我們預(yù)計(jì)未來(lái)2-4個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)投資增速、房?jī)r(jià)指數(shù)月環(huán)比變動(dòng)和土地出讓價(jià)格溢價(jià)將創(chuàng)新低，因?yàn)榇罅抗?yīng)面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)價(jià)格造成了壓力，并抑制了建設(shè)/土地購(gòu)置活動(dòng)，這可能還表明政府或許會(huì)出臺(tái)更多放松/救市政策。

　　行業(yè)趨近以往周期低點(diǎn)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于前幾天發(fā)布了6月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)接近以往周期的谷底水平（圖表1-5）：1)單月房地產(chǎn)投資同比增速徘徊在略高于10%的水平，而2012年4月份為9%，09年2月份為1%。6月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已處于歷史低點(diǎn)；2)二季度新開工面積同比降幅較一季度收窄，但仍位于歷史區(qū)間的較低端；3)6月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示銷售均價(jià)環(huán)比下跌的城市從5月份的35個(gè)增加至55個(gè)，為2007年以來(lái)的最高水平。0.5%的月環(huán)比跌幅也是2007年以來(lái)的第二大單月跌幅（09年1月份跌幅為0.6%）；4)6月份土地出讓價(jià)格較政府基價(jià)的溢價(jià)收窄至5%，也處于2008年以來(lái)歷史區(qū)間的較低端。

　　且可能創(chuàng)下新低并觸發(fā)政府進(jìn)一步刺激政策

　　我們預(yù)計(jì)未來(lái)2-4個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)投資增速、房?jī)r(jià)指數(shù)月環(huán)比變動(dòng)和土地出讓價(jià)格溢價(jià)將創(chuàng)新低，因?yàn)榇罅抗?yīng)面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)價(jià)格造成了壓力，并抑制了建設(shè)/土地購(gòu)置活動(dòng)，這可能還表明政府或許會(huì)出臺(tái)更多放松/救市政策。根據(jù)7月18日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的消息，住建部部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)2014年下半年地方政府應(yīng)千方百計(jì)消化庫(kù)存，且各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺(tái)平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策。我們注意到在46個(gè)實(shí)行限購(gòu)令的城市中，有超過(guò)10個(gè)城市的限購(gòu)令已出現(xiàn)不同程度的放松。

　　價(jià)格企穩(wěn)是估值進(jìn)一步復(fù)蘇的關(guān)鍵

　　我們研究范圍內(nèi)的海外上市/A股開發(fā)商估值已自5-6月份的低點(diǎn)平均反彈了15%。我們認(rèn)為進(jìn)一步的估值復(fù)蘇取決于房?jī)r(jià)企穩(wěn)的可預(yù)見性，這在短期內(nèi)可能較為困難，因?yàn)槲覀冾A(yù)計(jì)庫(kù)存壓力將在今年年內(nèi)持續(xù)。盡管如此，更多需求面的政策支持（如放松房貸限制）至少有助于改善房?jī)r(jià)企穩(wěn)的可預(yù)見性，從而推動(dòng)估值進(jìn)一步回升至2012-13年股價(jià)相對(duì)于凈資產(chǎn)價(jià)值折讓46%的均值水平，這一折讓也是我們?cè)谠O(shè)定研究范圍內(nèi)大部分股票的12個(gè)月目標(biāo)價(jià)格時(shí)所使用的折讓；我們研究范圍內(nèi)的海外上市/A股開發(fā)商的目標(biāo)價(jià)較當(dāng)前股價(jià)平均存在35%/23%的上行空間。我們的首選股：萬(wàn)科A和碧桂園。

　　高華證券-房地產(chǎn)：政府可能出臺(tái)進(jìn)一步政策刺激交易量，但價(jià)格企穩(wěn)需要時(shí)間