土地資源過度集中在通州等區(qū)域，以及北京地區(qū)未來樓市走向的不可預測性，都為其百億目標增添了較大的不確定性。

　　觀點網(wǎng) 近日，有消息稱上半年富力在北京的銷售金額已逾50億，今年100億的區(qū)域銷售目標可期。事實上，北京富力自去年在京重金補地之前，項目寥寥。因此在北京樓市疲軟的大背景下，土地市場逢高買入后，富力北京的百億計劃顯得尤為矚目。

　　觀點新媒體第一時間聯(lián)系富力廣州總部以及北京分公司，均未得到相關解釋或答復。但從富力地產(chǎn)以往每月發(fā)布的統(tǒng)計口徑以及其在北京區(qū)域的項目分布情況可以推測，該消息中所指的百億計劃應該是在北京及其周邊區(qū)域，即包括香河、廊坊等地的大北京概念。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，富力地產(chǎn)在時隔3年未在北京土地市場有所作為后，于去年斥資超過90億在京儲備土地資源。如果周轉速度較快的話，這些項目可以在今年相繼入市，理論上貨值充沛。

　　然而其土地資源過度集中在通州等區(qū)域，以及北京地區(qū)未來樓市走向的不可預測性，都為其百億目標增添了較大的不確定性。

　　百億目標

　　根據(jù)富力地產(chǎn)發(fā)布的半年營運數(shù)據(jù)，上半年富力累計實現(xiàn)合約銷售金額約257.63億元，合約銷售總面積約176.62萬平方米，與去年同期相比分別上升39%及10%。

　　在銷售貢獻超過10億的區(qū)域中，廣州錄得94.641億，銷售面積33.55萬平米，成為支撐富力上半年業(yè)績的中流砥柱。其他幾個銷售貢獻較大的區(qū)域分別為北京及周邊區(qū)域49.25億，太原18.98億，天津16.63億，海南13.85億以及佛山10.24億。

　　由此不難看出，北京富力在上半年區(qū)域樓市不太樂觀的情況下已經(jīng)實現(xiàn)近50億的銷售額，在貨源充沛的情況下似乎100億指日可待。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，北京富力上半年在售的項目包括富力金禧花園、富力尚悅居、富力新城、富力飛常HAOS、富力城19街等，項目主要集中在五環(huán)、六環(huán)邊上甚至更外圍區(qū)域，類型涵蓋剛需、改善、綜合體等不同業(yè)態(tài)。

　　下半年可售貨源中，除富力金禧花園已經(jīng)售罄外，其余項目依然可以繼續(xù)有成交貢獻。另外，下半年北京富力還將推出自住型商品房富力惠蘭美居項目及位于通州運河核心區(qū)的商住項目--富力運河十號。

　　據(jù)悉，富力運河十號是富力于去年11月斥資59億元競得，總土地面積為10.54萬平方米，總建筑面積約46萬平方米，位于M6號線地鐵上蓋(玉帶河大街站)，三面臨路(濱河中路、玉帶河大街、趙登禹大街)，毗鄰大運河及運河奧體公園，將建成集5A甲級寫字樓、高端觀景公寓、精致行政SOHO、大型SHOPPINGMALL、水岸商業(yè)五大業(yè)態(tài)為一體的大型高端商務綜合體。

　　值得一提的是，北京富力去年在土地市場斥資逾94億補充了4塊土地，并且該四個項目地塊均位于通州區(qū)。

　　據(jù)觀點新媒體數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2013年富力在京所拿項目地塊包括通州區(qū)運河核心區(qū)Ⅸ-09、08、13-A地塊F3其它類多功能用地、通州區(qū)運河核心區(qū)Ⅸ-11、12、13-B地塊F3其它類多功能用地、通州區(qū)運河核心區(qū)Ⅸ-10地塊F3其它類多功能用地以及通州永順鎮(zhèn)地塊(自住型商品房用地)。

　　對比北京富力的下半年推盤計劃可知，三塊通州運河核心區(qū)地塊被富力打造成綜合體運河十號，與自住型商品房項目富力惠蘭美居都將在下半年入市。至此，從可售貨源考量，北京富力距離完成年度百億目標已經(jīng)具備理論上的可能性。

　　海水與火焰

　　然而對于北京富力將雞蛋都放在通州這“同一個籃子”里的策略，北京市場人士看法各異，其下半年的后市表現(xiàn)或將呈現(xiàn)“一半海水，一半火焰”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，近幾年來的市場規(guī)律顯示，一般北京市場有什么調整，通州都是最先降溫的區(qū)域?！巴ㄖ荻址看媪渴潜本┦凶畲蟮?，而且受自住型商品房影響比較大，市場不好的情況下在通州做到較高的銷售業(yè)績難度比較大?！?/p>

　　張大偉認為尤以通州運河核心區(qū)的項目前景不確定性最大?！斑\河核心區(qū)之前不是通州的熱門區(qū)域。交通配套、基礎設施都不夠完善，雖然近年來土地出讓量比較大，但是還沒有項目入市，無參考標準。前景不樂觀?！?/p>

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅亦認為運河核心區(qū)綜合體項目前景較為復雜。“該區(qū)域都是多功能用地，將來都是做酒店、商業(yè)、寫字樓等，如果是散售型，銷售需要建筑主體完工后，完成展示面的情況下才能進行，期房階段銷售的項目不多。因此區(qū)域內尚未有項目入市有工期的原因?！?/p>

　　更為重要的是，通州雖然定位為城市副中心，但其配套產(chǎn)業(yè)的引進相對滯后?！叭鄙佼a(chǎn)業(yè)導入就缺少寫字樓、商業(yè)的需求，綜合體項目推向市場的時候就面臨問題。”郭毅補充道。

　　饒是如此，郭毅仍認為運河核心區(qū)的綜合體項目前景較為樂觀，只是存在發(fā)展階段問題?！皬拈L遠來看，目前區(qū)域正在引入商業(yè)、醫(yī)療和教育資源，推動區(qū)域配套完善。在目前北京市的五個重點新城中，通州的房價是最高的，度過產(chǎn)業(yè)導入周期后，區(qū)域前景較為利好?！?/p>

　　另外，郭毅還指出，如果政策層面有寬松的話，北京樓市下半年成交有反彈的機會和可能。而目前北京的調控政策已現(xiàn)微調跡象。包括放松預售管制、調整土地定價制等，加之定向降準以及存貸比的調整，郭毅認為北京樓市下半年企穩(wěn)回升的機會較大。而作為北京樓市風向標的通州亦可從中獲益。

　　相比于郭毅的樂觀，張大偉則認為下半年北京市場向好還是惡化都不好說。

　　綜上，通州項目的表現(xiàn)將成為北京富力能否如愿實現(xiàn)百億銷售規(guī)模的勝負手。而項目的復雜前景以及北京樓市的下半年走勢的不確定性則成為百億目標增添變數(shù)。