經(jīng)過2013年的狂熱后，2014年上半年全國土地市場硝煙散盡，重現(xiàn)階段性低點。指標(biāo)上看，當(dāng)前土地市場的情況與2011年末2012年初十分相似。

　　核心觀點：

　　新開工投資符合預(yù)期

　　1-6月份，全國房屋新開工面積8.01億平米，同比降16.4%，降幅較1-5月份收窄2.2個百分點，其中，住宅新開工面積5.67億平米，同比降19.8%。從單月數(shù)據(jù)來看，全國房屋新開工面積連續(xù)第三個月環(huán)比上升，6月單月2.02億平米，環(huán)比升21.2%，此前預(yù)判新開工低迷期已過得到數(shù)據(jù)印證。預(yù)計未來新開工降幅將繼續(xù)收窄，主要是因為去年土地出讓量較大。

　　土地市場硝煙散盡，類似上輪周期的低迷

　　經(jīng)過2013年的狂熱后，2014年上半年全國土地市場硝煙散盡，重現(xiàn)階段性低點。指標(biāo)上看，當(dāng)前土地市場的情況與2011年末2012年初十分相似。宅地的供給/成交比在上月接近1.4，本月仍處高位，而上一輪的周期中，這一指標(biāo)最高在2012年初接近1.5；宅地成交溢價率更是下滑到僅有5%的水平，與2012年初的情況如出一轍。供給相對指標(biāo)和溢價率情況均體現(xiàn)了土地市場的需求不足，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎。

　　銷售超預(yù)期，房價預(yù)期內(nèi)繼續(xù)環(huán)比下跌

　　1-6月份，全國商品房銷售面積4.84億平米，同比降6.0%，降幅較1-5月份收窄1.8個百分點。銷售數(shù)據(jù)超出我們預(yù)期，我們此前判斷銷售面積累計同比在6月份是全年低點。我們認(rèn)為，在按揭貸尚未明顯改善的情況下，銷售數(shù)據(jù)超預(yù)期一方面是來自房價環(huán)比調(diào)整后促使前期觀望的剛需逐步入市，另一方面也是因為房企加大了營銷力度以沖刺半年度的銷售目標(biāo)，再者是三四線城市銷售較一二線城市相對穩(wěn)定。隨著限購政策在更多的城市放松、房價環(huán)比繼續(xù)向下以及信貸因素預(yù)期改善，預(yù)計下半年的成交量將會逐步回升。房價方面繼續(xù)環(huán)比調(diào)整，一線城市的打折樓盤數(shù)量逐月增加。盡管銷售超預(yù)期但庫存仍維持高位，未來降價跑量將貫穿全年。

　　按揭貸情況實質(zhì)改善仍需時間

　　1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5.89萬億元，同比增3.0%，其中，個人按揭貸款同比下降3.7%。值得注意的是，個人按揭貸款累計同比降幅在5月份收窄后，6月份又出現(xiàn)擴大。前期改善與央行的喊話有密切關(guān)系，而目前根據(jù)我們與部分開發(fā)商的溝通，銀行雖然加快了審批速度，并且在額度上也有一定寬松，但卻提高了對個人客戶的授信標(biāo)準(zhǔn)。正是由于上述情況，我們看到，進(jìn)入6月份，首套房按揭貸款利率在基準(zhǔn)以上的占比反而較前期是繼續(xù)提高的，折扣利率的占比則基本沒有變化。往后看，一方面看市場整體利率是否能下降，另一方面看對于首套房按揭能否定向支持。

　　風(fēng)險提示

　　信貸改善和降價跑量低于預(yù)期。

　　廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：開工投資符合預(yù)期，銷售超預(yù)期