此舉對(duì)光明集團(tuán)而言，或借助大批量存量土地資源，有望迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在上海國資改革持續(xù)推動(dòng)下，7月21日，光明食品(集團(tuán))有限公司宣布，旗下的兩家子公司--農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司與上海長江總公司，將合作開發(fā)位于崇明的養(yǎng)生莊園項(xiàng)目。

　　上述合作項(xiàng)目規(guī)劃用地2000畝；項(xiàng)目計(jì)劃2015年底至2016年初開工建設(shè)，第一期投資約20億元。

　　根據(jù)合作協(xié)議，農(nóng)房集團(tuán)、長江總公司將共同出資成立項(xiàng)目公司，由農(nóng)房集團(tuán)控股，利用長江總公司土地資源推進(jìn)崇明養(yǎng)生莊園項(xiàng)目。

　　另據(jù)了解，光明集團(tuán)有意將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)資源相結(jié)合，因地制宜嘗試養(yǎng)老商業(yè)模式。

　　此舉標(biāo)志著農(nóng)房集團(tuán)正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，除此之外，光明集團(tuán)這家老滬上國資企業(yè)擁有的大幅土地資源，也有可能被盤活。

　　盡管存在土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、開發(fā)周轉(zhuǎn)資金等多種問題，不過據(jù)上海市場(chǎng)人士分析，此舉對(duì)光明集團(tuán)而言，或借助大批量存量土地資源，有望迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。

　　上述人士還指，“將對(duì)光明成長為如綠地這種量級(jí)的企業(yè)，也存有一絲想象空間。”

　　存量土地資源

　　根據(jù)合作協(xié)議，農(nóng)工商房產(chǎn)、長江總公司將共同出資成立項(xiàng)目公司，由農(nóng)工商房產(chǎn)控股，利用長江總公司土地資源推進(jìn)崇明養(yǎng)生莊園項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目計(jì)劃2015年底至2016年初開工建設(shè)，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)，1300畝用于休閑、旅游和生態(tài)建設(shè)。

　　據(jù)農(nóng)工商房產(chǎn)總裁沈宏澤透露，規(guī)劃的2000畝土地中將有超過1300畝土地定位于休閑娛樂，力圖打造精品工程，形成巨大的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一個(gè)集養(yǎng)老、休閑、生態(tài)、農(nóng)業(yè)資源為一體的現(xiàn)代化休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地。

　　對(duì)長江總公司土地資源，據(jù)光明集團(tuán)披露，“長江總公司在崇明擁有土地約230平方公里，現(xiàn)有許多工業(yè)廠房閑置，需要進(jìn)一步加大對(duì)土地資源的開發(fā)利用。”

　　另據(jù)公開資料顯示，截至2011年3月，光明食品集團(tuán)所屬農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營和管理的土地場(chǎng)域總面積約99.4萬畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(qū)(原南匯區(qū)域內(nèi))和江蘇省大豐市、安徽省黃山市，其中上海市郊約51.3萬畝，外省市約46.8萬畝。

　　在上海市郊的51.3萬畝土地中，光明集團(tuán)及集團(tuán)所屬子公司產(chǎn)權(quán)土地約12.2萬畝，包括注入資本金土地約9.8萬畝和劃撥土地約2.4萬畝。除了農(nóng)業(yè)用地，光明食品集團(tuán)所屬各子公司在上海及全國各地，還擁有工商企業(yè)用地約1.65萬畝，是各子公司生產(chǎn)經(jīng)營主要場(chǎng)所。

　　另外，光明集團(tuán)副總裁莊國蔚介紹指，在上海近幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)中，光明集團(tuán)留下了30多塊待開發(fā)土地，土地面積達(dá)萬畝，結(jié)合存量資源，光明食品集團(tuán)有意將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)資源相結(jié)合，嘗試養(yǎng)老商業(yè)模式。

　　土地屬性存疑

　　農(nóng)工商房產(chǎn)總裁沈宏澤表示，將充分研究本土化的客戶需求，借助農(nóng)場(chǎng)存量工業(yè)用地、生活配套用地進(jìn)行謀劃，打造集養(yǎng)老、休閑、生態(tài)、農(nóng)業(yè)資源為一體的現(xiàn)代化休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　然而值得注意的是，盡量土地存量資源豐厚，但該土地資源大部分是工業(yè)用地、生活配套用地。

　　對(duì)農(nóng)房利用上述屬性地塊進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟分析稱，目前還不能明確養(yǎng)老地產(chǎn)到底是怎樣的內(nèi)容，究竟該用住宅屬性或是商業(yè)屬性，甚至其他屬性土地去開發(fā)。“這個(gè)暫時(shí)還沒有明確的規(guī)范。”

