福州房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，去年初經(jīng)歷了火爆銷售局面后降溫明顯，今年以來累計(jì)銷售面積和累計(jì)銷售額都呈負(fù)增長(zhǎng)。但是分月度來看，福州的累計(jì)銷售同比正在逐步好轉(zhuǎn)。

　　投資摘要：

　　我們于2014年7月13-15日走訪了福州市五個(gè)樓盤，與一線銷售人員進(jìn)行了深入交流。調(diào)研的主要事實(shí)和觀點(diǎn)如下：

　　銷售量：沒有明顯下滑，今年一季度是相對(duì)低點(diǎn)，本地房企的產(chǎn)品更好賣。走訪的5個(gè)樓盤，除保利.香檳國(guó)際遜色外，其余4個(gè)樓盤銷售情況均比較樂觀。有部分原因是開盤時(shí)間較好：東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)一期2012年6月底推出，賣到2012年10月底，4個(gè)月銷售完全部28億貨值；泰禾.紅悅?cè)ツ?1月開盤，也只剩尾盤；陽(yáng)光城.麗茲公館去年10月開盤當(dāng)天去化95%。后面每個(gè)月陸續(xù)推2-3棟樓去化90%。來訪情況稍有下滑，跟去年較火時(shí)候比，來訪下降5%左右。

　　價(jià)格：總體平穩(wěn)，樓盤有分化，有少數(shù)降價(jià)樓盤也有少數(shù)漲價(jià)樓盤。5個(gè)樓盤中陽(yáng)光城.麗茲公館小幅上調(diào)價(jià)格(每個(gè)月開盤2-3棟，每次開盤差不多漲50-100元，去年每次開盤漲200-300元)，其余4個(gè)價(jià)格平穩(wěn)。但陽(yáng)光城.麗茲公館也表示他們是為數(shù)不多漲價(jià)的樓盤。福州有少數(shù)降價(jià)樓盤，但降價(jià)并沒有帶來該項(xiàng)目銷售的恢復(fù)，反而加重客戶觀望情緒，覺得該項(xiàng)目后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降價(jià)。大多數(shù)樓盤沒有選擇降價(jià)的措施。

　　按揭：福州按揭較為緊張。市區(qū)樓盤表示首套上浮5-10%，二套上浮15-20%，且審批較難；位于永泰縣的江山大名城表示首套基準(zhǔn)，二套上浮10%。

　　福州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析：

　　福州房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，去年初經(jīng)歷了火爆銷售局面后降溫明顯，今年以來累計(jì)銷售面積和累計(jì)銷售額都呈負(fù)增長(zhǎng)。但是分月度來看，福州的累計(jì)銷售同比正在逐步好轉(zhuǎn)。累計(jì)銷售面積和銷售額同比的低點(diǎn)基本都在今年2月份，之后緩慢緩慢回升，趨勢(shì)上不同于全國(guó)下滑幅度仍在加深的局面，出現(xiàn)了同比降速減緩。

　　價(jià)格方面，微幅下跌。2014年6月福州樣本住宅平均價(jià)格15358元，明顯高于于二線城市10318元的平均水平。價(jià)格走勢(shì)與二線城市基本一致，微幅下跌。

　　結(jié)論：我們認(rèn)為房地產(chǎn)板塊的整體性行情仍需要等待，但可以積極關(guān)注區(qū)域性的投資機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注以華夏幸福和榮盛發(fā)展為代表的京津冀經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)公司、以廈門國(guó)貿(mào)和建發(fā)股份以及泰禾集團(tuán)、大名城、陽(yáng)光城為代表的廈門自貿(mào)區(qū)內(nèi)的公司。

　　東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)~市場(chǎng)草根調(diào)研之三：福州，銷售好于預(yù)期，價(jià)格較平穩(wěn)