世房的毛利率水平保持較高的趨勢(shì)，主要是因?yàn)槭婪康耐恋貎?chǔ)備質(zhì)量比較好，以及在成本控制、采購以及銷售上的綜合因素推動(dòng)的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在8月26日舉辦的2014中期業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂房地產(chǎn)副主席兼執(zhí)行董事許世壇對(duì)上半年的利率表現(xiàn)非常滿意，“去年行業(yè)平均的毛利率大概是31%到32%，今年才27%到28%，我們能做到34%，其實(shí)是高于平均的。”

　　據(jù)了解，上半年世房營(yíng)業(yè)額為236.75億元，同比上升42%；毛利80.74億元，同比上升36.3%。而毛利率則由去年同期的35.5%小幅下滑至34.1%。

　　對(duì)于毛利率下滑，許世壇直言無可厚非，他稱毛利率下降是整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)。

　　另外他還指出，世房的毛利率水平保持較高的趨勢(shì)，主要是因?yàn)槭婪康耐恋貎?chǔ)備質(zhì)量比較好，以及在成本控制、采購以及銷售上的綜合因素推動(dòng)的。

　　“在個(gè)別城市、個(gè)別樓盤世房也是有一些折扣的優(yōu)惠，而且不排除今年年底毛利率還可能會(huì)輕微下降。”

　　對(duì)于上述預(yù)測(cè)，許世壇解釋稱，世房還有一些庫存，下半年也會(huì)加大清理庫存的力度。“這些庫存可能已經(jīng)超過一年，甚至有局部可能已經(jīng)接近兩年，沒有必要放著一兩年的庫存去占用資金。”

　　“但是我們有信心，就算這部分也加進(jìn)去，世房的毛利率還是會(huì)高于行業(yè)平均水平。”許世壇如此強(qiáng)調(diào)。

　　另據(jù)世房介紹，世房全年可售貨值將達(dá)到1200億元，按照目前的去化率計(jì)算，其有能力達(dá)成全年銷售目標(biāo)。

　　銷售節(jié)奏方面，世房表示將主要銷售放在9、10、11、12最后四個(gè)月。“現(xiàn)在都有一定的壓力。”許世壇稱，“不過我們很有信心完成全年800億的銷售目標(biāo)。”

　　而對(duì)近期多個(gè)城市放松限購，許世壇表示，取消限購并沒有帶來銷售量上大的變化。“雖然取消限購有正面影響，但這個(gè)影響還不夠大，所以看到很多城市都開始對(duì)按揭購房方面有更多的支持。”

　　以下是世茂房地產(chǎn)控股有限公司2014年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：上半年世房營(yíng)業(yè)額跟毛利增長(zhǎng)幅度較大，但是毛利率卻出現(xiàn)了小幅度的下降，是由哪些原因造成的？搭建云地產(chǎn)是否會(huì)影響到毛利率？

　　許世壇：毛利率下降是整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)，去年行業(yè)平均的毛利率大概是31%到32%，今年才27%到28%，我們能做到34%，其實(shí)是高于平均的。

　　毛利率保持高的趨勢(shì)，主要是因?yàn)槭婪康耐恋貎?chǔ)備質(zhì)量比較好，以及在成本控制、采購以及銷售上的綜合因素去推動(dòng)。

　　毛利率比去年同期有所下降，這個(gè)也無可厚非，整個(gè)行業(yè)毛利率都在下降。在個(gè)別城市、個(gè)別樓盤世房也是有一些折扣的優(yōu)惠，而且不排除今年年底毛利率還可能會(huì)輕微下降。

　　我們還有一些庫存，下半年也會(huì)加大清理庫存的力度，這些庫存可能已經(jīng)超過一年，甚至有局部可能已經(jīng)接近兩年，沒有必要放著一兩年的庫存去占用資金。

