一二線城市土地市場冷熱不均，一線城市土地溢價率依然在30%以上，平均樓面地價超過7000元/平米，而二線城市土地溢價率僅約10%。

　　投資建議

　　以價換量勢在必行：我們匯總中報結(jié)果發(fā)現(xiàn)，1)A股地產(chǎn)公司半年報業(yè)績偏弱，上半年加權(quán)凈利潤同比下滑8.3%，主要受結(jié)算收入同比9.0%的低增長以及毛利率下滑至22.3%的歷史低位雙重影響。2)凈負(fù)債率超越了2008年高位區(qū)間，短期資金流壓力抬頭，在售庫存創(chuàng)歷史新高，預(yù)期開發(fā)商未來將逐步出現(xiàn)減價換量行為。3)1-7月重點公司銷售額僅完成全年目標(biāo)的52%，下半年還需加快銷售。4)A/H股龍頭公司市場集中度均大幅提升。

　　目前下行風(fēng)險有限，但請耐心等待貨幣放松，下半年配臵龍頭，關(guān)注改革與并購進(jìn)展：政策放松已被市場預(yù)期，如若未有流動性放松，房地產(chǎn)實體市場“淡季不淡、旺季不旺”，A股地產(chǎn)板塊則將高位震蕩。我們建議，配臵上抱守龍頭，同時關(guān)注改革(工業(yè)地產(chǎn)、國企改革、京津冀三大細(xì)分主線)及潛在并購主題個股。股票梳理：龍頭個股(萬科、保利)和改革主線(如浦東金橋、格力地產(chǎn)(未覆蓋)、金隅股份(未覆蓋)；華僑城；榮盛發(fā)展等)。

　　理由

　　盈利能力：單季度加權(quán)結(jié)算毛利率為近5年低位，我們覆蓋A股公司2014年2季度單季度加權(quán)毛利率22.3%，低于2014年1季度和2013年4季度的25.5%和22.8%；同時受2014年上半年結(jié)算收入低增長影響(同比僅增長9.0%)，上半年加權(quán)凈利潤同比下滑8.3%(2014年全年預(yù)測：+17.1%)。

　　存貨及土地獲?。?/strong>一二線城市土地市場冷熱不均，一線城市土地溢價率依然在30%以上，平均樓面地價超過7000元/平米，而二線城市土地溢價率僅約10%。上市公司去庫存加速，依然維持同比/環(huán)比增長，2季度環(huán)比增速3%，同比增速21%，為近年來低位。