房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售仍處下降，但銷售有望走入回升。2014年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42019億元，同比名義增長(zhǎng)14.1%增速比1-5月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　事件：

　　2014年7月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2014年1-6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

　　觀點(diǎn)：

　　1.投資建議

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售仍處下降，但銷售有望走入回升。2014年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42019億元，同比名義增長(zhǎng)14.1%增速比1-5月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，銷售額6511億元，增長(zhǎng)5.7%，增速提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。從近期我們?cè)诒本┖透＝ㄊ袌?chǎng)的調(diào)查情況看，市場(chǎng)上商品房的銷售有起穩(wěn)表現(xiàn)。6月末，商品房待售面積54428萬(wàn)平方米，比5月末增加1026萬(wàn)平方米。8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的加大推盤的力度會(huì)加大，我們預(yù)計(jì)8月份銷售量有可能有一個(gè)較明顯的回升。

　　新開(kāi)工依然有所改善。1-6月份，房屋新開(kāi)工面積80126萬(wàn)平方米，下降16.4%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心要好于市場(chǎng)的預(yù)期，我們認(rèn)為市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)很悲觀的情況。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的資金仍緊張。1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金58913億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1-5月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)14.1%；利用外資186億元，下降20.6%；自籌資金23810億元，增長(zhǎng)10.1%；其他資金23624億元，下降7.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款14252億元，下降9.3%；個(gè)人按揭貸款6512億元，下降3.7%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金仍緊張，這將促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在后期會(huì)加大銷售，我們認(rèn)為后市銷售量加大有望。

　　我們認(rèn)為目前雖然銷售仍較弱，但進(jìn)入8月份銷售回升的可能性較大。加上目前多地限購(gòu)政策有所松動(dòng)，也將會(huì)推動(dòng)銷售的回升。從我們近期在北京、福建地區(qū)的樓盤調(diào)查情況來(lái)看，這二地的銷售好于預(yù)期。我們認(rèn)為目前可積極參與房地產(chǎn)股的反彈，建議關(guān)注：一是萬(wàn)科、保利、招商等龍頭企業(yè)；二是關(guān)注區(qū)域性的投資機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注以華夏幸福和榮盛發(fā)展及金融街為代表的京津冀經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)公司、以廈門國(guó)貿(mào)和建發(fā)股份以及泰禾集團(tuán)、大名城、陽(yáng)光城為代表的廈門自貿(mào)區(qū)內(nèi)的公司。

　　2.國(guó)房景氣指數(shù)在向2012年9月份的低點(diǎn)靠近

　　6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為94.84，比上月回落0.18點(diǎn)。自去年二季度以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)一直低位震蕩。目前國(guó)房景氣指數(shù)距景氣100已有5.16個(gè)百分點(diǎn)，并在向2012年9月份年的低點(diǎn)94.39靠近。

　　3.全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)破2012年低點(diǎn)后仍在下行

　　2014年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42019億元，同比名義增長(zhǎng)14.1%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)13.1%)，增速比1-5月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資28689億元，增長(zhǎng)13.7%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.3%。

　　1-6月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資24223億元，同比增長(zhǎng)14.6%，增速比1-5月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資8558億元，增長(zhǎng)11.9%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資9237億元，增長(zhǎng)14.8%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　1-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一路下滑，月度數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)已低于2012年的低點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落中，中部地區(qū)投資增長(zhǎng)尤其回落明顯。進(jìn)入2014年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減速明顯，預(yù)計(jì)仍有下降空間。

　　4.新開(kāi)工面積增長(zhǎng)的下降不斷收窄

　　1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積611406萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比1-5月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積437195萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.3%。房屋新開(kāi)工面積80126萬(wàn)平方米，下降16.4%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積56674萬(wàn)平方米，下降19.8%。房屋竣工面積38215萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.1%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積29168萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.3%。

　　5.土地購(gòu)置同比變化不大

　　1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14807萬(wàn)平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4031億元，增長(zhǎng)9.0%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　6.商品房銷售同比下降開(kāi)始收窄

　　1-6月份，商品房銷售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降7.8%，辦公樓銷售面積下降2.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.7%。商品房銷售額31133億元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.2%，辦公樓銷售額下降12.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)9.8%。

　　1-6月份，東部地區(qū)商品房銷售面積22630萬(wàn)平方米，同比下降13.3%，降幅比1-5月份收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額18051億元，下降14.0%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積12987萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.8%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額6511億元，增長(zhǎng)5.7%，增速提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積12747萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.4%，1-5月份為下降2.1%；銷售額6571億元，增長(zhǎng)5.5%，增速提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　6月末，商品房待售面積54428萬(wàn)平方米，比5月末增加1026萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加634萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加58萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加212萬(wàn)平方米。

　　7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金繼續(xù)被收緊

　　1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金58913億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1-5月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)14.1%；利用外資186億元，下降20.6%；自籌資金23810億元，增長(zhǎng)10.1%；其他資金23624億元，下降7.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款14252億元，下降9.3%；個(gè)人按揭貸款6512億元，下降3.7%。

　　2014年初以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況改善繼續(xù)減弱。我們預(yù)計(jì)2014年下半年貨幣政策增長(zhǎng)仍較緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分化將加大。

　　東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)2014年1~6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)：銷售市場(chǎng)進(jìn)入階段性底部，可參與反彈