逐漸成為土地供應的主要來源。數(shù)據(jù)顯示，2013年，深圳供應的存量土地占總供應量近60%。

　　王南表示，通過城市更新在深圳拿地，的確是金地愿意、甚至樂意去發(fā)展的方式。“但是，未來拿城市更新項目會存在很強的不確定性，既要跟著城市規(guī)劃走，也要面臨來自其他房企的競爭。”

　　據(jù)了解，除金地外，目前已有超過30家房企通過舊城改造方式在深圳獲取土地。其中包括華潤、招商、中糧等央企，以及佳兆業(yè)、京基、星河、卓越等本土房企，都紛紛加入城市改造的爭奪戰(zhàn)。