　　但是我們有信心，就算這部分也加進(jìn)去，世房的毛利率還是會(huì)高于行業(yè)平均水平。

　　蔡雪梅：整個(gè)云服務(wù)平臺(tái)將增強(qiáng)整個(gè)世茂產(chǎn)品的溢價(jià)能力，增加整個(gè)世茂的品牌在行業(yè)的影響力。并不會(huì)帶來利潤(rùn)率的下降，只會(huì)更強(qiáng)大支撐整個(gè)世茂的利潤(rùn)率保持持續(xù)穩(wěn)健。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年會(huì)不會(huì)有什么動(dòng)作來促進(jìn)全年銷售目標(biāo)的達(dá)成？現(xiàn)在越來越多城市放開限購，對(duì)樓市的影響怎么看？

　　許世壇：集團(tuán)主要銷售放在9、10、11、12最后四個(gè)月，現(xiàn)在都有一定的壓力。

　　現(xiàn)在整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有八成以上的城市取消了限購，但是沒有帶來銷售量上大的變化。雖然取消限購有正面影響，但這個(gè)影響還不夠大，所以看到很多城市都開始對(duì)按揭購房方面有更多的支持。

　　不過我們很有信心完成全年800億的銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：上半年市場(chǎng)都不是那么好，世房預(yù)判什么時(shí)候會(huì)變好？預(yù)計(jì)什么時(shí)候可以出現(xiàn)較好的銷售？

　　許世壇：現(xiàn)在大家都說上半年不是很好，其實(shí)也不是真的很差，上半年差不多整體銷售量下降了接近10%，但是前十大開發(fā)商，銷售又是全部在增長(zhǎng)的。

　　去年前十大房地產(chǎn)開發(fā)商占有率只有13%，今年一到五月份的數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)接近20%。長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，十年后或者是五年后，前十大開發(fā)商的占比可能會(huì)去到20%到30%。對(duì)于有品牌，有實(shí)力，有口碑的開發(fā)商肯定會(huì)更快去享受到市場(chǎng)的變化。

　　今年下半年應(yīng)該會(huì)比上半年正面一點(diǎn)點(diǎn)。不過七、八月份取消限購這個(gè)政策還不夠，可能還需要更多的金融政策。整體來說對(duì)于下年會(huì)比上半年更加看好這個(gè)市場(chǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：目前一線城市中，尤其是北京、上海，短期內(nèi)看不到限購松動(dòng)的可能，公司有沒有戰(zhàn)略性目標(biāo)的調(diào)整，可能減少一線城市或者是一部分二線城市的業(yè)務(wù)指標(biāo)？公司的凈負(fù)債率組成結(jié)構(gòu)是怎樣的？

　　許世壇：對(duì)限購政策，我個(gè)人覺得不是太重要。去年全國(guó)有46個(gè)城市都在限購，但是去年房地產(chǎn)一手房的交易卻是創(chuàng)了新高。全國(guó)賣了13億平方米，銷售額達(dá)到7萬多億接近8萬億元。限購有那么多人買房，而今年取消限購銷售量還跌，原因是大家判斷房?jī)r(jià)是上漲，會(huì)千方百計(jì)去規(guī)避。

　　現(xiàn)在取消限購，市場(chǎng)卻沒有明顯反彈。因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)不一定會(huì)上漲，甚至有下跌的可能，這個(gè)預(yù)期的判斷。

　　我們對(duì)一線城市是看好的，相信這些城市就算不取消限購，肯定交易量也還是不錯(cuò)。如果取消限購，估計(jì)市場(chǎng)還會(huì)很火。

　　負(fù)債方面，58%是在國(guó)內(nèi)，主要是項(xiàng)目公司、開發(fā)貸款；還有42%是在香港和境外。這是比較合理的搭配，世房是在香港上市，可以利用國(guó)際融資平臺(tái)。

　　另外，國(guó)內(nèi)的貸款一般都是一到兩年，而在香港和境外的貸款一般都是四到七年，年限上也會(huì)長(zhǎng)很多。我們短期債會(huì)比較少，短期來說沒有任何償債壓力，所以才會(huì)派發(fā)中期股息。