　　他認(rèn)為，地塊屬性對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)而言，主要是對(duì)未來有局限。“投資者若是購買用于投資，不同屬性的地塊未來的銷售速度和升值潛力都是不一樣，(土地屬性)最大的問題是影響未來客戶購買。”

　　不過陸騎麟也指出，上海自貿(mào)區(qū)的一些工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地有轉(zhuǎn)換土地屬性的先例，未來上海其他地區(qū)的土地轉(zhuǎn)化可能性也存在。

　　事實(shí)上，今年4月上海市政府出臺(tái)《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法(試行)》，該辦法便指出，上海工業(yè)用地可通過區(qū)域差別化規(guī)劃對(duì)工業(yè)區(qū)塊進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和能級(jí)提升；集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地可按照規(guī)劃加快轉(zhuǎn)型。

　　而在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，這類產(chǎn)品土地屬性應(yīng)該要明確，未來土地屬性轉(zhuǎn)換也會(huì)存在合理需求，能否轉(zhuǎn)換并不是大問題。

　　“最重要的是市場(chǎng)的需求點(diǎn)在哪里，這個(gè)需求點(diǎn)是否能解決市場(chǎng)的問題，或者說能否通過市場(chǎng)化的角度，幫助政府解決部分的民生養(yǎng)老問題。能否務(wù)實(shí)地解決問題才是最關(guān)鍵。”張宏偉如是稱。

　　對(duì)光明集團(tuán)而言，陸騎麟稱，如果能夠轉(zhuǎn)換對(duì)其自然是極大利好。

　　未來發(fā)展思路

　　值得注意的是，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目標(biāo)制定背后，光明集團(tuán)旗下農(nóng)房的資產(chǎn)動(dòng)作也在同步進(jìn)行。

　　7月21日，上海海博股份有限公司公告表示，其將通過資產(chǎn)置換及以8.96元/股價(jià)格向相關(guān)方發(fā)行股份購買資產(chǎn)，注入農(nóng)房集團(tuán)100%股權(quán)和農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)，并不超過10名特定對(duì)象非公開發(fā)行股份募集配套資金26.09億元。

　　置出資產(chǎn)總評(píng)估值為27.73億元；置入資產(chǎn)方面，農(nóng)房集團(tuán)100%股權(quán)評(píng)估價(jià)值為79.14億元，農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)評(píng)估值為0.79億元。上述交易完成后，海博股份將轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代物流與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并行的雙主業(yè)上市公司。

　　業(yè)績方面，相關(guān)方承諾，如重組2014年完成，則農(nóng)房集團(tuán)2014年至2016年合計(jì)實(shí)際凈利潤不低于不低于27.65億元，農(nóng)房置業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤不低于1.64億元。

　　如重組完成延后，則2015年至2017年農(nóng)房集團(tuán)合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤不低于35.13億元，農(nóng)房置業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤不低于9842.99萬元。

　　對(duì)于公司未來的發(fā)展方向，農(nóng)工商房產(chǎn)總裁沈宏澤稱，住宅開發(fā)仍然是公司近期主要方向，除此之外，公司將逐漸向養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)三個(gè)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

　　沈宏澤還表示，“很多人已經(jīng)不看好住宅開發(fā)，但是我認(rèn)為城市化還未達(dá)到70%以前，住宅業(yè)發(fā)展的空間還是很大的，關(guān)鍵是區(qū)域、品質(zhì)如何，要做出自己的特色。同時(shí)，我們也希望能延伸自己的產(chǎn)業(yè)鏈，向物流地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)方面進(jìn)一步拓展。”

　　對(duì)農(nóng)房的轉(zhuǎn)型調(diào)整，張宏偉分析指，現(xiàn)在的企業(yè)都在做轉(zhuǎn)型，是大勢(shì)所趨。就上海整個(gè)市場(chǎng)格局來看，占主導(dǎo)地位的企業(yè)都是全國性的大型企業(yè)，競(jìng)爭程度相當(dāng)激烈。

　　“上海市場(chǎng)對(duì)每個(gè)企業(yè)來說都是同樣的難度，這個(gè)時(shí)候企業(yè)也是在尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，不同企業(yè)有不同路徑，農(nóng)工商也是全國化的企業(yè)，尋求新的增長點(diǎn)并不意外。”

　　而中信證券研究部分析師陳聰則表示，目前地產(chǎn)相關(guān)的許多領(lǐng)域，如社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老地產(chǎn)等仍是一片藍(lán)海。開發(fā)企業(yè)未雨綢繆，對(duì)新房開發(fā)以外的各領(lǐng)域清晰判別，積累必要能力，有利于尋找到新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。