今年以來按揭異常緊張，銷量下滑明顯，同時價格環(huán)比開始下跌。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，價格環(huán)比下跌的前半程常伴隨著成交量的繼續(xù)下滑，而后半程，價格環(huán)比跌幅縮小，成交量增速亦開始回升。

　　投資要點(diǎn)

　　銷售量回升尚待年末，投資增速或下滑至10%

　　今年以來按揭異常緊張，銷量下滑明顯，同時價格環(huán)比開始下跌。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，價格環(huán)比下跌的前半程常伴隨著成交量的繼續(xù)下滑，而后半程，價格環(huán)比跌幅縮小，成交量增速亦開始回升。預(yù)計(jì)銷量回升的時點(diǎn)在年底。當(dāng)前庫存積累嚴(yán)重，企業(yè)新開工意愿不強(qiáng)，房地產(chǎn)投資增速年內(nèi)可能下滑至10%，而棚戶區(qū)改造是一個干擾項(xiàng)，或可能使得投資增速提前回升。

　　雖短期調(diào)整不可避免，但長期需求無需擔(dān)憂

　　我國在2011年實(shí)現(xiàn)戶均一套房，即住宅總量得到滿足，但區(qū)域間的不平衡比較明顯，人口基數(shù)較大的城市仍存在供需缺口。從日本經(jīng)驗(yàn)看，其在1968年達(dá)到戶均一套房后，新開工量在1973年達(dá)到高峰，并高位震蕩維持了較長的時間。我們判斷我國新開工總量可能已經(jīng)見頂，但并不會出現(xiàn)斷崖式下跌。新型城鎮(zhèn)化與家庭裂變?nèi)匀粚⑻峁┹^大的住房需求。同時房屋更新可能也是未來需求中較為重要的一部分。

　　調(diào)控思路早已轉(zhuǎn)變，調(diào)控政策逐漸走向正規(guī)，更利于企業(yè)發(fā)展

　　調(diào)控政策轉(zhuǎn)向早已明確。由整體調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榉诸愂┎?，而這又包含兩個含義，首先地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺政策，區(qū)域差異明顯，其次商品房和保障房分類施策，商品房調(diào)控更加趨向市場化，限購限價等行政措施逐漸推出，政府主要負(fù)責(zé)保障房建設(shè)，更加合理。而針對目前基本面向下的趨勢，調(diào)控由“抑制房價過快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;千方百計(jì)去庫存”，放松的趨勢明顯。

　　投資策略及重點(diǎn)公司推薦

　　房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前估值偏低(龍頭企業(yè)PE5倍左右)。雖然地產(chǎn)長期需求增速或放緩，但總量依然維持高位，在當(dāng)前調(diào)控政策放松的趨勢已確定的情況下，地產(chǎn)行業(yè)理應(yīng)享有更高估值。我們維持行業(yè)“推薦”評級，重點(diǎn)推薦深圳國企改革受益股深振業(yè)A(000006)、中洲控股(000042)，京津冀一體化概念華夏幸福(600340)和榮盛發(fā)展(002146)，及四大龍頭萬科(000002)保利地產(chǎn)(600048)招商地產(chǎn)(000024)金地集團(tuán)(600383)。

　　風(fēng)險提示：

　　銷量長期低迷，本輪調(diào)整的時間超預(yù)期；貨幣緊張程度增加等。

　　方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)中期投資策略報告：把握政策趨松下的趨勢性投資機(jī)會